某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案終稿xxxx1027-在線瀏覽
2024-10-28 16:14本頁(yè)面
【正文】 ，截止至10月22日，僅剩余14套別墅四期剩余貨量：42套 聯(lián)排共有26套（邊戶10套其中3套緊鄰商服、中間戶16套），雙拼16套。,通過(guò)市場(chǎng)說(shuō)明，三期產(chǎn)品策略取得市場(chǎng)成效，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持,同時(shí),豪宅型產(chǎn)品不斷更新入市，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品分流市場(chǎng)客群，優(yōu)惠幅度較大； 本案為哈市松北區(qū)唯一高端別墅區(qū)； 產(chǎn)品入市較早，產(chǎn)品力逐年下降，存在隱形壓力,通過(guò)產(chǎn)品形象升級(jí)，提升附加值，高性價(jià)比沖擊市場(chǎng)。 四期產(chǎn)品引入精裝產(chǎn)品線,稀 缺 感,身 份 感,利用實(shí)景園林及樣板間，為客戶展示的高端享受的生活 放大尊貴服務(wù)展示，注重每一個(gè)可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù)。（注：商業(yè)產(chǎn)品不得用于庫(kù)房使用。 四期產(chǎn)品在產(chǎn)品價(jià)值持續(xù)升級(jí)的同時(shí)保持具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格水平。水韻長(zhǎng)灘別墅現(xiàn)期價(jià)格政策： 三期聯(lián)排折扣：不要裝修，減100萬(wàn)裝修款，一次性97折，貸款99折（貸款客戶積極回款可給予一次性折扣），現(xiàn)場(chǎng)靈活談判99折，營(yíng)銷部99折，領(lǐng)導(dǎo)特批99折。,三、營(yíng)銷策略制定老帶新渠道,◆老帶新渠道：充分利用保利多盤聯(lián)動(dòng)的規(guī)?；蛻糍Y源優(yōu)勢(shì)（清華頤園、上城洋房客戶深度挖掘）。,老帶新政策： 參與資格，保利業(yè)主、員工及各合作單位人員； 獎(jiǎng)勵(lì)政策：每介紹一名別墅項(xiàng)目新客戶成交即可在現(xiàn)有付款方式對(duì)應(yīng)折扣基礎(chǔ)上給一個(gè)9.8折（原9.9折）。,馬上進(jìn)入冬季，園林景觀逐漸蕭條。 可以利用項(xiàng)目自身景觀河，舉辦”哈爾濱保利 通過(guò)活動(dòng)，促進(jìn)來(lái)訪、帶訪。 從而促進(jìn)口碑傳播。,微營(yíng)銷渠道傳播模式： 項(xiàng)目微博及微信公眾平臺(tái) 移動(dòng)終端網(wǎng)絡(luò)售樓處、微樓書 置業(yè)顧問(wèn)微信群，微信推薦購(gòu)房，釋放老帶新政策等,三、營(yíng)銷策略制定戶外廣告,◆戶外廣告：市區(qū)二環(huán)橋三面翻戶外廣告牌。提升產(chǎn)品認(rèn)知的，促進(jìn)來(lái)電、來(lái)訪。物業(yè)服務(wù)升級(jí)做到每一個(gè)細(xì)節(jié)。,保利 本項(xiàng)目至地鐵口距離約1.0km。,保利觀瀾,萬(wàn)達(dá)城,城市之星,華潤(rùn),大正蒞江,富力城,恒大名都,觀江項(xiàng)目,世茂大道北側(cè)項(xiàng)目,世中源大道北側(cè)項(xiàng)目,本案位置處于區(qū)域第三梯隊(duì)，但其套均總價(jià)均高于第三梯隊(duì) 且與第二梯隊(duì)甚至是第一梯隊(duì)持平。,排名第二的為恒大名都，借助其高性價(jià)比、精裝修、首付分期、21%反息政策,占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)銷售總量的20%,區(qū)域成交的主力產(chǎn)品中，套均面積仍在在100㎡以下，套均總價(jià)以55萬(wàn)左右的產(chǎn)品為主。,截止至10月底，松北市場(chǎng)情況并未發(fā)生大變化 松北區(qū)域主力競(jìng)品的銷售態(tài)勢(shì)依舊是“兩級(jí)分化嚴(yán)重” 面積小總價(jià)低、購(gòu)房門檻底的高性價(jià)比產(chǎn)品，依舊是市場(chǎng)去化主流。