某地產(chǎn)項(xiàng)目整體策略建議-在線瀏覽
2024-11-18 22:08本頁面
【正文】 場的理性回落已經(jīng)是大勢所趨。調(diào)控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現(xiàn)。虹橋銀都項(xiàng)目整體策略建議市場分析市場分析總體市場背景三月以來，宏觀政策頻出，市場反應(yīng)明顯三月以來，宏觀政策頻出，市場反應(yīng)明顯尤其到尤其到 6月月 1日日國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于“2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按全額繳納營業(yè)稅年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按全額繳納營業(yè)稅 ””““ 契稅上調(diào)至契稅上調(diào)至 3%” 正式實(shí)施正式實(shí)施市場更加蕭條，投資類房產(chǎn)受打擊尤其嚴(yán)重市場更加蕭條，投資類房產(chǎn)受打擊尤其嚴(yán)重總體市場背景從目前市場推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)整期。從目前市場推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)整期。調(diào)控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現(xiàn)。顯放緩等等都預(yù)示著，短期內(nèi)市場的理性回落已經(jīng)是大勢所趨。天） 出租率 物業(yè)管理費(fèi)（美元 /平方米 物 業(yè) 管理 費(fèi) ： /平方米 /月車 位 費(fèi) ： 150美元 /月在售項(xiàng)目去化分析在售項(xiàng)目去化分析嘉麒大廈嘉麒大廈區(qū)域辦公市場單層面積 1196平方米，每層分割為三戶，分別為 23 47 478平方米但從銷售來看，該盤半層起售，即每戶購買面積都為 500平方米以上其 236的戶型是不存在的，其戶型可以自由分割配備四部電梯一部貨梯在售項(xiàng)目去化分析在售項(xiàng)目去化分析虹橋銀城虹橋銀城樓盤基本信息 外立面效果圖地 址 中山西路 933號開盤日期 2024年 12月總規(guī)模 30000平方米產(chǎn)品 1幢 30層高層（地上 29層，地下 1層）目前售價(jià) 1600018000元 /平方米客戶特征 面向國內(nèi)中小企 業(yè) 客 戶 ，并以私 營 企 業(yè)為 主。 周邊商業(yè)環(huán)境較差，為低檔沿街社區(qū)型商鋪為主，以房產(chǎn)中介店、周邊商業(yè)環(huán)境較差，為低檔沿街社區(qū)型商鋪為主，以房產(chǎn)中介店、 小型餐飲店為主小型餐飲店為主216。目前項(xiàng)目周邊缺乏中高檔社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，為本項(xiàng)目發(fā)展提供空間目前項(xiàng)目周邊缺乏中高檔社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，為本項(xiàng)目發(fā)展提供空間區(qū)域商業(yè)環(huán)境地理位置地理位置北至安順路，西靠中山西路，屬 “ 內(nèi)環(huán)線 ” 之內(nèi)，隔內(nèi)環(huán)高架與虹橋 CBD呼應(yīng)項(xiàng)目參數(shù)項(xiàng)目參數(shù)占地 19675m2總建面 容積率 綠地 5921m2綠地率 %車位 468個(gè)地上 （ m2） 地下 （ m2） 總計(jì) （ m2）辦公/商業(yè)A1 6144 102680823B 45315 5024C 21399 1915住宅 A2 15126 1094 33112A3 15737 1155合計(jì) 103721 10214 113935項(xiàng)目概況優(yōu)勢（ S）216。 虹橋 CBD延伸段，辦公市場有一定發(fā)展空間216。 目前商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃，檔次偏低216。 長寧區(qū)檢察院遷至項(xiàng)目北側(cè)，對客戶及區(qū)域環(huán)境有一定改善作用216。 宏觀調(diào)控對市場壓力大216。因此，這一商務(wù)鏈并沒有被有效的組織起來，仍然屬于自發(fā)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以中低端產(chǎn)品為主，品質(zhì)與形象存在升級發(fā)展空間。區(qū)位市場研判契合市場需求 整體市場機(jī)會CBD軟席商務(wù)生活空間兩部分構(gòu)成已在正虹橋 CBD形成業(yè)務(wù)基礎(chǔ)但分散在其周邊的涉外（外地）辦公機(jī)構(gòu)與人口及往來 CBD的商務(wù)旅人有效整合成長型中小企業(yè)需求的 “ 引力 ” 辦公空間產(chǎn)品依托產(chǎn)品依托 目標(biāo)市場目標(biāo)市場高密度 CBD氛圍中的自由生活港整體市場定位以以 Sogo辦公空間和辦公空間和 Class寓所為依托的寓所為依托的CBD軟席商務(wù)生活空間軟席商務(wù)生活空間針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策面市場，首先針對受到抑制的二手轉(zhuǎn)售市場，以轉(zhuǎn)手套利為購買目的的短線投資市場明顯萎縮，需要將購買建立在自用消費(fèi)的基礎(chǔ)上。整體功能定位以 Sogo辦公物業(yè)、 Class精品階層寓所搭配本項(xiàng)目的商務(wù)商業(yè)空間以 CBD商務(wù)人口為主要目標(biāo)客戶群體將 CBD軟席商務(wù)生活空間的概念并利用虹橋獨(dú)特的交通節(jié)點(diǎn)位置和完善生活配套形成匹配往來虹橋 CBD的商務(wù)旅人喜好的 CBD軟席生活空間整體功能定位辦公商務(wù)成長空間（ Sogo Space）商業(yè)白領(lǐng)頻道（ Biz Channel）住宅精品階層寓所（ Class Residence）CBD軟席商務(wù)生活空間Soft Room商務(wù)商務(wù) 住宅住宅整體功能組合商務(wù)成長空間Sogo Space散布于周邊匹配虹橋CBD業(yè)務(wù)往來的中小型貿(mào)易機(jī)構(gòu) /辦事處白領(lǐng)頻道Biz Channel虹橋 CBD商務(wù)人士及周邊人群為主力的社交與生活消費(fèi)精品階層寓所Class Residence往來虹橋 CBD商務(wù)旅人為主客戶定位組合產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議以以 “SOGO 成長空間成長空間 ”” 為核心的為核心的快速商務(wù)旗艦港快速商務(wù)旗艦港（（ SOGO， Small Office Growing Office））全力打造純商務(wù)使用型空間，也通過特殊的產(chǎn)品概念、錯(cuò)位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸收虹橋 CBD區(qū)域周邊潛在客戶的需求，并且強(qiáng)化多功能性，以求在目前強(qiáng)化空間使用功能的辦公物業(yè)首購 /換購市場均立于不敗之地。以 “ 大虹橋 CBD” 商旅人士為消費(fèi)核心，塑造與整體虹橋商務(wù)生活氛圍相匹配的，追求快速、高效，同時(shí)不乏休閑舒緩的商業(yè)配套。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關(guān)軟硬件配套，突顯出都市小型商務(wù)產(chǎn)品的變換性與多功能。同時(shí)，發(fā)掘本項(xiàng)目 A1和 C兩幢辦公樓各自的層高特性，在垂直空間尺度上形成差異，以吸引最多的消費(fèi)客群。并在政府對虹橋 CBD整體發(fā)展規(guī)劃的大背景下，迅速填補(bǔ)本區(qū)域市場的 “ 成長型中小商務(wù)機(jī)構(gòu) ” 對辦公空間的巨大需求。突顯出匹配 “ 成長型中小企業(yè) ” 需求商辦產(chǎn)品所應(yīng)有的靈動性與資源整合性，表達(dá)出在都市昂貴的空間成本下讓有限空間的使用機(jī)
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