【正文】 素質(zhì)的同時，也使員工對企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險。風(fēng)險評價是指公司建立風(fēng)險評價機制，相關(guān)人員能夠隨時對可能會遇到風(fēng)險進行有效的評估和預(yù)測，為企業(yè)作出決策時提供有價值的參考。信息的溝通是指對相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險、風(fēng)險對企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強其風(fēng)險意識，并認真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險的能力。這份計劃主要包含以下內(nèi)容：：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險管理機構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實際情況，可以物業(yè)部或市場策劃部門兼任此項職業(yè)。：建立風(fēng)險管理的相關(guān)經(jīng)費預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進行專項的管理和使用。：對風(fēng)險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風(fēng)險進行綜合評價。：綜合測評本企業(yè)對各類風(fēng)險的承受能力。風(fēng)險控制是風(fēng)險管理最后的步驟，也是整個風(fēng)險管理的成敗關(guān)鍵。第二篇：物業(yè)管理的風(fēng)險與防范物業(yè)管理風(fēng)險分析與防范一、物業(yè)管理風(fēng)險分析物業(yè)管理的風(fēng)險分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風(fēng)險和日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險為了物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。再說前期物業(yè)管理，最主要的是合同風(fēng)險和印象風(fēng)險，物業(yè)管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因為業(yè)主眾多，修改的過程繁瑣，即使修改成功對物業(yè)公司產(chǎn)生負面影響。由此可見，如不重視前期物業(yè)管理，將會已發(fā)管理風(fēng)險。包括如下：物業(yè)使用帶來的風(fēng)險：不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護成本，還會使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等，這些情況難以確定責(zé)任人的，即使確認了責(zé)任人物業(yè)公司一般也要承擔(dān)一定的法律責(zé)任法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險：如公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認識不清，誤將本應(yīng)由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強加給物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險之一，不單是物業(yè)費、供暖費，代收代繳的費用繳納不及時勢必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險。公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險：在物業(yè)管理活動中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。二、物業(yè)管理風(fēng)險防范物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合項目的實際情況，確定長期、中期和短期管理目標(biāo)，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。做好財務(wù)預(yù)算，積極公布財務(wù)報表，增加財務(wù)收支透明度，讓業(yè)主感到物業(yè)公司帳目清楚，取得業(yè)主的信任和支持，避免多收費、少服務(wù)、少花錢以賺取最大利潤的做法。運用法律法規(guī)保護自己，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)相繼出臺了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責(zé)任和義務(wù)，在一定程度上減少了物業(yè)管理風(fēng)險的發(fā)生，物業(yè)公司要通過學(xué)法、守法，及時把握其條款及領(lǐng)會其精神，可以充分運用法律武器保護自身的合法權(quán)益，在簽訂各項合同時，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。購買保險，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，為接管的物業(yè)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備購買保險來轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險?？傊L(fēng)險是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險和做好風(fēng)險防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟利益和長遠發(fā)展。隨著《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》的實施，長期樹立行業(yè)風(fēng)險意識,提高企業(yè)抗風(fēng)險能力,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險,是物業(yè)管理企業(yè)增強生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險。停車場責(zé)任風(fēng)險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災(zāi)的蔓延。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護不善造成的業(yè)主或使用人人身和財產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險，如小區(qū)高層電梯因維護不當(dāng)造成停機等。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護不當(dāng)將帶來巨大的隱患。二、物業(yè)管理風(fēng)險的防范及化解措施（一）人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險的防范及化解措施許多業(yè)主認為 : 交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對業(yè)主的人身、財產(chǎn)負安全責(zé)任。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔(dān)保險保管義務(wù)。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認同意后方能進入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對重點區(qū)域進行重點監(jiān)控；及時發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法性。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任。為了避免風(fēng)險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。其次，在業(yè)主進行裝修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修的項目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，應(yīng)第一時間報警，協(xié)助消防部門進行事故處理。（四）設(shè)備風(fēng)險的防范及化解措施依據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》，物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護義務(wù)。定期對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保存好維護記錄資料。在小區(qū)的物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)要對于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實施規(guī)范管理，各類標(biāo)識系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產(chǎn)直接受到損害。施工結(jié)束后，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患。消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。同時，應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進行風(fēng)險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風(fēng)險防范意識，對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，增強風(fēng)險防范的能力。（六）經(jīng)濟運營過程中其他風(fēng)險的防范及化解措施合同管理風(fēng)險（1）缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細登記情況。物業(yè)管理企業(yè)的收費，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。但是，我們認為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務(wù)的競爭方式，因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力?；獯胧汉贤s定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致?；獯胧何飿I(yè)管理企業(yè)可加強《中華人民共和國合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。承接物業(yè)過程中所遇的風(fēng)險（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。化解措施：（1）交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。進行物業(yè)管理活動中所遇的風(fēng)險（1）對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的?；怙L(fēng)險的關(guān)鍵健全物業(yè)公司管理制度一、建立完善的業(yè)主檔案資料業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從開發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)帳號及公司法人身份資料的核實和登記。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。《物業(yè)管理條例》頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，但是各個物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。特別是物業(yè)管理費由開發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個時間的劃分應(yīng)該有明確的約定。從法律角度 要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。在業(yè)主的租住人來看房時，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報刊的登記等。從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內(nèi)容。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風(fēng)險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。國務(wù)院2003年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》中有明確的規(guī)定：“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場地。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主。同時，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的一種消費?？梢哉f，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動。其次，要有責(zé)任分明的法律意識，在處理日常物業(yè)管理事務(wù)中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責(zé)任，不可越俎代庖，自己往責(zé)任圈子里跳。第三，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”的規(guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時，一定要考慮到以下問題：1．在國家或行業(yè)的強制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風(fēng)險的服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生；2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測算成本相結(jié)合，不可超出服務(wù)成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；3．權(quán)利與義務(wù)在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責(zé)任不清的事實發(fā)生 第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險類型分為以下幾個類別：1．治安風(fēng)險：主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風(fēng)險，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費。3．消防風(fēng)險：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風(fēng)險單獨列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任4．公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險：此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點，因而產(chǎn)生風(fēng)險的頻繁發(fā)生。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。這一點物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。防范治安風(fēng)險