【正文】 EAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現有中心商圈的邊緣 與競爭商服物業(yè)相比，本項目處于 現有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。 [劣勢規(guī)避 ] 實施項目與企業(yè)品牌聯動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯位經營，樹立項目品牌及知名度，分流購物中心消費群體，并吸引旗下消費群。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場空白點多，市場有待細分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆ 現有的競爭商服物業(yè)經營狀況較差 競爭態(tài)勢給本項目提供了有利的市場機會。 ◆ 東勝區(qū)開發(fā)經營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經營管理意識 本項目開發(fā)團隊的綜合運營推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識將起到事半功倍的效果。 ◆ 城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光 鐵西開發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點，使很多投資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間，導致部分投資客分流。 ◆項目拆遷問題懸而未解，影響項目開發(fā)工程進度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場 先發(fā)制人搶市場，標新立異占市場 三、項目市場定位 （一）項目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗休閑購物中心 （二）項目品質定位 新 商 機： 新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機會 新消費觀念： 買質量，買品牌，買服務，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗空間，服務成就心理慣性 體驗式商業(yè)： 滿足多層面、 立體的購物需求 四、項目產品定位 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 15 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個集室內步行街與綜合賣場為一體的大型室內購物綜合體。 ? 消費定位： 以經營中高檔及品牌商品為主。 五、項目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經營業(yè)態(tài) 負一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專賣店 A區(qū) 服飾精品區(qū) 國際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表 眼鏡精品區(qū) B區(qū) 美容天地 美容護膚品、工藝禮品皮具箱包 C區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運動鞋 二層 A區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 16 B區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C區(qū) 家居生活館 女士內衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A區(qū) 流行時尚館 時尚女裝、休閑裝 B區(qū) 兒童、運動天地 童裝、兒童玩具、運動器械、運動裝 敞開式展銷區(qū) 品牌家電商場 數碼廣場 家用電器城、手機數碼城 四層 A區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B區(qū) 娛樂城 咖啡、酒吧、 KTV C區(qū) 休閑城 網吧、溜冰場、臺球、電玩、健身廳、 桑拿、 洗浴 注：以上業(yè)態(tài)為項目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖。魅力新天地 [項目整合推廣提煉 ] —— 新天地休閑購物中心 —— 購物升級版體驗樂園北國風光商業(yè)風情 —— 現代化、民族化、精品化的新天地休閑購物中心 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 17 ? 鄂爾多斯商業(yè) 1 號 —— 東勝區(qū)城市形象的“商業(yè)名片” ? 鄂爾多斯習慣心理前驅消費場所 —— 倡導人性化、體驗化創(chuàng)新消費 ,驅 動習慣購物心理 ? 駐內蒙乾坤 ,推八旗商潮 —— 揮動民間投資利器 ,打造商業(yè)財富 “ 管道 ” ? 鄂爾多斯 商業(yè)中心區(qū)標志性商業(yè)廣場典范 —— 首創(chuàng)室內步行街經典 ,獨一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設計 ? 鄂爾多斯 商業(yè)中心區(qū)最具投資價值的 —— 商業(yè)旺區(qū)升值黃金鋪王 七、項目客戶定位 以 鄂爾多斯 目前的經濟發(fā)展現狀和形勢，其消費市場表現出來的為區(qū)域性特點，結合前期市場調查（及本次市場補充調研）、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項目的經驗判斷，本項目未來目標客戶（投資客、經營客、消費者）將呈現以鄂爾多斯東勝區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域為輔的區(qū)域特征。 ? 公務員及銀行證券、醫(yī)院學校群體 此類群體數量較大，此類人士在 鄂爾多斯 工作時間較長，經濟收入穩(wěn)定，有較好的經濟基礎，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場意識強，敢于投資。 ? 經商者 隨著經濟的快速發(fā)展，各類大小商販紛紛涌入，其中以服裝、餐飲娛樂、服務業(yè)等行業(yè)為主。近年鄂市中高檔轎車數量直線增多，也證明了隨著鄂市經濟高速發(fā)展而完成自身財富實現的成功人士較多。故此該客戶群多為選購首層街鋪或底鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等； ? 首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。本項目的 沿街商鋪，吸引的就是此類客戶。 ? 該類人士購鋪多選擇首、二層或負一層商鋪，部分資金周轉能力稍低的人士將選擇更高樓 層。 投資心理分析 ? 當地居民隨著城市的發(fā)展建設，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識，較具投資經驗，對于優(yōu)質物業(yè)將會有相當的興趣。 