【正文】 圈、東京都市圈、倫敦都市圈 、 巴黎都市圈和美加大湖都市圈后 世界第六大都市圈 。 34 第三章 市場判斷與營銷定位 城市升級換代的主力，與城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)積極互動 每個都市圈的國際生態(tài)住區(qū)，都引領(lǐng)了其在都市圈乃至世界中的先鋒地位，扮演了領(lǐng)導(dǎo)城市前進發(fā)展的重要角色。 國際生態(tài)住區(qū)，在與城市主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)積極互動的過程中，不斷的輻射自身的強大勢能，供給城市和都市圈經(jīng)濟發(fā)展以巨大的力量，成為駕馭城市升級換代的主力先鋒 。京津都市圈的迅猛騰飛，令世界都為之注目。 36 第三章 市場判斷與營銷定位 ４、 標(biāo)示城市，魅力質(zhì)感和城市價值的最高體現(xiàn) 無論是美國紐約的長島、日本東京灣清水源、馬黎十六區(qū)還是西雅圖的華盛頓湖畔，這些國際生態(tài)住區(qū)已成為代表都市圈中城市社會、經(jīng)濟、文明高度發(fā)展的能量符號，一張城市向世界展示自身形象的頂級名片。就好像是很多人在知道華盛頓湖畔著名的大湖國際生態(tài)住區(qū)之后才對美國西雅圖這座城市開始了解關(guān)注一樣。 北方健康養(yǎng)生和商務(wù)休閑的首席平臺將是“團泊項目”的使命 37 第三章 市場判斷與營銷定位 天津的 人居發(fā)展層級 新城鎮(zhèn)主義的團泊項目將推動城市人居模式新的改變 第一代 第二代 第三代 老城里 五大道 體院北 第四代 梅 江 ？ 二、從人居層級的角度寄望團泊項目： 第五帶 38 第三章 市場判斷與營銷定位 團泊項目的大型水面可謂獨有天成，景觀豐富唯美，生態(tài)條件得天獨厚 ,不可復(fù)制純美環(huán)境是它的核心資源。 從項目的經(jīng)營來看我們要研究的已經(jīng)不是如何完成銷售了，而是要考慮如何實現(xiàn)經(jīng)濟價值與社會價值的最大化；從未來發(fā)展看已經(jīng)上升到了城市運營的高度而不是簡單的經(jīng)營項目，項目的成敗對于整個天津的城市建設(shè)和發(fā)展都會產(chǎn)生深遠的影響。需求的多元 化在高端市場表現(xiàn)的更為明顯。 Ⅱ 價值取向的多元化需求：對不同價值的偏好產(chǎn)生不同的需求。 40 第三章 市場判斷與營銷定位 我們的目標(biāo)客群將是一組什么樣的人群又將怎樣劃分 ： 是 財 富 階 層 是 價 值 取 向 還 是 他 們 的 集 合 交 叉 體 ？ 41 第三章 市場判斷與營銷定位 ① 向往奢華生活的新一帶知識型高收入階層。 ② 追求姿態(tài)與格調(diào)與注重生活品質(zhì)的社會中堅階層。他們需要更奢侈的生活空間和更完備的生活配套，在休閑和運動方面，他們也注重在過程中的身份和地位的體現(xiàn)。 42 第三章 市場判斷與營銷定位 ③ 經(jīng)濟富?；蛴邢喈?dāng)?shù)馁Y產(chǎn)儲蓄的，追求在享受和安逸中安度余生的中老年人群（主要是離退休的高干和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部）。 特征：對于生活環(huán)境和社區(qū)景觀有較高的要求，他們更關(guān)注醫(yī)療設(shè)施，關(guān)注公共活動場所。 