【正文】 合同那你不能說我一點(diǎn)損失沒有凈身而退對(duì)不對(duì)？這就涉及到合同解除以后當(dāng)事人應(yīng)該支付必要的合理的中介費(fèi)用和報(bào)酬問題涉及到對(duì)開發(fā)商和利益損失的分?jǐn)?。〞也就是合同被解除以后?yīng)該分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。禁購、限購是法律上不能還是上不能？是上不能不是法律上不能。這就叫上不能不是法律上不能。在主觀上也有兩種形態(tài)：一種是單方躲避法律就是說我可能不符合法律購房的條件所以我制造一些假的材料交給開發(fā)商去簽訂這個(gè)協(xié)議；另一種是雙方合謀即雙方都知道或者一方教另一方如何做。這種情況下我們高院的就是根據(jù)他簽約的時(shí)間來他可不可以適用不可歸責(zé)或者情勢變更的事由。不可歸責(zé)是概念？它與情勢變更是關(guān)系？與歸責(zé)是關(guān)系？不知道大家有沒有深化去考慮這個(gè)概念實(shí)際上不可歸責(zé)于誰誰誰的事由可歸責(zé)于誰誰誰的事由都是債務(wù)不履行上的一個(gè)概念。其實(shí)違約責(zé)任這個(gè)概念太窄了。所以債法上的債務(wù)不履行在我們大陸就變成了違約責(zé)任其實(shí)這個(gè)概念是不一樣的我們姑且認(rèn)為它是一樣的。為要有這個(gè)概念？因?yàn)榇箨懛ㄏ祻?qiáng)調(diào)的是過錯(cuò)歸責(zé)原那么。大家肯定會(huì)注意到與我們?合同法?的區(qū)別了。主要有四類：一類是當(dāng)事人的成心或者過錯(cuò)；第二類是我雇傭的或者我應(yīng)該對(duì)第三人行為負(fù)責(zé)的第三人的成心或者過錯(cuò)；第三類是我的侵權(quán)行為或者我應(yīng)該負(fù)責(zé)的第三人的侵權(quán)行為；第四類就是合同約定的即便是不可抗力和意外也要承擔(dān)責(zé)任。所以在一個(gè)的立法體制上只有在過錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原那么的條件下才有必要去強(qiáng)調(diào)是可歸責(zé)于當(dāng)事人還是不可歸責(zé)于當(dāng)事人。只要這兩個(gè)概念就夠了不需要一個(gè)不可歸責(zé)或可歸責(zé)。當(dāng)時(shí)?結(jié)合國國際貨物銷售合同公約?和?國際貨物商事合同通那么?是我們?合同法?抄襲的主要對(duì)象這兩類協(xié)議主要適用于國際貿(mào)易的領(lǐng)域那當(dāng)然實(shí)行嚴(yán)格責(zé)任了我不你有沒有其別人的原因或者有沒有過錯(cuò)你違約了你就承擔(dān)責(zé)任。這規(guī)定的是一個(gè)嚴(yán)格責(zé)任。因不可歸責(zé)于受托人的事由委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。因解除合同給對(duì)方造成損失的除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外應(yīng)當(dāng)賠償損失。不知道大家有沒有注意到我們的立法粗糙就粗在從來沒有一個(gè)邏輯的概念。〞只知道這個(gè)杯子而不會(huì)考慮“這個(gè)〞或者“是〞的意思因?yàn)樗浅橄蟮摹?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?以下簡稱?商品房買賣合同解釋?〕中也出現(xiàn)“不可歸責(zé)于〞。〞第23條：“商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的對(duì)方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。〞其實(shí)假設(shè)大家仔細(xì)去推敲這個(gè)概念就會(huì)發(fā)現(xiàn)合同法上也是有沖突的。合同的法定解除情形就上述幾項(xiàng)但?商品房買賣合同解釋?第23條為出現(xiàn)了不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由可以解除合同？