高爾夫別墅項(xiàng)目策劃成果匯報(bào)-在線瀏覽
2024-11-19 22:07本頁面
【正文】 可以提升20%的售價(jià)。,四、高爾夫概念地產(chǎn)及高球族購房行為的研究及其啟示,15,匯報(bào)框架,PARTⅡ 項(xiàng)目資源條件分析,16,PARTⅡ 項(xiàng)目資源條件分析,17,一、位置分析,項(xiàng)目位置,本案位于懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)境內(nèi)，距北京市區(qū)約60公里，距懷柔衛(wèi)星城約10公里。,18,二、區(qū)域分析,1.區(qū)域描述,懷柔區(qū)位于北京市的東北部，距北京50公里，屬華北經(jīng)燕山山脈向內(nèi)蒙古高原過渡的階梯地帶。,19,2.區(qū)域發(fā)展特征,（1）地質(zhì)條件影響整體發(fā)展向南部?jī)A斜 懷柔區(qū)除東南部為華北平原北緣的平原區(qū)外，其余均為山地。在其后的發(fā)展過程中，人口數(shù)量不斷壯大，但多數(shù)仍集中于平原地區(qū)，形成城鎮(zhèn)規(guī)模。 地域性的發(fā)展失衡將在區(qū)域的未來發(fā)展中將逐步縮小，以環(huán)境保護(hù)為前提的北部山區(qū)發(fā)展將迎來新的契機(jī)。湯河口鎮(zhèn)要充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)成為北部山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心和區(qū)域交通樞紐。旅游業(yè)是最直接受益的產(chǎn)業(yè)。餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品種植、虹鱒魚養(yǎng)殖等產(chǎn)品由此得到長(zhǎng)足發(fā)展，成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。并已發(fā)展了椴樹嶺、西莊、大水峪、河防口、懷北莊5個(gè)旅游專業(yè)村。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更與生態(tài)資源密不可分，一方面，度假村、賓館酒店的建設(shè)為會(huì)議、度假等多種需求提供場(chǎng)所；另一方面，以別墅為主的休閑度假型地產(chǎn)更是蓬勃發(fā)展。其消費(fèi)特征明顯，表現(xiàn)為： 對(duì)外性：懷柔區(qū)旅游業(yè)的主要消費(fèi)者來自非本區(qū)的其他區(qū)域，其中以北京城區(qū)為主。 流動(dòng)性：具有不固定消費(fèi)屬性，即對(duì)于單一消費(fèi)者而言，消費(fèi)行為的發(fā)生不定期，但目前消費(fèi)總量持續(xù)上漲。以食品飲料、包裝印刷為代表的都市型工業(yè)迅速發(fā)展，以生物醫(yī)藥、電子信息為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷成長(zhǎng)，全區(qū)工業(yè)整體運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，出臺(tái)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，為全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整打下了良好基礎(chǔ)。5年先后投資7.7億元，用于工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資，全區(qū)以楊雁路為軸心，以雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)為龍頭的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶正在逐步形成，為促進(jìn)全區(qū)工業(yè)布局優(yōu)化調(diào)整創(chuàng)造了條件，雁棲、鳳翔、經(jīng)緯三個(gè)開發(fā)區(qū)工業(yè)銷售收入占全區(qū)的比重達(dá)到57%。 交通的完善拉近了懷柔與順義地區(qū)的距離，并將輻射影響進(jìn)一步擴(kuò)大。一方面，順義高端人群在懷柔購置休閑度假的理想居所，另一方面，部分在順義地區(qū)工作的人員受到當(dāng)?shù)馗叻績(jī)r(jià)擠壓選擇在懷柔區(qū)置業(yè)。根據(jù)規(guī)劃，其定位為： 北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)；是北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成部分和飲用水源地之一。 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》，北京定位為“國(guó)家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。兩帶中即包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶” 由于懷柔自身自然條件的優(yōu)勢(shì)以及市政建設(shè)條件的改善，使其更加符合北京定位――“宜居城市”的標(biāo)準(zhǔn)，隨著交通的改善和生態(tài)旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，必將帶動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。但在近期隨著京承高速公路二期懷柔段的建成通車，本案用地與北京市區(qū)的道路交通時(shí)間可由1小時(shí)40分鐘縮短至40至50分鐘，并可大大提高通行的安全性。,27,三、周界環(huán)境分析,2.環(huán)境景觀條件,（1）區(qū)域主要景點(diǎn),雁棲湖,青龍峽,幽谷神潭,懷北國(guó)際滑雪場(chǎng),28,三、周界環(huán)境分析,2.環(huán)境景觀條件,（2）中低端旅游消費(fèi)場(chǎng)所密集 各類度假村、拓展中心、農(nóng)家院、民俗村、虹鱒魚垂釣中心等旅游場(chǎng)所密集，但檔次普遍較低，主要面向大眾化消費(fèi)群體，部分場(chǎng)所周末人滿為患。 北京市政府寬溝招待所是政府型會(huì)議的主要場(chǎng)所之一，憑借特殊的政治資源，成為高端企業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所的典范。由于多數(shù)雖然檔次較高，但不對(duì)外營(yíng)業(yè)，整體形象也相對(duì)內(nèi)斂，較少為外人所知，因而平添神秘氣質(zhì)。除西側(cè)外，用地其他三面邊界外主要為果園和耕地，結(jié)合特殊的地勢(shì)變化，既符合“南罩北靠，藏風(fēng)聚氣”的風(fēng)水形態(tài)，又獲得了極佳的景觀和視野。,四、地塊條件分析,用地西邊界與111國(guó)道懷豐路段形成楔形夾角，項(xiàng)目西南角現(xiàn)狀入口處最近，西北角最遠(yuǎn)。雖然地勢(shì)最高處為鐵路，且距項(xiàng)目邊界較近，但由于該段鐵路為檢修站專用，通行頻次很低。,用地東北邊界外為現(xiàn)狀河渠及防風(fēng)林帶，相隔一片果園為龍各莊村。 目前土地劃分為26個(gè)可進(jìn)行建設(shè)的土地證，其中1塊已確定為會(huì)所，還余25個(gè)。 近期的主要工作目標(biāo)是確定規(guī)劃形態(tài)，并依次盡快完成用地范圍調(diào)整。,37,二、劣勢(shì)分析,離開中心城區(qū)60公里，已經(jīng)超出目前消費(fèi)者能夠接受的第一居所距離界限；,區(qū)域目前還不是一個(gè)高檔別墅物業(yè)的成熟發(fā)展區(qū)；,土地屬性將成為購房決策的重大阻力因素；,土地證限定了后期設(shè)計(jì)的工作條件，發(fā)揮空間有限；,開發(fā)用地相對(duì)分散，而且大多為較陡的山坡地；,用地周邊存在負(fù)面影響因素。,39,四、風(fēng)險(xiǎn)分析,地塊資源條件不具備唯一性，面臨較大的替代性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；,第二居所消費(fèi)尚處發(fā)展初期，需求成長(zhǎng)和政策規(guī)范仍有較高的不確定性；,作為第二居所項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模偏大。,一、市場(chǎng)定位,44,核心價(jià)值元素,本案在為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和全方位的休閑度假功能服務(wù)的同時(shí)，力求倡導(dǎo)并推出與業(yè)主身份相匹配的生活方式概
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