購買心理分析 ? 以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積、投資總額小的商鋪； 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 20 ? 該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素，其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預算大多在 20 萬左右，對回報率較為敏感。 ? 有開設門市部需要和固定資產投資取向的大型企業(yè)。 ? 因為熟悉該區(qū)域，且投資意識較濃是消化本項目的重心所在，營銷策略應該根據這類人的消費心理、消費習慣、文化水平、消費能力制定銷售策略、廣告推廣計劃以及活動的安排。超過投資者預期的價格往往是阻礙或延緩人們投資購 鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當的價格入市，后期視市場狀況適時調整。 中價入市，穩(wěn)中求升 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 22 （三）項目租 /售價格定位原則 商服物業(yè)的價格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商業(yè)主題、樓層層差、單層客流、交通通道、整體視野、面積實用率、配套設施等元 素的制約，要合理體現這種差異檔次，就需要適宜的定價標準來界定。為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈。 本項目地塊位于達拉特路與鄂爾多斯街交匯處，處于核心商圈邊緣，該商圈的臨街商鋪租金及各商業(yè)體的租 /售價格對我們有直接的參考作用。 （ 2）東勝主要 街區(qū)租金分析及本項目租金參考 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 23 注： 1）修正系數： 為核心商圈租金水平與各街路的調整，基數為 1，越遠離核心商圈系數越高，修正值為各街路調整為本項目租金參考值； 2）加權系數： 根據各街路與本項目的關聯度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13； 3）加權值總值： 為項目的參考租金，加權值 =加權系數 /加權系數總值 *修正值 4）根據對各街路租金分析，則本項目租金參考值為 110元 /平方米（一樓） 項目周邊主要競爭對手租金分析 （以一樓租金為分析對象） 商城 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數 修正值 加權系 數 加權值（元 /㎡） 鄂爾多斯購物中心 150250 200 1 200 2 路段 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數 修正值 加權系 數 加權值（元 /㎡） 核心商圈 達拉特路 (中 ) 120180 150 1 150 3 伊金霍洛街 100150 125 1 125 2 次級商圈 鄂爾多斯街 50100 75 2 達拉特路 (南 ) 5080 65 2 杭錦路 (中 ) 4080 60 90 準格爾路 (中 ) 5080 65 第三圈商 伊化路 2550 2 75 1 烏審街 3060 45 2 90 1 天驕路 2560 2 85 1 總 值 / / / / 15 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 24 每天百貨 120200 160 1 160 2 民生百貨 100150 125 1 125 2 寶如意商 城 60120 90 135 2 時達商城 60100 80 120 1 興隆鞋城 60120 95 1 總值 / / / / 10 注： 1）修正系數： 為各商城與本項目的檔次定位相似度系數，基數為 1，檔次定位越相似系數越接近，修正值為各商城調整為本項目租金參考值 2）加權數： 根據各商城與本項目的關聯度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13， 3）加權值總值 為項目的參考租金，加權值 =加權系數 /加權系數總值 *修正值 4）根據對各商城租金分析，則本項目租金參考值為 150元 /平方米（一樓） 項目周邊在售項目售價分析 例 1：大興購物公園 1）成敗原因及分析 本項目對面的大興國際購物公園于 20xx 年 8 月開業(yè)，該項目最終運作失敗，分析其成敗關鍵對我們項目有積極的借鑒作用。 2）對項目定價參考價值 由于以上種種原因造成了該項目的失敗，但其銷售定價對本項目還是具一定的參考價值： ? 該項目一樓 A、 E區(qū)定價均價為 28000 元 /平方米，其它區(qū)定價在 15000 元 /平方米左右，根據對比，其 A、 E區(qū)與本項目外街鋪最具可比性。同時該項目前三年 鋪位出租租金水平為 80100 元 /平方米，相當于年回報 4%，即三年回報共計 12%，即發(fā)展商三年貼補 24%12%=12%，則實際售價應為 28000*（ 112%） =24640 元 /平方米， ? 另外該項目為外步行街，實用率較高，達 80%以上，按 80%計，其按實用面積計價的售價應為： 24640/80%=30800 元 /平方米。 綜合以上兩個項目，對于競爭項目，本項目的參考定價 (外街鋪 )為：18480*2/3+22500*1/3=19820 元 /平方米 ,取整為 20xx0 元 /平方米 ,按正常規(guī)律 ,內 鋪為外鋪 60%,即內鋪均價為 120xx 元 /平方米 ,則一層整體均價參考值為 : 120xx*2/3+20xx0*1/3=14500 元 /平方米 項目租 /售價格定價分析 （ 1）租金 根據周邊競爭項目的參考租金及東勝區(qū)商圈參考租金的平均值確定為本項目的一樓平均租金：（ 150+110） /2=130 元 /平方米 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 26 本項目為新開發(fā)項目 ,前期招商需有一定的讓利以吸引商家 ,需采取低開高走的招商價格策略 ,擬按 120元 /平方米為基準對外招商 . 則本項目一層平均租金為： 120 元 /平方米 負一層平均租金： 60 元 /平方米 （一樓 50%） 二層平均租金為： 70 元 /平方米（一樓 60%） 三層平均租金為： 50 元 /平方米（一樓 42%） 四層平均租金為： 25（業(yè)態(tài)不同、檔次不同、裝修水平不同） （ 2）售價 按正常年回報率 8%計，項目一層租金 120 元 /平方米，則售價為： 120*12/8%=18000元 /平方米，而根據對在售競爭項目的分析，參考售價為 14500 元，取兩者平均作為售價，則（ 18000+14500） /2=16250 元 /平方米 則本項目一層平均售價為： 16000 元 /平方米 二層平均售價為： 10000 元 /平方米（一樓 60%） 三層平均售價為： 7000元 /平方米（一樓 42%） 四層平均售價為： 3500元 /平方米（一樓 20%） （五） 項目租 /售價格定價結果 在綜合考慮影響定價的各因素，根