廈門某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-24 11:27本頁面
【正文】 ......13 四．業(yè)務(wù)執(zhí)行 ......................................................................................................................................14 五．行銷架構(gòu)及人員背景 ................................................................................................................23 壹、市場篇 一．廈門市房地產(chǎn)形勢(shì) 1．供需基本情況 廈門市房地產(chǎn)經(jīng)過多年得發(fā)展，已呈現(xiàn)出快速發(fā)展得態(tài)勢(shì)，市場供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長、房屋銷售量價(jià)齊升。 20xx 年廈門區(qū)域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)高開、高走、高增長得“三高”態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 20xx 年上半年來住宅成交量約占總成交量的 ％左右，而且住房消費(fèi)是國計(jì)民生大事，未來將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 2．廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境 根據(jù) 國家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年全國 35個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告顯示 ,廈門人均收入位居全國第七位 ,因此廈門整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的 ,這為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。如工作了幾年的年輕白領(lǐng) ,對(duì)現(xiàn)有住房不滿意 需二次購房的客戶。這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的群體，因?yàn)閺B門 70%的房產(chǎn)是有外地客戶消化的，特別是來自泉州的客戶。 貳、分析篇 一．廈門市高層房地產(chǎn)分析 1．總體狀況 廈門的高層分布較為分散，主要散布在湖濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶，另外江頭一片也有少量高層建筑。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對(duì)較便宜的地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)。 B) 人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層 C) 收入：目前高層市場逐漸升溫，是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使他們的購買力將會(huì)有很大的提高 二．廈門目前高層的現(xiàn)狀 廈門的高層相對(duì)分散，反映了城市泛 CBD 商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達(dá)情況有一定水準(zhǔn)。這從另一個(gè) 側(cè)面說明了廈門的高層建筑 將會(huì)呈放量增長的一個(gè)態(tài)勢(shì)。 由于受開發(fā)商的追捧，“酒店式公寓”最近成為樓市的一匹黑馬。 市場是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓”。 商務(wù)人流量是決定“酒店式公寓”是否興建的最重要的條件。 因此，“酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。 裕發(fā)廣場地處繁華的富山商圈中心，湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前 大道交匯于此，好又多、假日商城、未來的明發(fā) MALL 等商業(yè)巨頭聚集，引來游人如臶。 而官邸位于廈門火車站市中心的位臵，毗鄰燦坤 3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，是廈門火車站 ——— 富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長途汽車站、火車站，是廈門交通重地。其中湖濱南路，思北一帶的房價(jià)由于交通便利，配套齊全，所以價(jià)格要領(lǐng)先廈門全市，幾乎都在 5000 以上，面湖面海的房價(jià)更高，一般都要高出均價(jià) 700 到 1000 元一個(gè)平方。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上，不過由于小區(qū)規(guī)模大，配套齊，所以售價(jià)比同處金榜公園附近的美新廣場高出近 1000 元一平米。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運(yùn)動(dòng)場、游泳池等。 說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費(fèi)者娛樂休閑 的需求。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過，此外距火車站不足 4 公里，交通便利。 二．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1. 項(xiàng)目用地面積： 4619 平方米 2. 建筑占地面積： 4126 平方米 3. 總建筑面積： 64549 平方米 4. 店鋪面積： 9119 平方米 5. 住宅面積： 43052 平方米 6. 地下室： 12378 平方米 7. 汽車停車位： 219 輛 三．項(xiàng) 目周邊配套情況 1． 學(xué)校：大同小學(xué)，廈門外語學(xué)院，廈門教育學(xué)院 2． 商業(yè)設(shè)施：誠達(dá)購物廣場，禾祥西路商業(yè)街 3． 郵局、銀行：市郵政營業(yè)廳，中國銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行 4． 醫(yī)院：中山醫(yī)院 5． 公交線路：周邊公交線路眾多，處于商業(yè)中心，交通發(fā)達(dá)。 2. 周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。 4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。 劣勢(shì)（ W）： 1. 爛尾樓的形象，購房者容易產(chǎn)生抗性。 2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。 機(jī)會(huì)（ O）： 1. 附近缺少新開工的樓盤，相近的樓盤都已進(jìn)入銷售尾期。 3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。 2. 房價(jià)升溫，二手房對(duì)市場的沖擊加大。 4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā) ,會(huì)分散客戶投資島內(nèi)的注意力。 另有 %的人選擇小戶型作為過渡房，因?yàn)樾粜头孔与m然并不能滿足購房者的實(shí)際居住需求 ,但也能滿足購房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念 ,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可 ,就可以隨時(shí)把它出手 ,再購買自己滿意的房子 ,所以持有這種臵業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù) !而從目前購房者的購房目的分析，投資購房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢(shì)，而在投資的選擇上來看，地段好總價(jià)低的小戶型正越來越受到購房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。 六．產(chǎn)品定價(jià) 鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)。從本案實(shí)際情況考慮 ,由于大廈樓高 30 層 ,1 到 4 層是商場部分 ,所以起價(jià)樓層設(shè)定在五樓。另外離本案最近
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