【正文】 ???第 48 頁 附 件 ： 項 目 經(jīng) 濟 指 標 的 多 個 論 證 方案?????????????????????????????????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。 我們一直認為 本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢； 綜合本項目的 藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。 我們將 本項目總體定位為“ 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)” ，并確定了 “雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 ，因此我們作好 針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施 “遠東戰(zhàn)役” 與 “南方會戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準備。 單體面積的設(shè)計， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 在整體容積率為 的情況下，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益 為 409,271,200 元， 利潤為73,560,762 元， 利潤率為 18%。基地南臨佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區(qū)。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路 1 公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。規(guī)劃紅線面積 32 公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)。 基地內(nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用?；W(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。 本項目規(guī)劃容積率為 左右。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大 學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，與運盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接市中 心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 超低地價： 本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積 率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì) 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu) 勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。 理念之四： 尊重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致 性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。 （ 3） 每一點都有藝術(shù) —— 我們導入藝術(shù)原則。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。 盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！ 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。 三、本項目的消費者定位 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 消費者經(jīng)濟特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。 消費者年齡特征分析： 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主 力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 二、分期思路： —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； —— 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當分期分區(qū)推出。 —— B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產(chǎn)品的定位。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風險很大。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應(yīng)有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。售價可介于獨棟和雙拼之間。 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