【正文】 生保潔、公共保安和其他服務(wù)等。住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費及管委會的經(jīng)營收入帳目，管委會應(yīng)至少三個月公布一次，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。第三十三條 在已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其他單位或部門依法向業(yè)主和使用人收取的有關(guān)費用，可委托物業(yè)管理公司代為收取。第三十五條 物業(yè)管理公司有下列行為之一的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴；管委會有權(quán)制止，并要求限期改正；所在地物業(yè)管理行政主管部門可對其給予警告、責(zé)令限期改正、賠償損失、降低資質(zhì)等級直至吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：（一）房屋及共用設(shè)備、公共設(shè)施修繕不及時、質(zhì)量不合格的；（二）占用公共場地、改變公共設(shè)施用途的；（三）不履行物業(yè)管理服務(wù)合同和本辦法規(guī)定義務(wù)的。（一）未將其所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營收入設(shè)立專帳管理并用于補充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費的，或未將收支情況按月報所在地物業(yè)管理行政主管部門的；（二）未按規(guī)定時間公布物業(yè)管理經(jīng)費收支帳目的。第三十七條 業(yè)主或使用人有下列行為之一的，管委會和物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、管委會、業(yè)主及使用人有違反其他行政管理規(guī)定的行為，需依法給予處罰的，由有關(guān)行政管理機關(guān)予以處罰。當(dāng)事人既不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。第二條本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。第四條房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。第七條本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。第九條業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機構(gòu)；（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會組織；（七）其它。第十二條業(yè)主委員會的職權(quán)：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；（二）遵守業(yè)主公約；（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（七）配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護；（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；（九）其它。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責(zé)如下：（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗收；（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費；（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。第四章 前期物業(yè)管理第十八條本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項做出具體約定。第二十二條在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。第二十四條物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細(xì)則》要求。第二十七條交接雙方的責(zé)任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。保修費的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。第三十五條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責(zé)任（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責(zé)任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。（八）房屋完好率達(dá)到98%以上。（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（四）對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。（七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。（十一）消防設(shè)施完好。第四十條環(huán)境衛(wèi)生管理（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。第四十一條綠化養(yǎng)護管理（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準(zhǔn)后實施。因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。第四十五條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護標(biāo)記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場