特征 : 經(jīng)濟勢實力良好 ,消費能力極強 ,文化水平稍低 , 在他們的消費決策中，對于精神需求層面的滿足程度影響 43 第三章 市場判斷與營銷定位 ⑤ 在天津經(jīng)商、投資的或長期工作的、有豐厚收入的外地或外籍人士。 特征：對于產(chǎn)品本身的品質(zhì)有較高的要求。 特征：注重空氣質(zhì)量、綠化水平和生態(tài)環(huán)境等相關(guān)健康指標(biāo)的狀況，以及這些狀況和市內(nèi)同類狀況的對比度。 特征：關(guān)注產(chǎn)品的市場認可度和長期的產(chǎn)品市場價值穩(wěn)定。 51 第四章 營銷推廣的運營與操作 傳統(tǒng) 推廣 數(shù)據(jù)庫 營銷 渠道 營銷 事件 營銷 推廣方法序列 52 第四章 營銷推廣的運營與操作 二、營銷核心行動主線 財富 ： “年度創(chuàng)想”財富對話， “創(chuàng)富１００，贏在中國”天津決賽 生態(tài)： 世界環(huán)境署亞洲新城建設(shè)范本 ， 中國專家學(xué)者解密團泊湖 藝術(shù)： 亞洲（中國）１０大雕塑師亞洲雕塑展 團泊印象天津攝影，書畫展 53 第四章 營銷推廣的運營與操作 可持續(xù)性： 2023新城市可持續(xù)開發(fā)高端論壇 社會征集，明星作曲，２０間名校，１９８名學(xué)生 “ 團泊湖共同唱想生命之曲 ”地球日、植樹節(jié) 運動： ０７團泊湖 cosm運動節(jié) 天津５人制足球賽“與天津泰達隊形成互動” 為天津水上運動項目提供訓(xùn)練基地 天津首屆中日韓高爾夫球賽 時尚： 團泊湖２期大型發(fā)布會與與業(yè)主答謝晚會 團泊湖秋天高雅音樂會 某奢侈品品牌發(fā)布會 某全國級別的模特大賽（某頂級品牌時裝發(fā)布會） 54 目表客群 活 動 引導(dǎo) 三角已拆遷別墅 客戶群 １、 仁愛 .龍都團泊湖庭院業(yè)主答謝年會活動 ２、 “年度創(chuàng)想”團泊湖財富對話 ３、新老客戶新年親情拜訪活動全面展開 ４、中國專家學(xué)者解密團泊湖 引爆 三角未拆遷別墅 聯(lián)排別墅客戶群 申請亞洲級別新城市建設(shè)可持續(xù)開發(fā)獎相 2023新城市可持續(xù)開發(fā)高端論壇在團泊舉行 某奢侈品品牌發(fā)布會 團泊印象天津攝影，書畫展 支持三角地項目開盤主題預(yù)熱活動 ６、 三角地項目開盤活動 強勢 三角未拆遷別墅 聯(lián)排別墅客戶群 申請亞洲級別新城市建設(shè)可持續(xù)開發(fā)獎相獲取 “年度創(chuàng)想”團泊湖財富對話論壇 亞洲（中國）１０大雕塑師亞洲雕塑展 天津首屆中日韓高爾夫球賽 三角地剩余部分開盤主題活動 (俱樂部成立儀式 ,全面嫁接高端資源 ) 在一周時間內(nèi)形成活動序列，事先多角度拉動目標(biāo)客群到訪，刺激成交 后期足球賽（與泰達訓(xùn)練基地形成互動） ７、春季房交會 ８、 三角地未拆遷項目開盤 open holiday 持續(xù) 三角未拆遷別墅和 聯(lián)排別墅剩余客戶 新項目客戶群 “創(chuàng)富１００，贏在中國”天津決賽 ０７團泊湖ＣＯＳＭ運動節(jié) 團泊湖秋天音樂會 某全國級別的模特大賽（某頂級品牌時裝發(fā)布會） 為天津水上運動項目提供訓(xùn)練基地 社會征集，明星作曲，２０間名校，１９８名學(xué)生“ 團泊湖共同唱想生命之曲 ” ６、秋季房交會 ７、 新項目開盤活動 55 第四章 營銷推廣的運營與操作 二、營銷渠道的安排 我們將以現(xiàn)場銷售中心為中心 ,以它為核心支撐點再輻射不同層次的外賣場分布 ,形成我們多層次、系統(tǒng)化的營銷推廣網(wǎng)絡(luò)和結(jié)構(gòu)。 ② 我們也將在幾個區(qū)域內(nèi)選擇極具代表性和影響力的高檔場所進行外賣場推廣，他也可以同時實現(xiàn)銷售和推廣宣傳兩項功能并成為重要信息反饋中心屬于二級別層次。 在商業(yè)和公寓部分我們也考慮選擇全國甚至輻射港澳韓日的中介代理機構(gòu)代進行代理銷售和宣傳，同時屬于第三級別的層次。 57 第四章 營銷推廣的運營與操作 三、案名策略： 三角地給予團泊湖庭院的市場強烈的追逐度和相對不成熟的區(qū)域認可度建議使用“團泊湖庭院 Ⅱ ” “團泊湖庭院之” 或建議案名： “兩月灣” “果嶺郡” 新產(chǎn)品需要根據(jù)產(chǎn)品屬性再命名，但基本脫離“團泊湖庭院”的岸名體系： 如：峻 尚 楓 谷 觀 山瀾 度 俊 景 豪 廷 58 第四章 營銷推廣的運營與操作 序號 戶型 面積 數(shù)量 1 C1 戶型 206平米 63套 2 D1 戶型 260平米 12套 3 E 戶型 290平米 11套 4 F 戶型 400平米 9套 5 長條地聯(lián)排 77套 四、營銷針對產(chǎn)品： 全年還有三角地的２００別墅以及后續(xù)的新產(chǎn)品市值供記１０個億 59 第四章 營銷推廣的運營與操作 整體指導(dǎo)策略： 拉高區(qū)域價值高度 啟動期只宣傳別墅生活不區(qū)分獨體和聯(lián)排 用獨體漲價后的價差擠壓聯(lián)排銷售由銷售人員 現(xiàn)場控制 然后根據(jù)市場銷售狀況視時調(diào)整策略 60 － － －７ .1５ ７ .１５－ 1１ .１５ 第四章 營銷推廣的運營與操作 61 第四章 營銷推廣的運營與操作 — ■ 通過大型公關(guān)事件、媒體報告，形成城市趨勢高度認同 ■ 龍頭新城價值主導(dǎo)釋放，區(qū)域價值、資源價值輔助釋放 ■ 闡述三角地價值 力爭實現(xiàn)三角地已拆項目銷售 ■ 定位團泊對于天津城市格局發(fā)展的帶動作用，形成絕對權(quán)威認同 ■ 核心價值主導(dǎo)釋放，文化價值、區(qū)域價值、生活價值輔助釋 ■ 深度解析三角地價值并完成三角地銷售 — － — 第一階段 強力蓄勢期 第二階段 快速引爆期 第三階段 強勢銷售期 第四階段 持續(xù)熱銷期 ■ 深度放大 團泊 多層級價值，形成市場的未來生活買標(biāo)準 ■ 時代價值主導(dǎo)釋放，文化價值、區(qū)域價值、生活價值、項目價值全面升級 ■ 新項目全面啟動進入項目的全力推廣期并完成首個組團銷售 ■ 繼續(xù)放 團泊 多層級價值，形成市場的倡導(dǎo)的買標(biāo)準 ■引動新城綜合城市功能的聚合優(yōu)勢 ■ ＵＬＰ獨特生活主張的全面釋放 ■ 新項目進入項目的熱銷推廣期并完成其余組團銷售 62 第四章 營銷推廣的運營與操作 怎樣邁出新年重要的第一步 在最短的時間內(nèi)我們 如何最大限度的聚集市場的動能 , 創(chuàng)造再一個營銷神話 ? 63 第四章 營銷推廣的運營與操作 一、強力蓄勢期： 最大限度的積蓄關(guān)注勢能 三角地項目宣傳與整體品牌推廣雙主題全面打擊 報紙媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體啟動宣傳 兩大主題活動并行突圍 新老客戶新年親情拜訪活動全面展開 64 階段 強力蓄勢期 時間 － 目的 通過大型公關(guān)事件、媒體報告，形成城市趨勢高度認同 龍頭新城價值主導(dǎo)釋放，區(qū)域價值、資源價值輔助釋放闡述三角地價值 力爭全面支撐三角地項目銷售 推廣主題 一城風(fēng)景半城湖