【正文】 ......................................................................................... 39 五、敏感性分析 ............................................................................................... 39 第六章 投資標(biāo)的評(píng)價(jià)分析 .................................................................................. 40 一、項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)勢(shì)分析 ............................................................................... 40 二、項(xiàng)目實(shí)施的劣勢(shì)分析 ............................................................................... 40 三、項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ....................................................................................... 41 第七章 評(píng)估結(jié)論 .................................................................................................. 42 3/（總 43 頁(yè)） XXX 公司 “蜂蜜加工擴(kuò)建項(xiàng)目” 投資 方案 概述 致：重慶 XXX 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 受 貴公司的委托，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，我司對(duì) XXX 公司 （ XXX）“蜂蜜加工擴(kuò)建項(xiàng)目”進(jìn)行了必要的評(píng)估論證工作，著重了解和評(píng)價(jià) 了 XXX 公司 （ XXX）項(xiàng)目的投資方案、借款人承貸能力、資金籌措和運(yùn)用、貸款風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)前景、財(cái)務(wù)效益等。在對(duì)所獲取的資料進(jìn)行了充分細(xì)致的分析研究后，我們形成了本次 投資方案 ，作為貴公司對(duì) XXX 公司 （ XXX）“蜂蜜加工擴(kuò)建項(xiàng)目”進(jìn)行投資評(píng)審的參考依據(jù)。 XXX 縣位于重慶西部，總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，農(nóng)村勞動(dòng)力 萬(wàn)人 。 遠(yuǎn)低于 人均占有耕地 畝 的全國(guó)平均水平。屬人多 地少，墾殖系數(shù)高，后備資源不足的縣。主要河流有瀨溪河、窟窿河、懷遠(yuǎn)河，干流總長(zhǎng)度 公里，加上 290 多條小溪河，總長(zhǎng)度約 1000 公里，是典型的溪澗型水分和水資源貧乏縣，積水全靠人工攔蓄 。蜂產(chǎn)業(yè)作為一種特色產(chǎn)業(yè)，占用耕地少，不消耗水資源，吸納勞動(dòng)能力較強(qiáng)，從業(yè)人員收益較高，適合 XXX 縣 的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，并且養(yǎng)蜂一直是 XXX 縣的特色養(yǎng)殖業(yè)，擁有像 XXX 公司 （ XXX）這樣的專(zhuān)業(yè)公司， 4/（總 43 頁(yè)） 具備將蜂產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的一些基礎(chǔ)條件。 XXX 縣 XXX 是一家由當(dāng)?shù)胤滢r(nóng)自發(fā)組織成立的專(zhuān)業(yè)從事蜜蜂養(yǎng)殖、原蜜銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)合作社，合作社目前養(yǎng)蜂約 30 萬(wàn)群，入社蜂 農(nóng) 約 3000 戶，原蜜產(chǎn)銷(xiāo)規(guī)模較大。于是該企業(yè)向 XXX 縣政府提出申請(qǐng)，希望吸引新的投資者。 二、投資方案概述 投資方案涵蓋時(shí)段 （ 1）總時(shí)間 ： 2020 年 —— 2018 年，共計(jì) 10 年。 第二階段： 2020 年 —— 2020 年，每年為一期，共三期。 投資人 重慶 XXX 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 投資對(duì)象 重慶市 XXX 公司 投資規(guī)模及投資目標(biāo) 該項(xiàng)目計(jì)劃累計(jì)投資總額達(dá) 億元。 投資思路 （ 1） 第一階段 本階段投資 目標(biāo) 為 XXX 公司 通過(guò)擴(kuò)建蜂蜜類(lèi)產(chǎn)品生產(chǎn)線及新建相關(guān)配套設(shè)施項(xiàng)目，建成年產(chǎn)原蜜 8000 噸，加工蜂產(chǎn)品 800 噸的生產(chǎn)能力，該階段項(xiàng)目分三期實(shí)施，形成 8000 噸原蜜、 200 噸蜂產(chǎn)品銷(xiāo)售能力，年產(chǎn)值約 億元。 