【正文】 促進(jìn)現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)的商貿(mào) \物流 業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符 合肥市及 包河區(qū) 把該區(qū)域作為 建材 \五金 \汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流 對該宗地配套需求。 xx 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 體系之進(jìn)程，配套省會經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)， 帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義 。推動 企業(yè)依托 南部 物流優(yōu)勢條件 ,通 過水、陸、鐵 進(jìn) 出口， 參與 區(qū)域性市場 競爭 ,降低建材 /家居業(yè)在合肥的運(yùn)營成本 ； 有效 實(shí)現(xiàn) 地方經(jīng)濟(jì) 宏觀物流產(chǎn)值， 增加地方 財 稅 。 交易倉儲中心 的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉儲 ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好 整合平臺；項目建設(shè)將成為包河區(qū) xx 鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動 ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。 園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資 公司 來自于地 方集體資產(chǎn)運(yùn)營公司，對項目的市場運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 一、 我國建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動 國內(nèi)市場消費(fèi)作用十分顯著。 近年我國建材市場的成交額已超過 800億元人民幣 /年。其他成交額在 10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批 發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為 15萬個，已出租攤位 11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 %；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。目前國內(nèi)裝飾 企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工 40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價位趨勢 。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。 ② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強(qiáng)以及消 費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。 ③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場火暴 的時候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場化競爭 ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢 。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。美國凱雷投 資集團(tuán)以 2750 萬美元投資了上海安信地板。中國聯(lián)想弘毅以 6000 萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些 小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán) ，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果， 保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯 ！ ⑧ 品牌建設(shè)備受重視 5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設(shè)基本“ 沒有感覺 ” 。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降 快 ， 市場在 萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價格等因 素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。 中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進(jìn)入中國市場。資金 實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于 投資建材市場的來說，存在一定困境。 xx及周邊 建材 /家居專業(yè)市場現(xiàn)狀 南京建材市場初現(xiàn)過剩危機(jī) ， 截至 目前 ，該市主城區(qū) 5000平米以上的建材市場已經(jīng)達(dá)到近 100 家，分散的建材門市和超市 更是不計其數(shù)，導(dǎo)致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。 南京市 固定投資熱升溫， 導(dǎo)致 建材市場一哄而上，在布局上 也 不合理。據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年我國家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。 ” 而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得 以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大 見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險加劇。 20xx 年對于合肥的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識，家具龍頭 —— 紅星美凱龍開業(yè)，都將 給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗(yàn)館。 20xx 年，家福特建材航母產(chǎn)品會出現(xiàn)在合肥每個老百姓的身邊。在廠家和產(chǎn)品的 選擇上，家 具商場也會選擇擁有自身的生 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求 。 隨著 信地 ?紅星美凱龍家居 MALL、 國邦 望湖美家居 、 鳳凰城 ?家世界品牌建材購物中心 等 進(jìn)入，高端體驗(yàn)式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進(jìn)的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運(yùn)營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。 國家 及 xx市 ‘十一五’規(guī)劃對 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展提出更新要求 國家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確： 堅持市場 化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制 經(jīng)濟(jì)比重。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。 xx 市在十一五規(guī)劃中對商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心 。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商貿(mào)業(yè) 。 省會城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐 二十一世紀(jì)的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。 安徽在進(jìn)行 推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。推進(jìn)物流標(biāo) 準(zhǔn)化管理， 整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、貨運(yùn)代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。 合肥市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。特別是，合肥市處于 未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟(jì)和以西安為首的西部經(jīng)濟(jì)相互對流的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移線。 運(yùn)輸支撐條件 □ 公路運(yùn)輸 安徽省公路網(wǎng)絡(luò)以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。 合肥市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。以合肥為中心，通過合肥 —— 蚌埠、合肥 —— 阜陽。將要建設(shè)的西安 —— 南京鐵路將使合肥鐵路形成具有五個鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。合肥站為樞紐內(nèi)最為重要的客運(yùn)站，并辦理行包托運(yùn)業(yè)務(wù) ：合肥東站為樞紐內(nèi)的編組站；合肥南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔(dān)、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運(yùn)站。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機(jī)械設(shè)備等。南 xx常年通單機(jī)貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是合肥市一條重要水上通道。主要航 線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 20xx年完成吞吐量1011萬 噸。每周發(fā)出航班次。 本項目以合肥南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中合肥南 xx碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 淮南 合肥 巢湖鐵路貨運(yùn)樞紐大動脈線旁； 擁有合肥最優(yōu)越的物流條件。 信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件 合肥 市 是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟(jì)信息化的通信能力。 因此，從合肥的交通運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點(diǎn)條 件和信息支撐條件分析，合肥市己初步具備進(jìn)一步建設(shè)規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等 對 現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于促進(jìn)合肥品牌建材 /家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進(jìn)市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的 專業(yè)倉儲交易集散中心 xxx 建設(shè) 將大大促進(jìn)合肥市 引進(jìn)和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。 與 合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到： 產(chǎn)品價格過高；進(jìn)駐品牌失控；消費(fèi)需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。 B．集中 先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng)： 以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費(fèi)模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。 D． 提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實(shí)施集約化 管理模式。 F． 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。 充分發(fā)揮 xx南部市場集中的 基礎(chǔ) 優(yōu)勢 ，促進(jìn) 該地域的 物流產(chǎn)業(yè) 片區(qū)、規(guī)模化 發(fā)展 目前 項目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強(qiáng)鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機(jī)電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。 促進(jìn)城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理 化 規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展 。雖然合肥市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著 的 建材市場 需求，但 合肥眾多建材 /家居專 業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運(yùn)營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場 重復(fù)定位 ， 導(dǎo)致市場 間的 惡性競爭 ，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力較弱。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢。 通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善 各自為政發(fā)展的阻力。 支撐了該區(qū)域的 有效物流市場機(jī)制建立 物流的市場化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場 開放、管制相關(guān)聯(lián)。服務(wù)的無形化特點(diǎn)、各 種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和 執(zhí)行機(jī)制，包括市場準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。 充分發(fā)揮 xx市區(qū)域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技發(fā)達(dá)、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化 濱湖 大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國平均水平。此外合肥市還必須繼續(xù)擴(kuò)大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的生成基礎(chǔ)。 專業(yè)建材 /家居市場的建立，是合肥建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 發(fā)揮上述經(jīng)濟(jì)中心城市功能的最佳窗 口 和有效途徑。市場的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，還通過對外的物流促進(jìn) 合肥 自身建材行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。是合肥工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐條件?，F(xiàn)代 商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。同時，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚待加強(qiáng)。加快 發(fā)展以商貿(mào)服務(wù) 流 為平臺的經(jīng)濟(jì)體，將 更