【正文】 板塊具有一定的生態(tài)資源，多比鄰水庫(kù)，依托區(qū)域內(nèi)良好的旅游度假優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮第二居所功能； 功能定位 戶型面積區(qū)間在 70110平，多以兩室為主，少量一室、三室，除萬(wàn)科外均為毛坯交房； 戶型面積區(qū)間在 120150平，多以舒適型三室為主，多數(shù)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，考慮到客戶裝修問(wèn)題，多為精裝交房，但精裝標(biāo)準(zhǔn)一般； 產(chǎn)品定位 環(huán)外成熟板塊整體價(jià)格在 9000元左右，部分項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)萬(wàn)； 遠(yuǎn)郊板塊整體價(jià)格在 65007000左右 價(jià)格定位 以剛需客群為主，婚房、拆遷；少量改善型客戶及原住民； 項(xiàng)目多以臨近區(qū)域板塊客戶為主，各別項(xiàng)目以外埠投資客、藍(lán)印客群為主； 客戶定位 環(huán)外：第一居所勢(shì)頭明顯 遠(yuǎn)郊：第二居所主推生態(tài) 環(huán)外：中小戶型為主，毛坯交房 遠(yuǎn)郊：大戶型為主，精裝交房 環(huán)外：均價(jià) 9000元 遠(yuǎn)郊：均價(jià) 7000元 環(huán)外：剛需客群 遠(yuǎn)郊：享受生活的中高端人群 外環(huán)線 本項(xiàng)目 東麗 東麗湖板塊 均價(jià) 900013000；面積 90150㎡ 津南 天嘉湖板塊 均價(jià) 7500；面積 80130㎡ 薊縣板塊 均價(jià) 7300；面積 120150㎡ 寶坻 潮白河板塊 均價(jià) 7500；面積 90180㎡ 靜海縣城板塊 均價(jià) 7300；面積 75120㎡ 西青 中北鎮(zhèn)板塊 均價(jià) 900012020；面積 80120㎡ 西青 后梅江板塊 均價(jià) 1202016000；面積 80130㎡ 津南 咸水沽板塊 均價(jià) 70009000；面積 90120㎡ 津南 雙港板塊 均價(jià) 800010000；面積 75125㎡ 北辰 雙港板塊 均價(jià) 6800；面積 80120㎡ ■ 為遠(yuǎn)郊板塊 ■ 為環(huán)城板塊 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析 PART 2 總體戰(zhàn)略示意圖：雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài) 以深化落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的 “國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市” 的城市定位為目標(biāo)，依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，面向東北亞，用區(qū)域和國(guó)際視野，著眼天津未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，著力優(yōu)化空間布局、提升城市功能，提出了“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”的總體戰(zhàn)略。 “兩帶”是指： “寧河 — 漢沽 — 濱海新區(qū)核心區(qū) — 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 — 寶坻 — 中心城區(qū) —— 靜?！?西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 團(tuán)泊湖 團(tuán)泊湖 ? 雙港雙城 雙城 是指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，是天津城市功能的核心載體。 團(tuán)泊湖 ? 一軸兩帶 一軸 是指“京濱綜合發(fā)展軸”，依次連接武清區(qū)、中心城區(qū)、海河中游地區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，承載高端生產(chǎn)和服務(wù)職能，實(shí)現(xiàn)與北京的戰(zhàn)略對(duì)接。 “東部濱海發(fā)展帶” 貫穿寧河、漢沽、濱海新區(qū)核心區(qū)、大港等區(qū)縣，向南輻射河北南部及山東半島沿海地區(qū)，向北 與曹妃甸和遼東半島沿海地區(qū)呼應(yīng)互動(dòng)。 處于雙城相向拓展方向的海河中游地帶，是天津極具增長(zhǎng)潛力的發(fā)展空間。 團(tuán)泊湖 京津新城 薊縣盤(pán)山 薊縣盤(pán)山 京津新城 團(tuán)泊湖 北京 北京 河北省 河北省 外圍區(qū)縣發(fā)展策略示意圖：新城集聚、多點(diǎn)布局 為提高天津外圍區(qū)縣綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)各區(qū)縣加快發(fā)展，天津市政府提出外圍區(qū)縣實(shí)施“新城集聚、多點(diǎn)布局、特色發(fā)展”的策略。 