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20xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨20xx年展望-在線瀏覽

2024-10-28 19:42本頁面
  

【正文】 業(yè)的開發(fā)智慧。具體到各個(gè)月份來看,前5個(gè)月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷,一直徘徊在二、三十萬平方米左右,直到xx月份才首次沖破60萬平方米。以產(chǎn)品來看,全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品,限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。總體來看,xx年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺,老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬元以上,但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯,從去年高峰期的50006000元/平方米左右回到30004000元/平方米左右,與xx年、xx年的水平相當(dāng)。五、展望xx年,在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下,廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間,“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏,低位盤整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。這一年,中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個(gè)拐點(diǎn):第一個(gè)拐點(diǎn)是市場的拐點(diǎn),之前一直被過熱所困擾中國的房地產(chǎn)市場終于降溫,而且幅度之大超出很多人的預(yù)計(jì),成交大幅減少,樓價(jià)普遍下跌;第二個(gè)拐點(diǎn)是政策的拐點(diǎn),在連續(xù)幾年的“防止樓市過熱,抑制樓價(jià)過快上漲”之后,從2010年下半年開始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)全局的需要開始轉(zhuǎn)變思路出臺(tái)系列“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”的救市政策,“維護(hù)樓市穩(wěn)定,防止樓價(jià)過度下跌”的提法開始出現(xiàn),并且漸漸成為各個(gè)地方政府新的工作指導(dǎo)方針。一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻,密集出臺(tái),上半年“穩(wěn)健、從緊”,下半年“積極、適度寬松”,但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成,觀望氣氛無法打破,一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。上半年,在“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下,為了防止經(jīng)濟(jì)過熱以及通貨膨脹,央行5次提高存款金率,%的歷史新高。不過,由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成,再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念,頻頻出臺(tái)的政策始終無法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒,因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣,廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴(kuò)張之后,面對(duì)突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。二、土地出讓市場低迷,土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無法完成,“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài),中小開發(fā)商趁機(jī)抄底拿地,取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角。2010年12月16日,廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時(shí)間就以底價(jià)成交,為全年的土地供應(yīng)劃上了句號(hào)。在此之前,廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”,最終還是未能完成土地供應(yīng)計(jì)劃。此后,受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個(gè)因素的影響,房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯,過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續(xù),令土地出讓市場一蹶不振,頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價(jià)出讓”的狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì),全年共有10宗地塊以底價(jià)成交,有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右,其中絕大部分為不知名的中小開發(fā)商拍得。例如,年末最后一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米,與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。以員村絹麻廠地塊為例,繳納土地出讓金的大限早已在7月份過期,由于開發(fā)商沒有履行合約,按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回,但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口,不得而知。開發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理,資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個(gè)原因,而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù),111月,%;與此同時(shí),由于房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的延續(xù),全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒有因?yàn)槭袌龉拯c(diǎn)的出現(xiàn)而減少,%。具體到各個(gè)月份來看,前5個(gè)月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷,一直徘徊在二、三十萬平方米左右,直到6月份才首次沖破60萬平方米。以產(chǎn)品來看,全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品,限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。價(jià)格方面,111月全市一手住宅成交均價(jià)為9466元/平方米,%。其中,9月份由于限價(jià)房以及遠(yuǎn)郊商品房的大量成交均價(jià)一度下降至8244元/平方米,回到XX年年7月份左右的水平。年初“90/70”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn),主要以限價(jià)房和郊區(qū)商品房為主,因此成交均價(jià)相對(duì)較低??傮w來看,2010年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺,老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬元以上,但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯,從去年高峰期的50006000元/平方米左右回到30004000元/平方米左右,與XX年、XX年的水平相當(dāng)。受XX年年第四季度實(shí)施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響,廣州二手樓市在XX年年第四季度進(jìn)入“拐點(diǎn)”,出現(xiàn)成交量減少、價(jià)格下跌的趨勢,并且
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