本階段 總投資 1810 萬(wàn)元，一期計(jì)劃投資 417 萬(wàn)元， 用于 購(gòu)買(mǎi)園區(qū)土地面積約 10畝，修建 建筑面積 500 m2的 蜂業(yè)博物館，完成部分園區(qū)綠化及配套環(huán)境建設(shè)。 第 一階段投資方案總體來(lái)講是一個(gè)“四兩撥千斤”的投資方案。 （ 2） 第二階段 本階段計(jì)劃投資 億元，主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)該企業(yè)蜂產(chǎn)品生產(chǎn)能力升級(jí)，培養(yǎng)自養(yǎng)蜂隊(duì)伍進(jìn)一步提升原蜜產(chǎn)量和質(zhì)量，鞏固強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售體系，擁有自主研發(fā)能力，使該企業(yè)成為一個(gè)年產(chǎn)原蜜 萬(wàn)噸，加工蜂 產(chǎn)品 5000 噸，年產(chǎn)值約 億元的面對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的 中 型 現(xiàn)代化 蜂產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)。廠區(qū)內(nèi)建設(shè) 高標(biāo)準(zhǔn)蜂產(chǎn)品加工主廠房面積 約 6 萬(wàn) m2， 約 3000 m2 專(zhuān)用冷凍庫(kù) ，約 萬(wàn) 噸地下蜜池， 另建設(shè)恒溫采蜜室、蜜蜂育種場(chǎng)、蜜源植物良種培育場(chǎng)、蜂學(xué)院、研發(fā)中心、職工宿舍等。 在本階段 該 公司將在生產(chǎn)基地內(nèi)建立自有的蜂學(xué)院，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)培 訓(xùn) 產(chǎn)業(yè)工人，重點(diǎn)吸收 XXX 本地的富余勞動(dòng)力，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)之后，公司與產(chǎn)業(yè)工人簽訂勞動(dòng)合同，發(fā)放合理薪酬，逐步建立起屬于公司自有的養(yǎng)蜂隊(duì)，以“正規(guī)軍”替代合作社原有的“游擊隊(duì)”。 ③ 建立自有物流系統(tǒng) 8/（總 43 頁(yè)） 第一 ， 建立自有養(yǎng)蜂車(chē)隊(duì)（車(chē)輛自購(gòu)并經(jīng)專(zhuān)門(mén)改造以提高效率），專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)各地蜂群的轉(zhuǎn)運(yùn)、遷徙。第三總部建立物流調(diào)動(dòng)中心，總體協(xié)調(diào)調(diào)運(yùn)各地蜂蜜。對(duì)于野生蜜源，采用租賃土地的方式建立；對(duì)于經(jīng)濟(jì)作物蜜源，采用與當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作 的形式建立，企業(yè)負(fù)責(zé)提供特定的蜜源種子，農(nóng)民負(fù)責(zé)按照企業(yè)的質(zhì)量規(guī)程種植作物（主要是不能使用農(nóng)藥、化肥等），企業(yè)只取蜜作為回報(bào)，農(nóng)民則可獲得所有經(jīng)濟(jì)作物。 示例圖片： 形象鮮明的獨(dú)立式蜂產(chǎn)品小屋 9/（總 43 頁(yè)） ⑥ 建立研發(fā)中心 與專(zhuān)業(yè)科研機(jī)構(gòu)和院校合作對(duì)良種蜜源植物培育、良種蜜蜂培育和繁殖、蜂產(chǎn)品品種開(kāi)發(fā) 等方面進(jìn)行深度 研 發(fā)。該中心負(fù)責(zé)培育出蜜量更高、蜜質(zhì)更好的良種蜜源植物，以備蜜源基地使用。第三、蜂產(chǎn)品研發(fā)中心，負(fù)責(zé)策劃開(kāi)發(fā)新的蜂產(chǎn)品，拓寬產(chǎn)品線。 ⑦ 建立出口業(yè)務(wù)中心 辦理出口許可證，使企業(yè)具有自主出口蜂產(chǎn)品的能力，并開(kāi)始拓展國(guó)外市場(chǎng)。同時(shí)，完成前一階段尚未開(kāi)發(fā)的 500 畝生產(chǎn)基地的開(kāi)發(fā)。第二、本階段 前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)超過(guò) 3000 萬(wàn)人民幣 ， 累計(jì)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超過(guò) 5000 萬(wàn)人民幣或累計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 3 億元；無(wú)形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過(guò)20%。 10/（總 43 頁(yè)） 三 、 投資方案總結(jié) 前文為 XXX 公司 “蜂蜜加工擴(kuò)建項(xiàng) 目”投資方案概述，對(duì)為期 10 年三個(gè)階段的投資方案做了概述。該投資方案相對(duì)穩(wěn)健，投資量相對(duì)較小，投資方式為土地和部分現(xiàn)金 投入 ，且為逐步投入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。