北生態(tài) 是指京濱綜合發(fā)展軸以北的薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、“七里海 — 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，以及中新天津生態(tài)城、北疆電廠等循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。 2 在天津整體規(guī)劃中， 項(xiàng)目所處團(tuán)泊湖板塊是作為天津未來(lái)發(fā)展主中軸的南側(cè)，屬于未來(lái)城市發(fā)展的三大生態(tài)板塊之一， 在全市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展的前提下，其對(duì)天津的影響將不斷增加，而本項(xiàng)目也將站在更高的起點(diǎn)。 其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，而產(chǎn)業(yè)的增加勢(shì)頭必帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本項(xiàng)目提供了大量的潛在人群。 團(tuán)泊湖 團(tuán)泊新城區(qū)位 ? 團(tuán)泊新城片區(qū)規(guī)劃情況 團(tuán)泊新城規(guī)劃面積 ，在新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，團(tuán)泊湖水面及周邊面積 ，湖西區(qū)域面積 ，湖東區(qū)域面積 ，湖南區(qū)域面積 。 目前，團(tuán)泊湖已被列入“中國(guó)濕地自然保護(hù)區(qū)名錄”，區(qū)域內(nèi)還蘊(yùn)藏著豐富的地?zé)豳Y源，含有 24種對(duì)人體有益的微量元素。 西區(qū)主要為體育、生態(tài)、文化、生態(tài)魅力之城、創(chuàng)業(yè)之城開(kāi)發(fā)為主。 南區(qū)土地尚未啟動(dòng)屬于規(guī)劃中。 （ 1）旅游特色鎮(zhèn)組團(tuán)；（本項(xiàng)目） （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán)； （ 3）節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)組團(tuán)； （ 4）大邱莊鎮(zhèn)宜居組團(tuán)； （ 5）現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)組團(tuán)； （ 6）生態(tài)居住組團(tuán)； （ 7）教育產(chǎn)業(yè)組團(tuán)； （ 8）體育產(chǎn)業(yè)組團(tuán)； 本案 ? 團(tuán)泊新城土地利用規(guī)劃 團(tuán)泊新城西區(qū)土地利用規(guī)劃 【 區(qū)域環(huán)境小結(jié) 】 1 2020年團(tuán)泊新城開(kāi)始進(jìn)入了實(shí)際運(yùn)作階段。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境的分析，可以看出： 2 隨著“十一五”后靜海團(tuán)泊新城規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本項(xiàng)目處于規(guī)劃的旅游特色鎮(zhèn)內(nèi)，周邊均規(guī)劃為為低容積率地塊，其明確地功能定位，將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可； ? 項(xiàng)目地塊研究 起步區(qū) 團(tuán)泊新城整體規(guī)劃與本項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境概況 本項(xiàng)目 項(xiàng)目概況： 本地塊位于天津市靜海縣團(tuán)泊新城區(qū)，團(tuán)泊風(fēng)景區(qū)經(jīng)天津市人民政府批準(zhǔn)興建，列入市級(jí)十大旅游區(qū)之一。 規(guī)劃范圍：該地塊位于津王路西側(cè)，東主干路四南側(cè)，東次干道一東側(cè)。從市中心至球會(huì)只有 22 公里，交通快捷方便。規(guī)劃建有 36 洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所、練習(xí)場(chǎng)、酒店、別墅區(qū)以及商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。 松江團(tuán)泊湖高爾夫球會(huì) ? 項(xiàng)目周邊情況介紹 團(tuán)泊湖溫泉酒店地處仁愛(ài)團(tuán)泊庭院內(nèi)，總占地約 10萬(wàn)平米，是天津市仁愛(ài)龍都建設(shè)有限公司投資近 3億元人民幣興建的，天津目前唯一一家地中海式露天溫泉度假休閑特色酒店。 團(tuán)泊湖溫泉酒店 ? 項(xiàng)目周邊情況介紹 周邊項(xiàng)目配套旅游休閑度假設(shè)施較高，打造與之相關(guān)的項(xiàng)目比較 容易得到認(rèn)同。 地塊周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏、四周環(huán)境較差，拆遷進(jìn)度的不確定