【正文】 于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。統(tǒng)計資料顯示，2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約5個百分點，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標準規(guī)劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了3倍還多。與此同時，眾多建材市場扎堆建設，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色?！敖ú氖袌龆嗔?，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質(zhì)量。 南京市建材行業(yè)協(xié)會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應當力求錯位，以避免單純的價格競爭。目前xx市建材市場分布主要集中于xx東區(qū)。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。五家建材市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新政務區(qū)的大量高檔住宅消費。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經(jīng)有了長足的進步，不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務各具特色。xx建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、某商城為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、某商城為主的板材市場；以五里廟、某商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、某商城、金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。某商城因長江中路建設推進，使其將受到因商業(yè)價值提升帶來的其他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為五里廟和本項目建設帶來市場的機遇。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結構。實施中鼓勵推進功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設輻射力強的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團。社會經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結構，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。依托xx、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。到2010年基本形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長江三角洲經(jīng)濟圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系?；茨?、阜陽、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里——180公里的范圍內(nèi)，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點的三角區(qū)域的中心?；茨暇€、合九線等經(jīng)過xx，并將建設合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進出；水運依靠南淝河水道通向長江；航空通過xx駱崗機場與全國形成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟地理條件。良好的經(jīng)濟地理條件，有利于以xx為物流據(jù)點開展低成本、高效率地開展服務。xx市主要的公路貨運場站有11處（不含省屬），總場地面積計有6．5萬平方米?！蹊F路運輸經(jīng)過多年的建設，xx鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。xx——九江、xx——蕪湖鐵路線接全國鐵路網(wǎng)通達全國。鐵路擁有xx站、xx南站、xx東站、xx北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成xx鐵路樞紐。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18公里的地方鐵路相聯(lián)接?！跛线\輸xx主要依靠南淝河通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。經(jīng)過河道疏通后和綜合港的投資，目前xx可通行1000噸級集裝箱各類船舶?！鹾娇者\輸xx市通過駱崗機場，架起xx市與國內(nèi)38個大中城市和香港、澳門的空中通道。xx駱崗機場擁有一座貨運倉庫，面積3000余平方米，設海關監(jiān)管倉庫。為項目的建材/家居材料的配送與交易提供切條件。此前xx信息化一直走在全國城市的先進行列；2008年xx市榮獲中國城市信息化50強第10名。二、某新城建材/家居倉儲中心項目建設的意義 推進xx市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項目的建設和運營是xx市現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設的積極前導和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為xx市建設以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。有效解決目前xx建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經(jīng)濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。項目建成后通過引入國內(nèi)先進專業(yè)市場信息管理與運作技術在建材專業(yè)市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務運作為xx市建材專業(yè)服務發(fā)展提供良好的范例與榜樣。本項目的建設將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應俱全等現(xiàn)代設施，讓消費者感受到前所未有的尊重。C．先進信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務市場；統(tǒng)一售后服務，提升市場品牌。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。項目的建設將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。三、某新城建材/家居倉儲中心項目建設的必要性商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。本項目的投資將集中xx建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務中心。增強xx建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。隨著xx市整體經(jīng)濟的發(fā)展和城市首位度的提升，xx南部專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學；需要網(wǎng)絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡建設；并為開展網(wǎng)絡化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應的高效物流服務。物流集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，對xx市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實的意義。這不僅意味著xx市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟總量規(guī)模的增長，還包括xx市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結構水平的改善。xx市經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎上的以商品流通、金融服務和信息管理的為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經(jīng)濟中心城市擴散效應，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟輻射作用。 有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務xx工業(yè)立市目標對于xx市這樣一個區(qū)域中心城市，建設商貿(mào)物流業(yè)對xx市經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面：① 培育新的經(jīng)濟增長點工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，離不開構成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。促進xx市現(xiàn)代服務業(yè)的進程。② 創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境某新城項目的建設，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。從xx市當前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領先于安徽省內(nèi)的其他城市，但領先程度并不十分突出。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使xx市在經(jīng)濟積聚和擴散的范圍受到制約。第三章 項目建設單位概況公司名稱：xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司注冊資本：人民幣200萬法 人：唐定山企業(yè)登記注冊類型：有限責任公司xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司位于南淝河路以北，南二環(huán)路以東，南淝河以西黃巷村項目聚集區(qū)A區(qū)，注冊資金200萬元。其在xx是一家有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項目聚集區(qū)、京華國際家居城等專業(yè)市場。通過對集體資產(chǎn)的整合和運營，抑制地方上零散建設造成土地資源和不科學規(guī)劃造成資源浪費。該集體企業(yè)形成了王朝元，張良斌，夏仁環(huán)等為領導的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。第四章 行業(yè)分析及市場預測一、國內(nèi)市場發(fā)展預測 國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預測2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。水泥制品、技術玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點：著力推進技術進步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，加快用先進生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，努力實現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務實現(xiàn)的難度。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結構不平衡問題嚴重。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因為漲價涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價格競爭更加激烈。根據(jù)建材行業(yè)“十一五”結構調(diào)整目標，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業(yè)務，淘汰落后產(chǎn)能工藝。其中，家庭裝飾占50%。為輕工業(yè)結構調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。2010年全國主要新型建材需求總量預測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸1201605060100平方米40005000萬1400萬4億50008000萬 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強大的經(jīng)濟實力，盲目地興建市場。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當競爭。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。③ 細分市場、錯位經(jīng)營在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經(jīng)營”?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現(xiàn)其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽度、服務效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團隊建設、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。在戰(zhàn)略設計和戰(zhàn)術打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務”和“經(jīng)營消費”轉(zhuǎn)變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經(jīng)營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能的建設；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。xx是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價值的中國城市”，在綜合實力快速提升的同時，現(xiàn)代服務業(yè)也取得長足發(fā)展。商貿(mào)、物流和會展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進。xx人感受是，消費更方便，生活更舒適了，xx成為最宜人居、最具投資價值的魅力新城。最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，2008年上半年，消費市場持續(xù)活躍，%，增幅居全國省會城市第一。隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會展、物流成為xx現(xiàn)代服務業(yè)的重要支撐。商貿(mào)流通設施不斷完善。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場達40家，實現(xiàn)年成交額突破1000億元，比2002年增長3倍，其中周谷堆農(nóng)產(chǎn)品市場年交易額達84億元，安徽大市場年交易額達80億元，成功“晉升”為全國百強市場。圍繞市委、市政府關于加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新