所以該解釋實(shí)際上已經(jīng)打破了合同法規(guī)定的法定解除的條件。不可歸責(zé)于我的原因?qū)е挛覠o法履行合同法律后果是是我的債務(wù)消滅當(dāng)然相應(yīng)地假設(shè)可歸責(zé)于我我就要承擔(dān)違約責(zé)任〕。大陸法系里面不可歸責(zé)于我的事由并沒有給我一個(gè)合同解除權(quán)只是說我的債務(wù)消滅了但賦予合同的相對(duì)方解除權(quán)。這與大陸法系完全不一樣。實(shí)際上“不可歸責(zé)于〞和情勢變更在構(gòu)成要件上是不一樣的。高院?指導(dǎo)?第6條、第7條就是根據(jù)締約時(shí)間：新政之前簽訂的合同可以適用不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由允許解除合同可以懇求返還定金和首付款它參照的就是?商品房買賣合同解釋?中的兩個(gè)“不可歸責(zé)于〞同時(shí)它又適用了?合同法?第5條確立的公平原那么和?合同法?第97條合同解除的法律后果。因?yàn)楹贤獬缶蜎]有違約責(zé)任了。德國法上這兩個(gè)不可以并存但是我們的合同法是可以的。所以出賣人懇求買受人承擔(dān)他為訂立合同而實(shí)際發(fā)生費(fèi)用等合理損失的應(yīng)當(dāng)予以支持。高院?指導(dǎo)?第7條：“調(diào)控政策施行后因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)情況導(dǎo)致訂立的合同違犯調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行另一方當(dāng)事人懇求依法變更或撤銷合同并要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的可予以支持。〞這個(gè)規(guī)定區(qū)分了兩種情況：一種是單方躲避新政那你要承擔(dān)違約責(zé)任；另一種是雙方合謀的躲避新政那么這個(gè)合同是無效的不支持繼續(xù)履行的訴請(qǐng)。高院?指導(dǎo)?條明確“認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)和解釋的規(guī)定；只有明確存在法定無效情形的才可以認(rèn)定合同無效〞。當(dāng)然它也是有法律根據(jù)的根據(jù)是?合同法?第五十二條的第四〕項(xiàng)“損害社會(huì)公共利益〞因?yàn)檫`犯新政涉及到其所要保護(hù)的社會(huì)公共利益。我們高院的是：你一旦借別人之名來躲避新政買房子懇求確認(rèn)你是房屋所有權(quán)人我們不予支持。這個(gè)行為在法律上應(yīng)該如何評(píng)價(jià)？大家可能馬上想到掛靠施工。因?yàn)橄鄬?duì)方以為是與他交易你不能說是與你交易要保護(hù)好心的第三人。但是關(guān)系是用本質(zhì)關(guān)系來確定的。但是高院的不是這樣的這是新政下導(dǎo)致的一個(gè)負(fù)效應(yīng)。但是它跟傳統(tǒng)的名義貸與規(guī)那么又不一樣了。還有一種需要注意高院的沒有寫出來但是有這層意思〕：委托拍賣的房屋不受限購、禁購的限制拍賣這塊是不受新政限制的。限貸、禁貸導(dǎo)致的后果就是首付款比例增強(qiáng)了利率進(jìn)步了假設(shè)是第三套房子那么停頓貸款。首先你的合同一定要約定采用貸款、按揭貸款的方式或者是抵押貸款的方式來付款。第二這個(gè)房貸政策導(dǎo)致你履行困難是一般性的困難還是嚴(yán)重的履行困難。我們有一個(gè)典型的案例：買受人和開發(fā)商簽協(xié)議的時(shí)候講到的是貸款。就是說你對(duì)不能貸款是有所預(yù)見的這個(gè)新政跟你的履行困難沒有因果關(guān)系所以沒有支持。新政出臺(tái)的目的是控制房價(jià)房價(jià)要下降。在這種情況下我們要嚴(yán)格控制這種行為防止新政成為一個(gè)借口。第三類因房產(chǎn)新政的信貸政策及稅款的調(diào)整引發(fā)的糾紛。所以在有些交易中當(dāng)事人就反悔了當(dāng)時(shí)合同約定由買受人支付全部稅款因新政引發(fā)的稅款調(diào)整買受人就說：“加了這么多我不能承受。