【正文】 討論的形式，②采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。 物業(yè)出售前建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)買受人明示什么，雙方的承諾方式是什么： 答：應(yīng)該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要有什么內(nèi)容？ 答：議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等。 在實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)的中如何劃分住宅房屋本體維修責(zé)任？ 答：室內(nèi)維修由業(yè)主負(fù)責(zé)；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。 1業(yè)主大會(huì)籌備小組成 員有哪些？ 答：業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會(huì)、所在地物業(yè)管理主管部門等。 1業(yè)主委員會(huì)對(duì)逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主有什么義務(wù)？： 答：應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。 1業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作經(jīng)費(fèi)的的籌集、管理、使用具體由什么規(guī)定？ 答：由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 1某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，是否可以委托別人代替參加？ 答：可以，但應(yīng)該書(shū)面委托代理人參加。 1住房專項(xiàng)維修資金的使用原則是什么？ 答：專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、專款專用、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。 2物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)中對(duì)各級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本有什么要求？ 答：一級(jí)資質(zhì)為 500 萬(wàn)元以上人民幣，二級(jí)資質(zhì) 300 萬(wàn)元以上，三級(jí)資質(zhì) 50 萬(wàn)元以上。 2物業(yè)管理企業(yè)不參加資質(zhì)年檢的，按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定應(yīng)怎樣處理？ 答：由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處 1 萬(wàn)元以上 3 萬(wàn)元以下的罰款。 2政府投資建設(shè)項(xiàng)目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè) 答：必須通過(guò)招 標(biāo)投標(biāo)方式確定。 2住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘。 3物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的確立原則是什么？ 答：應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 3物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)應(yīng)如何處理？ 答：責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予 配合。 3物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備如果用來(lái)經(jīng)營(yíng)，其受益如何處置？ 答 ：所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 3我市對(duì)供水、供電等有關(guān)部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘道路及公共場(chǎng)地有什么規(guī)定？ 答：需按有關(guān)規(guī)定報(bào)批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；在樓頂或者墻面架設(shè)管線，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設(shè)。 3物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同對(duì)象，不同項(xiàng)目分哪幾種價(jià)格管理形式？ 答：分政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形 式。 4實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的？ 答：具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照《威海市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定和市物價(jià)局會(huì)同市房管局制定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)合同中約定，并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)局備案。 4業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何解決？ 答：可 以依法追繳，并可加收每逾期一天 3‰的滯納金。 4利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)在什么情況下按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)？ 答：應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。 三、風(fēng) 險(xiǎn) 題 20 分題 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)有哪些？。 由物價(jià)部門、房管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違規(guī)情形有哪些？ （ 1）超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格的。 （ 3）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的。 （ 5）其它違反有關(guān)法律法規(guī)的行為 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括哪幾部分？ 答：（ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。 （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 請(qǐng)說(shuō)出申報(bào)二級(jí)企業(yè)資質(zhì)需要的物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容是什么？ 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％：（ 1）多層住宅 100 萬(wàn)平方米；（ 2）高層住宅 50 萬(wàn)平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬(wàn)平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米。 業(yè)主大會(huì)的目標(biāo)和職責(zé)是什么： ①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。專項(xiàng)維修資金屬于個(gè)人，物業(yè)服務(wù)費(fèi)顯然沒(méi)有這種特性。 ②可以改善管理和服務(wù)，有效監(jiān)督員工的工作。 ④可改變服務(wù)質(zhì)量的不穩(wěn)定，減少不合格服務(wù)，由人治轉(zhuǎn)向法治，由被動(dòng)轉(zhuǎn)向自動(dòng)控制。 ⑥可成為物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)改善的推動(dòng)力，促進(jìn)物業(yè)管理水平的不斷提高。 如何處理好業(yè)主投訴？ 答：①應(yīng)耐心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，虛心接受業(yè)主批評(píng)，用心地聽(tīng)清楚業(yè)主所反映的問(wèn)題。 ③對(duì)用戶反映的問(wèn)題要做好書(shū)面記錄。 ⑤及時(shí)了解處理問(wèn)題的程度，業(yè)主報(bào)告問(wèn)題處理的過(guò)程，并征詢對(duì)處理結(jié)果的意見(jiàn)。 物業(yè)管理應(yīng)抓好哪幾種形式的服務(wù)？ ①微笑服務(wù)。 ②真情服務(wù)。 ③禮貌服務(wù)。 ④周到服務(wù)。 ⑤跟蹤服務(wù)。 ⑥承諾服務(wù)。 高水平的物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)在哪些方面？