某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案-在線瀏覽
2025-02-23 06:09本頁面
【正文】 11000元 /㎡。從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，只設(shè)置二層底商，一方面保證居家的安靜感，同時(shí)降低商業(yè)的滯銷可能性。同時(shí)， 可適當(dāng)增加柱距，采用加厚樓板的建筑設(shè)計(jì)， 從而增加商業(yè)的開間與層高，將商業(yè)價(jià)值做到最大化。 在此，分別以 —— 商業(yè)三層、與 —— 商業(yè)兩層半（西月城街三層、西角城街兩層）的兩種容積率對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤(rùn)進(jìn)行估測(cè) : 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營(yíng)業(yè)房 7299 住宅 地下室 4866 5 收益分析 序號(hào) 類型 面積（平米） 價(jià)格 單位：元 /m2 總額（萬元） 1 營(yíng)業(yè)房 7299 11000 8,029 2 住宅 5500 15,765 3 地下室 4866 2400 1,168 小計(jì) 5950 24,962 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 項(xiàng)目成本 序號(hào) 項(xiàng)目 總 投 資（萬元） 單位成本（元 /平米） 說明 小 計(jì)（萬元） 1 土地成本 費(fèi)用 12249 3000 2 開辦費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 621 152 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 61 15 工程監(jiān)理費(fèi) 37 9 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 6533 1600 給排水工程 122 30 強(qiáng)弱電工程 122 30 天然氣工程 122 30 綠化 82 20 電梯 /自動(dòng)扶梯 122 30 內(nèi)裝 0 0 外裝 204 50 其他 41 10 交通工具購(gòu)置等 4 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 1,373 336 總銷售額的 %計(jì) 產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 75 18 大小產(chǎn)權(quán)契稅等 ,總銷售額 %計(jì) 其它 125 31 教育附加稅、城市建設(shè)維護(hù)稅總銷 售額的 % 5 營(yíng)銷費(fèi)用 售樓部工程 50 12 總銷售額的 % 廣告推廣費(fèi) 250 61 資料、 od/pop、電視、報(bào)紙電臺(tái)等 ,總銷售額的 2% 公關(guān)活動(dòng) 50 12 總銷售額的 1% 銷售費(fèi)用 300 73 總銷售額的 1% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 50 12 獎(jiǎng)金等總銷售額的 % 7 后期費(fèi)用 物業(yè)移交費(fèi) 300 61 總銷售額的 % 維修基金 257 63 總銷售額的 % 8 其他 管理費(fèi) 250 61 含工程管理，總銷售額的 1% 不可預(yù)見費(fèi) 125 31 總銷售額的 5% 資金利息 1037 254 合計(jì) 24057 6002 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 效益分析 1 總利潤(rùn)（萬元） 總收入 — 總成本 455 2 利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總收入 % 3 成本利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總成本 % 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營(yíng)業(yè)房 住宅 地下室 4866 收益分析 序號(hào) 類型 面積（平米） 價(jià)格 單位：元 /m2 總額（萬元） 1 營(yíng)業(yè)房 11500 6,995 2 住宅 5500 24,069 3 地下室 4866 2400 1,168 小計(jì) 5891 32,232 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 項(xiàng)目成本 序號(hào) 項(xiàng)目 總 投 資（萬元） 單位成本（元 /平米） 說明 小 計(jì)（萬元） 1 土地成本 費(fèi)用 12249 2239 2 開辦費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 832 152 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 82 15 工程監(jiān)理費(fèi) 55 10 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 9848 1800 給排水工程 164 30 強(qiáng)弱電工程 164 30 天然氣工程 164 30 綠化 109 20 電梯 /自動(dòng)扶梯 164 30 內(nèi)裝 0 0 外裝 274 50 其他 55 10 交通工具購(gòu)置等 4 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 1,773 324 總銷售額的 %計(jì) 產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 97 18 大小產(chǎn)權(quán)契稅等 ,%計(jì) 其它 161 29 教育附加稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等銷售額的% 5 營(yíng)銷費(fèi)用 售樓部工程 64 12 總銷售額的 % 廣告推廣費(fèi) 322 59 資料、 od/pop、電視、報(bào)紙、電等 ,總銷售額的2% 公關(guān)活動(dòng) 64 12 總銷售額的 1% 銷售費(fèi)用 387 71 總銷售額的 1% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 64 12 獎(jiǎng)金等總銷售額的 % 7 后期費(fèi)用 物業(yè)移交費(fèi) 322 59 總銷售額的 % 維修基金 383 70 總銷售額的 % 8 其他 管理費(fèi) 322 59 含工程管理，總銷售額的 1% 不可預(yù)見費(fèi) 161 29 總銷售額的 5% 資金利息 1057 193 合計(jì) 29339 5356 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 效益分析 1 總利潤(rùn)（萬元） 總收入 — 總成本 2,894 2 利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總收入 % 3 成本利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總成本 % 我們的建議 提高容積率雖然增加了建安成本 ,但是有效的降低了原來較高的樓面地價(jià) ,增加了銷售收入 ,從而增加利潤(rùn)值。西角城街 2層半，減少商業(yè)面積過大、銷售壓力過大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 綜合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素及產(chǎn)品規(guī)劃因素，建議采用 +二層半商業(yè)方案。 核心訴求梳理方法論 項(xiàng)目興奮點(diǎn) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 客群敏感點(diǎn) 核心訴求 差異化營(yíng)銷三大命門，挖出核心訴求 敏感點(diǎn) /
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