只有在改變法定的情況下我們才有可能考慮個(gè)案是否有必要進(jìn)展調(diào)整。第四類中介費(fèi)的問題。但是這也是新政之后產(chǎn)生的一類糾紛。其他問題。有的人會(huì)不會(huì)采取以房抵債、贈(zèng)與等方式來躲避房產(chǎn)新證。如此種種然后要求確權(quán)。不能因?yàn)橛行抡笪叶疾荒苜?zèng)與了以房抵債一律不允許了。2021年5月一起施行的?人民適用合同法假設(shè)干問題的解釋二〕?以下簡稱?合同法解釋二?〕第26條首次確立情勢變更原那么盡量維持合同的效力并確保它履行即“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的當(dāng)事人懇求人民變更或者解除合同的人民應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原那么并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。所有合同法律制度包括違約責(zé)任、債的保全等等目的都在于要確保債這一信譽(yù)能否實(shí)現(xiàn)。所以我們的房產(chǎn)新政針對(duì)的對(duì)象是行為并沒有增加交易本錢只是增加了它的履行難度。所以我們認(rèn)為假設(shè)有證據(jù)證明當(dāng)事人是一個(gè)炒房者那可能會(huì)很難獲得支持。三、常見的八類商品房買賣糾紛下面我要重點(diǎn)講其他常見的商品房買賣糾紛。至于二手房法律規(guī)那么和一般的房屋買賣根本上是一樣的。最重要的是兩個(gè)解釋一個(gè)是?商品房買賣合同解釋?〕還有一個(gè)是?買賣合同解釋?。所以我說民是一個(gè)純粹的民法、純粹民法而它是一個(gè)特別民法它的政策面向比較強(qiáng)。被拆遷人懇求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的按照本解釋第八條的規(guī)定處理。另外還有懲罰性賠償、對(duì)惡意串通的擴(kuò)大解釋。〞該條其實(shí)是擴(kuò)大了?合同法?第52條第二〕項(xiàng)“惡意串通損害第三人利益〞的范圍把“惡意串通〞做了擴(kuò)大解釋即把出賣人與第三人的交易根本上推定為“惡意串通〞。在二手房即使我知道你的房子要賣給張三我就不能來買了嗎？我當(dāng)然可以來買對(duì)不對(duì)?但在開發(fā)商這個(gè)一級(jí)里面是不可以的直接推定為“惡意串通〞。但是如控制不好就是一個(gè)怪物、怪獸他會(huì)吃掉立法。〞該條規(guī)定解除合同的異議是三個(gè)月這是一個(gè)非常可怕的規(guī)那么這個(gè)規(guī)那么肯定會(huì)被去除。這是非?？膳碌囊粋€(gè)制度。解除權(quán)的行使一定要符合合同解除的法定或約定條件發(fā)出解除是行使解除權(quán)的形式但你發(fā)出解除并不能推定你享有解除權(quán)。比方說銀行我向銀行貸款銀行這么多債務(wù)人、債權(quán)人隨意給對(duì)方發(fā)個(gè)解除銀行都要以起訴方式作為回應(yīng)的話銀行豈不要承擔(dān)很重的訟累對(duì)不對(duì)？解釋的這個(gè)規(guī)那么不能說完全沒有根據(jù)根據(jù)就是誠信原那么。我給你發(fā)理解除你沒有任何回應(yīng)。可以嗎？不可以。我原來在民一庭的時(shí)候我們判過好幾個(gè)這樣的案件。但一個(gè)解釋就把他所有解除合同的異議限確定個(gè)月這才是非?？膳碌牡氖虑椤＿€有?買賣合同解釋?第9條、0條涉及到的“一物數(shù)賣〞問題我后面會(huì)講到〕這個(gè)規(guī)那么也是一個(gè)不可思議的一個(gè)規(guī)那么。下面詳細(xì)來看八類常見爭議。主要有四個(gè)問題：第一個(gè)問題：預(yù)售容許合同的效力問題。?城房地產(chǎn)理法?(以下簡稱?房地產(chǎn)理法?〕第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一〕已交付全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書；二〕持有建立工程規(guī)劃容許證；三〕按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的百分之二十五以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日；四〕向級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售容許證明。