【正文】 ........22中文摘要論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)摘要近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費(fèi)也成為許多人一生中較為重要的消費(fèi)行為。然而我國(guó)商品房市場(chǎng)中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。因此加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。文章接著指出目前我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突等等。關(guān)鍵詞：商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善 I英文摘要Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy bees multifarious and actiVe，and mercial apanmem consumption bees more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of mefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the mercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of mercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly39。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly ： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III引 言近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要。然而，現(xiàn)實(shí)的情形是，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中常常與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒(méi)有得到及時(shí)適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。目前我國(guó)已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱；法律規(guī)制不完善等等。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者。切實(shí)保護(hù)，是我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。、商品房消費(fèi)者權(quán)益 商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)和使用商品房過(guò)程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來(lái)應(yīng)得的利益。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商品和接受服務(wù)時(shí)主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評(píng)權(quán)。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。綜上可知，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國(guó)有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)，加大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購(gòu)房者在不具有專業(yè)購(gòu)房知識(shí)的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。近年來(lái)，我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問(wèn)題解決以后最重要的消費(fèi)品，買(mǎi)房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購(gòu)房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實(shí)中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都不出問(wèn)題非常困難，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過(guò)10億平方米，折合100萬(wàn)套住宅，與此同時(shí)，商品房消費(fèi)市場(chǎng)中也暴露出不少問(wèn)題。從2004年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對(duì)商品房仍有眾多的抱怨和不滿。常見(jiàn)的主要有因房屋沉降造成的墻體開(kāi)裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開(kāi)裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來(lái)，還有很多沒(méi)被檢查出來(lái)，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。實(shí)踐中常出現(xiàn)以下侵害買(mǎi)房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。在商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不能通過(guò)實(shí)物，而只能通過(guò)售樓廣告了解所購(gòu)房的狀況。 商品房?jī)r(jià)格虛高對(duì)于我國(guó)的房?jī)r(jià)是否有泡沫的問(wèn)題，自2003年以來(lái)就一直是爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有學(xué)者用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見(jiàn)不鮮。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動(dòng)下，憑借其優(yōu)勢(shì)地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。搞房地產(chǎn)一定賺大錢(qián)是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購(gòu)房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來(lái)講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。在買(mǎi)賣(mài)商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題并不容易，并且在出問(wèn)題后各開(kāi)發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。房?jī)r(jià)居高不下，廣大群眾買(mǎi)不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱造成的后果之一。幕后操作承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢(qián)面前迷失自我。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購(gòu)房者的權(quán)益更是無(wú)從得到保障。對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性隨著我國(guó)住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一 個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會(huì)的公平、正義、和諧。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂(lè)業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí) 現(xiàn)。我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足當(dāng)前，我國(guó)并沒(méi)有針對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門(mén)立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見(jiàn)于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時(shí)無(wú)所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。商品房消費(fèi)者作為一類(lèi)特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對(duì)商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。總之，隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來(lái)越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類(lèi)。例如在實(shí)踐中，計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、