占比區(qū)域總量的13%.,一、區(qū)域市場(chǎng)分析,萬(wàn)達(dá)城,恒大名都,華潤(rùn)歡樂(lè)頌,富力城,城市之星,保利觀瀾,50萬(wàn),60萬(wàn),70萬(wàn),80萬(wàn),90萬(wàn),45萬(wàn),54萬(wàn),54萬(wàn),46萬(wàn),62萬(wàn),大正蒞江,88萬(wàn),40萬(wàn),59萬(wàn),71.8萬(wàn),與各競(jìng)品主力產(chǎn)品總價(jià)對(duì)比再一次印證 本案剩余產(chǎn)品總價(jià)處于區(qū)域高位。,一、區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié),區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客戶，對(duì)于小面積、低總價(jià)產(chǎn)品需求量較高,本案產(chǎn)品雖然舒適性較好，但無(wú)法規(guī)避與競(jìng)品間的地段及總價(jià)劣勢(shì),與本案產(chǎn)品及項(xiàng)目整體價(jià)值類似的競(jìng)品比較，本案價(jià)格劣勢(shì)明顯,地鐵對(duì)剛需產(chǎn)品客群的吸引力較大。本案在距離上占據(jù)劣勢(shì)。觀瀾項(xiàng)目庫(kù)存量為227套。三居室（2）戶型中建筑面積158，使用面積104剩余9套。四居室建筑面積191.使用面積130，剩余8套。為當(dāng)前剩余量最多戶型。,建筑面積：106㎡ 使用面積：80㎡ 功能格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：62萬(wàn)（含精裝）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：80萬(wàn)（含精裝）,VS,與富力城相同功能的產(chǎn)品相比，本案價(jià)格高于競(jìng)品18萬(wàn)/套，但使用面積相同。,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,產(chǎn)品對(duì)比（相近面積）——保利觀瀾VS紅星威尼斯莊園,建筑面積：121㎡ 使用面積：86㎡ 功能格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：4861萬(wàn)（毛坯）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：72萬(wàn)（毛坯）,VS,相同面積產(chǎn)品比較，戶型功能處于劣勢(shì)，使用面積少于競(jìng)品約7㎡ 毛坯總價(jià)高于競(jìng)品1124萬(wàn)。,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,建筑面積：141㎡ 使用面積：92㎡ 格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：70萬(wàn)（精裝）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：80萬(wàn)（精裝）,VS,產(chǎn)品對(duì)比（相近面積）——保利觀瀾VS恒大綠洲,與恒大綠洲比較，本案面積小于競(jìng)品，但總價(jià)高于競(jìng)品約10萬(wàn)元,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,基于以上思考，我們得出了三個(gè)結(jié)論,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客戶，對(duì)于小面積、低總價(jià)產(chǎn)品需求量極大,本案產(chǎn)品雖然舒適性較好，但無(wú)法規(guī)避與競(jìng)品間的地段及總價(jià)劣勢(shì),與本案產(chǎn)品及項(xiàng)目整體價(jià)值類似的競(jìng)品比較，本案價(jià)格劣勢(shì)明顯,二、項(xiàng)目貨量分析,原因探究,三、營(yíng)銷策略制定,松北市場(chǎng)2015年成交量 同比下降12.36%,區(qū)域萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)，占有市場(chǎng)份額接近50%。觀瀾產(chǎn)品，受到區(qū)域限制，建議不易戀戰(zhàn)。,故在下階段營(yíng)銷,三、營(yíng)銷策略制定,營(yíng)銷步驟,STEP1 重樹形象,STEP2 制造焦點(diǎn),STEP3 多元化,項(xiàng)目爆破市場(chǎng)，以高形象，高標(biāo)準(zhǔn)、高工藝入市,全裝修贈(zèng)送，超值性價(jià)比?？蛻糍Y源相互利用。,高端別墅區(qū)的 全裝高層
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