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建立。在以前的審訊實(shí)務(wù)中假設(shè)上述四個(gè)條件沒有具備全部都無效導(dǎo)致了大量的合同無效。最早發(fā)現(xiàn)是在檢的一個(gè)抗訴案件里黑龍江海外總訴哈爾濱深圳深業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商品房買賣合同糾紛案認(rèn)為?商品房買賣合同解釋?其實(shí)很明確的提出：?房地產(chǎn)理法?第44條是個(gè)理性規(guī)定實(shí)行預(yù)售容許證制度是落實(shí)的制手段對(duì)來說就是看你有沒有預(yù)售容許證我只審查這個(gè)。但?商品房買賣合同解釋?第2條沒有寫出來其實(shí)是隱含了這個(gè)意思。〞這里面涉及到行政監(jiān)和合同效力的關(guān)系問題。假設(shè)不具備行政可以制裁、可以處分但不會(huì)影響合同效力。因?yàn)楸O(jiān)措施可以通過很多種手段來施行特別適宜用行政手段去實(shí)現(xiàn)它不適宜用民事合同的效力來落實(shí)。根據(jù)一般法理預(yù)約不可以采取迂回方式躲避法律。但我們在實(shí)務(wù)中我們在合同效力方面盡可能維持它的效力。因?yàn)楹贤欠裼行б杂喠⒑贤?dāng)時(shí)的情況來判斷事后發(fā)生的事變、情勢的變更那只是導(dǎo)致合同無法履行產(chǎn)生違約的問題了沒有效力的問題。一種觀點(diǎn)是賠償信賴?yán)娌话ǚ课菰鲋挡顑r(jià)；另一種觀點(diǎn)是違約以后可以支持差價(jià)。[此處沒有查找到該解釋故詳細(xì)條文未列出。就是說原那么上不能說一般房屋買賣里面差價(jià)也可以作為合同無效以后的損害賠償。最后一個(gè)問題是懲罰性賠償?shù)倪m用問題。〞根據(jù)該條規(guī)定沒有預(yù)售容許證而成心隱瞞或者提供虛假的預(yù)售容許證證明的可以懇求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償。大家知道他給你的合同里面有一個(gè)商品房銷售根據(jù)根據(jù)中要填寫預(yù)售容許證的編。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地的級(jí)以上人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門和負(fù)責(zé)土地理工作的部門備案。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商沒有填寫開發(fā)商是不作為。開發(fā)商沒有填寫編就是用一種方式告訴購房者商可能沒有預(yù)售容許證購房者應(yīng)該問一問。這兩種觀點(diǎn)都有一定的道理但我個(gè)人比較傾向于第一種觀點(diǎn)。否那么就是買者自身的注意義務(wù)。假設(shè)你要我告訴你付錢給我。當(dāng)然我們的?合同法?對(duì)這個(gè)注意審查義務(wù)已經(jīng)大大減緩了。〞這一項(xiàng)規(guī)定質(zhì)量沒有明確約定的話可以適用、行業(yè)等。?消法?第8條規(guī)定消費(fèi)者享有知情權(quán)即“消費(fèi)者享有知悉其購置、使用的商品或者承受的效勞的情況的權(quán)利。經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者就其提供的商品或者效勞的質(zhì)量和使用等問題提出的詢問應(yīng)當(dāng)作為、明確的答復(fù)。〞的合同法也明確規(guī)定假設(shè)你不披露一件事情而你知道而你不披露的這件事情一旦披露會(huì)影響對(duì)方、糾正對(duì)方作為成立合同的一項(xiàng)根底性假定存在錯(cuò)誤。