商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-在線瀏覽
2024-11-16 23:56本頁面
【正文】 理上從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易平安考慮把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對廣告人的拘束擴(kuò)大享有報酬懇求權(quán)的范圍減輕相對人在求償時的舉證責(zé)任。所謂要約邀請是指希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。[3]一般而言商業(yè)廣告即屬要約邀請?合同法?5條對此有明確規(guī)定。同時商業(yè)廣揭露出后因根本無法知道有多少人看到了廣告亦不知道多少人將作出意向因此不能使任何人承受廣告的條件便使合同成立否那么廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。反之假設(shè)廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定那么應(yīng)視為要約?合同法?5條對此亦有規(guī)定。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。換言之優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用但并非要約邀請。由此優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款但直接雙方的權(quán)利義務(wù)。在雙方發(fā)生爭議時如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告應(yīng)作為一個法律關(guān)系對待?！ ∪⑸唐贩款A(yù)售合同的生效要件 預(yù)售方主體資格條件 預(yù)售方主體分為兩種情況：1〕開發(fā)企業(yè)自行銷售；2〕開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。對于委托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)展商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介效勞機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)展商品房預(yù)售宣傳時要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書委托書必須載明委托的權(quán)限。 商品房預(yù)售合同雙方意思表示一致 由于合同雙方對于預(yù)售商品房的情況的信息的知情不對稱承購方往往處于弱勢地位。由于是預(yù)售承購方不可能地感受到商品房的客觀存在也不可能對商品房作任何的評價所以這就更要要求預(yù)售方按照老實(shí)信譽(yù)的原那么履行自己的告知義務(wù)以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同否那么此合同為無效合同并不受到法律的保護(hù)?！ ∩唐贩款A(yù)售合同形式的合法性 商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同涉及金額較大履行限較長且內(nèi)容比較復(fù)雜。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?明確規(guī)定：“商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同〞我國?城房地產(chǎn)理法?規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案〞建立部1994年11月15日發(fā)布的?城商品房預(yù)售理?也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同?！ ∷?、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度 一〕登記備案的行政法意義 上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個生效要件是我國對于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。?城商品房預(yù)售理?3條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有以下行為之一的由房地產(chǎn)理部門處以罰款。從行政立法與民事立法的分工來看應(yīng)當(dāng)將違犯行政性規(guī)定的行為后果與違犯民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。這兩種法律關(guān)系存在時尚不存在爭議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時同樣應(yīng)根據(jù)這兩種法律分別處理分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在此方面人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋[2003]7〕是比較符合實(shí)際的該解釋第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無效的不予支持。〞 因此筆者認(rèn)為預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是對商品房預(yù)售行為的行政理行為和措施。當(dāng)然經(jīng)過法律本身的不斷開展同時也由于經(jīng)濟(jì)的不斷開展商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化其已經(jīng)由一種行政理效力向確立一種法律權(quán)利尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。如前所述法律對于商品房預(yù)售都要求進(jìn)展登記但同時又都明確指出登記只是備案同時并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。這一點(diǎn)在當(dāng)前理界已經(jīng)獲得了一致的認(rèn)識。?人民適用?合同法?假設(shè)干問題的解釋一〕?第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未規(guī)定登記后生效的當(dāng)事人未登記手續(xù)不影響合同的效力合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋[2003]7〕第六條的規(guī)定見〕很顯然是明確了二者相別離登記與否不影響合同效力的問題。假設(shè)因預(yù)購人沒有預(yù)售合同備案就導(dǎo)致預(yù)售合同無效就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。所以預(yù)售合同是否備案不應(yīng)影響合同效力。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。我們認(rèn)為 商品房預(yù)售合同的登記是合同的對抗要件 而不是有效要件。這就十清楚確地說明 商品房預(yù)售合同簽訂在先 登記備案在后 而登記只能對有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案 ；其次 在商品房預(yù)售合同中 預(yù)購方處于比較弱的地位
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