由于第二、三階段投入需要較多資金，投資風(fēng)險(xiǎn)較前者大，但如果成功實(shí)施將比第一種方案獲得更大的投資收益，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)更大。第二、三階段的投資方案需條件成熟時(shí)才能做細(xì)致深化的方案。 投資標(biāo)的確定：根據(jù)專(zhuān)業(yè)合作社法規(guī)定，投資人無(wú)論投資金額大小只能享受一票的基本表決權(quán)和至多 5 票的附加表決權(quán)，無(wú)法按投資額享有對(duì)經(jīng)營(yíng)的決策 權(quán)，并且合作社結(jié)構(gòu)更加松散難以控制，因此建議本次投資方案的標(biāo)的為重慶市 XXX 公司 。依法為成員提供生產(chǎn)資料的購(gòu)買(mǎi)，蜂產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的技術(shù)、信息等服務(wù)。其中核心成員（出資成立合作社的養(yǎng)蜂人） 13 人，飼養(yǎng)蜜蜂約 4000 多群，年產(chǎn)蜂蜜約 200 噸。在入社后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，入社蜂農(nóng)負(fù)責(zé)按要求生產(chǎn)蜂蜜，合作社核心成員負(fù)責(zé)提供蜜源信息、養(yǎng)蜂技術(shù)咨詢(xún)，更重要的是負(fù)責(zé)聯(lián)系蜂蜜的銷(xiāo)售。 重慶市 XXX 公司 ? 公司名稱(chēng)：重慶市 XXX 公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ XXX 公司”，曾用名：重慶市正寶園養(yǎng)蜂專(zhuān)業(yè)合作社有限責(zé)任公司） 松散層 (普通蜂農(nóng) ) 核心層 （核心成員） 技術(shù)、物流 蜜源信息 買(mǎi)家信息 普通原蜜 優(yōu)質(zhì)原蜜 原蜜供應(yīng)規(guī)模 13/（總 43 頁(yè)） ? 法定代表人：公司執(zhí)行董事 ? 成立時(shí)間 :2020 年 1 月 1 日 ? 地址： XXX 縣寶頂鎮(zhèn)東岳村二組（原四組） ? 經(jīng)營(yíng)范圍 ：蜜蜂養(yǎng)殖、銷(xiāo)售，種蜂王培育、銷(xiāo)售，蜂蜜、蜂產(chǎn)品、蜂花粉生產(chǎn)銷(xiāo)售。但是在發(fā)展過(guò)程中，龍 訓(xùn)明 14/（總 43 頁(yè)） 本人產(chǎn)生了新的經(jīng)營(yíng)思路，他不再甘于僅僅為下游蜂蜜深加工企業(yè)提供原蜜作為原材料賺取微薄利潤(rùn)，而是希望向蜂蜜深加工領(lǐng)域發(fā)展，但是這一經(jīng)營(yíng)思路在當(dāng)時(shí)并不為合作社其它成員所接受，因此龍訓(xùn)明只能自行尋找投資者。 調(diào)查小結(jié)： 由于合作社固有的性質(zhì)使其發(fā)展空間受到一定限制 ,松散的管 理模式阻礙了產(chǎn)品的縱深發(fā)展，在這樣的背景下， XXX 公司成為龍訓(xùn)明轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路的一個(gè)產(chǎn)物，但目前其投資者較不穩(wěn)定，從上面的股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程即可看出，在較短的時(shí)間內(nèi)，公司的股權(quán)變更極為頻繁。 二、企 原股東 要負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)介 天橋合作社主任、 XXX 公司總經(jīng)理龍訓(xùn)明，男，生于 1975 年，高中文化，中級(jí)農(nóng)藝師，生于養(yǎng)蜂世家，祖上四代共有 100 多年的歷史。 調(diào)查小結(jié)： 龍訓(xùn)明長(zhǎng)于養(yǎng)蜂技術(shù)，對(duì)養(yǎng)蜂這個(gè)事業(yè)充滿激情。其弱點(diǎn)在于管理水平不夠高，欠缺終端營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)驗(yàn)和能力。自 1986 年起就職于重慶市長(zhǎng)江海外旅游公司。 調(diào)查小結(jié)： 周莎莎是龍訓(xùn)明引進(jìn)的主 要投資者，其具有一定的旅游行業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)營(yíng)思路上，她希望能通過(guò)園區(qū)建設(shè)，以旅游業(yè)來(lái)帶動(dòng)蜂產(chǎn)品銷(xiāo)售。 三、投資標(biāo)的經(jīng)營(yíng)模式及財(cái)務(wù)狀況分析 天橋合作社 15/（總 43 頁(yè)） （ 1）至 2020 年末合作社一直未建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，無(wú)法提供近期財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)帳務(wù)，評(píng)估人員根據(jù)其提供的部分資料將合作社目前經(jīng)營(yíng)模式、收入水平等部分情況反映如下： 天橋合作社按照“民辦、民管、民受益”原則組建，為蜂農(nóng)提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)（如：以合作社名義統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)蜂具材料，提供蜜源信息、通過(guò)蜂農(nóng)代表大會(huì)對(duì)蜂產(chǎn)品價(jià)格定位） 。 