二〕商品房銷售廣告糾紛商品房銷售廣告的糾紛其實(shí)是大量的并不是單純的就一個(gè)廣告糾紛來起訴的不是這樣。大家知道商品房的預(yù)售因?yàn)闆]有一個(gè)現(xiàn)房大多數(shù)時(shí)候僅提供一個(gè)樣板房房屋的款式、構(gòu)造、建材等等都無法現(xiàn)場檢視。目前我們的商品房90以上是通過廣告來促銷的開發(fā)商通過廣告來宣傳不僅僅是建筑物本身、小區(qū)本身它可能還涉及到周邊的情況比方說公交系統(tǒng)、學(xué)區(qū)問題、其他的配套設(shè)施等問題。所以開發(fā)商容易做出一些性缺乏的夸張宣傳與日后建成的房屋有落差。雖然在某些情況下調(diào)整不完全是開發(fā)商的問題確實(shí)是有必要的但仍然有些爭議。建筑物本來是這樣的或者公共設(shè)施本來是這樣的最后不一樣了。最近溫州判了個(gè)案子：有個(gè)小區(qū)三樓是個(gè)設(shè)備廠。后來因?yàn)榈谌龢敲娣e很大開發(fā)商想想可惜啊給它加玻璃隔成可用空間后來就出租了一年20多萬的租金租給一個(gè)通信后來業(yè)主不服要求確權(quán)。業(yè)主認(rèn)為這是公共設(shè)施是屬于全體業(yè)主的。最后還是認(rèn)定為全體業(yè)主共有。我們已經(jīng)遇到好幾個(gè)類似的案子。但這里面爭議很大因?yàn)槲餀?quán)法沒有解決這個(gè)問題。所以的爭議就是公共的設(shè)施、公共的部。但是中國不行！在中國你說這個(gè)東西法定共有的話開發(fā)商在施工的時(shí)候就沒有積極性了因此它會(huì)影響到小區(qū)的多元化、個(gè)性化、豐富化。法定一塊主要是綠地等等車位沒有法定化但車位應(yīng)該優(yōu)先給業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。〞這里爭議很大我個(gè)人可能存一點(diǎn)保存態(tài)度。我們浙江政策性規(guī)定是有的小區(qū)在開發(fā)的時(shí)候要?jiǎng)澇鲆粔K作為配套的建立小區(qū)的幼兒園、小學(xué)等但當(dāng)時(shí)應(yīng)該是劃撥的、公益性的但上這個(gè)政策不一定得到落實(shí)；又比方湖州的規(guī)定直接推定所有。但的這個(gè)規(guī)定是不的因?yàn)樗星疤岬漠?dāng)時(shí)規(guī)劃的時(shí)候就把這一塊劃出來了。這就有爭議了：有好幾個(gè)小區(qū)要打這個(gè)官司收回幼兒園配套用房的產(chǎn)權(quán)所以就是很嚴(yán)重的問題。第二個(gè)是建筑物上限制的爭議。比方說本來是一個(gè)工業(yè)用地后來建起來了最后還要以店面、超、服飾廣告來吸引購房者。我覺得我講個(gè)案很怕的一個(gè)事情就是有些律師恰好是這個(gè)案子的代理人他就把我這個(gè)觀點(diǎn)拿去申訴去了很不好。金華有個(gè)案子是一個(gè)小區(qū)一幢樓在這里旁邊還有一幢樓就是姐妹樓。這幢房產(chǎn)批下來時(shí)算寫字樓但在賣的時(shí)候再附帶了一些其他的但合同寫的還是寫字樓而其他一些相關(guān)的材料里面出現(xiàn)的是店鋪。上他這一樓層的價(jià)格和其他樓層的價(jià)格也是不一樣的。這里也涉及到一個(gè)的缺位問題當(dāng)時(shí)應(yīng)該處理好這個(gè)關(guān)系。還有比較常見的就是夾層屋。夾層糾紛很容易出現(xiàn)的就是違章建筑到最后還沒批出來。舟山就有這個(gè)案子。所有的商品房買賣即便你業(yè)主住進(jìn)去你不可能告侵權(quán)。我們?nèi)缃裼械暮芏嗦蓭熀芏喟缸佣冀o他示明他就是不肯改我知道有好幾個(gè)案子最后都是駁回起訴。只有因?yàn)槲锏蔫Υ脤?dǎo)致你固有利益受到損害比方說房子有問題一下從一樓掉到二樓才屬于侵權(quán)。這類糾紛也比較多還有建筑物的瑕疵就更多了我后面會(huì)講到的。面積大小對(duì)購房者來說影響很大有的購房者大點(diǎn)就大點(diǎn)但有的購房者因?yàn)橘徶貌拍芑蛘邉e的原因就要這么大在面積的表述上如今用的是一個(gè)示范文本相對(duì)統(tǒng)一了。因?yàn)檫@里面直接涉及到能不能適用?商品房買賣合同解釋?4條的懲罰性賠償。不同的界定可能導(dǎo)致案子完全是兩個(gè)不同的結(jié)果甚至敗訴。寄送的