商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-在線瀏覽
2025-07-01 18:25本頁面
【正文】 非間接確認(rèn)其對于廣告主的效力，避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。從利益關(guān)系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。從學(xué)理上，從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易安全考慮，把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對廣告人的拘束，擴(kuò)大享有報(bào)酬請求權(quán)的范圍，減輕相對人在求償時的舉證責(zé)任。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。[3]一般而言，商業(yè)廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規(guī)定。同時，商業(yè)廣告發(fā)出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。反之，如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定，則應(yīng)視為要約，《合同法》第15條對此亦有規(guī)定。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。換言之，優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請。由此，優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。在雙方發(fā)生爭議時，如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告，應(yīng)作為一個法律關(guān)系對待。 三、商品房預(yù)售合同的生效要件 預(yù)售方主體資格條件 預(yù)售方主體分為兩種情況：（1）開發(fā)企業(yè)自行銷售；（2）開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。對于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限?！ ∩唐贩款A(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致 由于合同雙方對于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。由于是預(yù)售，承購方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護(hù)?！ ∩唐贩款A(yù)售合同形式的合法性 商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復(fù)雜?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽訂后，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同?！ ∷摹⒔⑸唐贩款A(yù)售合同的預(yù)告登記制度 ?。ㄒ唬┑怯泜浒傅男姓ㄒ饬x 上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個生效要件，是我國對于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以罰款。從行政立法與民事立法的分工來看，應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時，尚不存在爭議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時，同樣應(yīng)依據(jù)這兩種法律規(guī)范，分別處理，分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）是比較符合實(shí)際的，該解釋第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。” 因此，筆者認(rèn)為，預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是國家對商品房預(yù)售行為的行政管理行為和措施。當(dāng)然，經(jīng)過法律本身的不斷發(fā)展，同時也由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化，其已經(jīng)由一種行政管理效力向確立一種法律權(quán)利，尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。如前所述，法律對于商品房預(yù)售都要求進(jìn)行登記，但同時又都明確指出登記只是備案，同時并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。這一點(diǎn)，在當(dāng)前理論界已經(jīng)取得了一致的認(rèn)識。《最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。關(guān)于商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第六條的規(guī)定（見前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。如果因預(yù)購人沒有辦理預(yù)售合同備案，就導(dǎo)致預(yù)售合同無效，就不能保障雙
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