養(yǎng)蜂專(zhuān)業(yè)合作社主要職能是對(duì)蜂農(nóng)養(yǎng)蜂技能培訓(xùn)、蜂產(chǎn)品原料的生產(chǎn)，對(duì)原料產(chǎn)品的統(tǒng)一收購(gòu)經(jīng)銷(xiāo)、代銷(xiāo)獲取利潤(rùn)。 調(diào)查小結(jié) ：兩者獲利方式的不同點(diǎn)在于，前一種方式中合作社需出資收購(gòu)蜂蜜，承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)相對(duì)較高，而后一種方式中合作社不出資收貨，只扮演一個(gè)中介的角色，但賺取利潤(rùn)較小。由于合作社未建立自己的加工企業(yè)，只能通過(guò)直接銷(xiāo)售原蜜給國(guó)內(nèi)大型蜂蜜加工企業(yè)，其利潤(rùn)率較低。 2020 年公司與合作社采取了統(tǒng)一核算方式將公司、合作社的資 產(chǎn)、收入合并計(jì)算。該公司 2020 年 11 月獲得 QS 認(rèn)證，現(xiàn)已購(gòu)置安裝蜂蜜生產(chǎn)加工線一條，日產(chǎn)蜂蜜 2 噸，生產(chǎn)區(qū)內(nèi)建有廠房 1360 ㎡ 和辦公室 361 ㎡ 。不過(guò)通過(guò)對(duì)報(bào)表的 對(duì)比，盡管該公司目前只是生產(chǎn)初級(jí)的蜂產(chǎn)品，但是其利潤(rùn)率已經(jīng)比單純的原蜜銷(xiāo)售有很大提高。養(yǎng)蜂一直是 XXX 縣的特色養(yǎng)殖業(yè)，綜合開(kāi)發(fā)利用蜂產(chǎn)品食用、藥用和保健的功能，發(fā)展蜂產(chǎn)品加工業(yè)，是改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，增加農(nóng)民收入的重要途徑。 充分利用資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展蜂產(chǎn)品加工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)于增加農(nóng)民收入具有重要的實(shí)現(xiàn)意義?？梢?jiàn)該項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民收入水平穩(wěn)定提高，逐步走向富裕之路的有效措施，又是加速推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要途徑，對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。 項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)綜合性養(yǎng)蜂博物館、接待中心，可充分利用著名文化遺產(chǎn)“ XXX 石刻”帶來(lái)的市場(chǎng)資源，游客通過(guò)參觀博物館、入住接待中心可以較為詳細(xì)的了解我國(guó)蜂業(yè)和企業(yè)的發(fā)展歷史，養(yǎng)蜂人的生活變遷，蜂蜜的種類(lèi)，優(yōu)質(zhì)蜂產(chǎn)品的來(lái)源以及保健的常識(shí)等，在推廣 XXX 旅游文化同時(shí)為公司的品牌起到口碑宣傳效應(yīng)。需取得的主要合法性批復(fù)如下：《項(xiàng)目備案許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《項(xiàng)目建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng) 目工程規(guī)劃許可證》、《工程建設(shè)施工許可證》和相應(yīng)階段的環(huán)保批復(fù)、消防審查批復(fù)等。為滿足二、三期項(xiàng)目建設(shè)，需新購(gòu)置設(shè)備，主要設(shè)備見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 型號(hào) 臺(tái) 金額（萬(wàn)元） 一、蜂花粉生產(chǎn)線（日產(chǎn) ）： 30 花粉干燥機(jī) HFG380 1 6 真空乳化濃縮機(jī) XLZ2020 1 12 容器干燥殺菌機(jī) BSP500 1 3 花粉定量灌裝機(jī) 1 3 沖洗瓶機(jī) 1 1 數(shù)控灌裝機(jī) 1 3 工作臺(tái)輸送機(jī) 1 熱收縮機(jī) 1 二、蜂王漿凍干粉生產(chǎn)線（日產(chǎn) ）： 60 皇漿過(guò)濾機(jī) LJ600 1 7 系列真空冷凍干燥機(jī) GLZY 1 39 王漿研磨機(jī) 分體式膠體磨 1 5 王漿攪拌機(jī) 1 3 粉碎機(jī) 1 2 王漿灌裝機(jī) 1 4 三、蜂膠生產(chǎn)線： 61 系列低溫提取純膠及冷凝回收乙醇設(shè)備 DNTX 1 15 溶膠罐 1 2 沉淀罐 1 1 雙級(jí)過(guò)濾器 1 2 原料蜂王漿 解凍 * 過(guò)濾 * 灌裝 * 入冰柜冷藏（ 18℃ ） 溶器清洗消毒 * 22/（總 43 頁(yè)） 除金屬濾清器 1 3 軟膠囊成套設(shè)備 RG2180 1 23 半自動(dòng)硬膠囊充填機(jī) JTJA型 1 15 調(diào)查小節(jié)： 上述設(shè)備和其他附屬及配套設(shè)備均能在國(guó)內(nèi)采購(gòu)，操作簡(jiǎn)單