20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨20xx年展望-在線瀏覽
2024-10-28 19:42本頁(yè)面
【正文】 業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。具體到各個(gè)月份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬(wàn)平方米。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長(zhǎng)期盤踞陽(yáng)光家緣成交榜的前列?？傮w來(lái)看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的50006000元/平方米左右回到30004000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當(dāng)。五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。這一年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)是市場(chǎng)的拐點(diǎn)，之前一直被過(guò)熱所困擾中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于降溫，而且幅度之大超出很多人的預(yù)計(jì)，成交大幅減少，樓價(jià)普遍下跌；第二個(gè)拐點(diǎn)是政策的拐點(diǎn)，在連續(xù)幾年的“防止樓市過(guò)熱，抑制樓價(jià)過(guò)快上漲”之后，從2010年下半年開(kāi)始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)全局的需要開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路出臺(tái)系列“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”的救市政策，“維護(hù)樓市穩(wěn)定，防止樓價(jià)過(guò)度下跌”的提法開(kāi)始出現(xiàn)，并且漸漸成為各個(gè)地方政府新的工作指導(dǎo)方針。一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無(wú)法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。上半年，在“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下，為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱以及通貨膨脹，央行5次提高存款金率，%的歷史新高。不過(guò)，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。與一手開(kāi)發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開(kāi)源節(jié)流。二、土地出讓市場(chǎng)低迷，土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無(wú)法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開(kāi)發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角。2010年12月16日，廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時(shí)間就以底價(jià)成交，為全年的土地供應(yīng)劃上了句號(hào)。在此之前，廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”，最終還是未能完成土地供應(yīng)計(jì)劃。此后，受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績(jī)大幅滑坡等多個(gè)因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯，過(guò)去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無(wú)力再續(xù)，令土地出讓市場(chǎng)一蹶不振，頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價(jià)出讓”的狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年共有10宗地塊以底價(jià)成交，有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000元/平方米左右，其中絕大部分為不知名的中小開(kāi)發(fā)商拍得。例如，年末最后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米，與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在7月份過(guò)期，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無(wú)論是國(guó)土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。開(kāi)發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，111月，%；與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的延續(xù)，全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)而減少，%。具體到各個(gè)月份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左右，直到6月份才首次沖破60萬(wàn)平方米。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長(zhǎng)期盤踞陽(yáng)光家緣成交榜的前列。價(jià)格方面，111月全市一手住宅成交均價(jià)為9466元/平方米，%。其中，9月份由于限價(jià)房以及遠(yuǎn)郊商品房的大量成交均價(jià)一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。年初“90/70”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn)，主要以限價(jià)房和郊區(qū)商品房為主，因此成交均價(jià)相對(duì)較低?？傮w來(lái)看，2010年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的50006000元/平方米左右回到30004000元/平方米左右，與XX年、XX年的水平相當(dāng)。受XX年年第四季度實(shí)施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響，廣州二手樓市在XX年年第四季度進(jìn)入“拐點(diǎn)”，出現(xiàn)成交量減少、價(jià)格下跌的趨勢(shì)，并且
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