某市某新城項(xiàng)目預(yù)可行性分析報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-23 19:53本頁面
【正文】 7682 3051 二、本年購置萬平 六、商品房屋萬元 62247 52402 834 177 7887 1781 土地面積 方米 銷售額 三、完成開發(fā)土地面積 萬平方米 24 其中：銷售給個(gè)人 萬元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面積 20xx 年， B 市商品房施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)%。 房屋銷售面積 20xx 年全市銷售面積為 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)%。 B市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個(gè)原因造成的： A、一直以來，特別是 20xx 年 —— 20xx 年間， B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房，形成了集資建房的熱潮，解決了 B 市大部分居民的住房問題，致使市場(chǎng)整體需求不足； B、 20xx20xx 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開發(fā)，短期內(nèi)難以消化。 B 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特征 物 業(yè)特點(diǎn) : 目前市場(chǎng)在售樓盤相對(duì)集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū)，大致可分三類： 第一類以舊城改造的項(xiàng)目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無從談起，面積以偏大戶型為主； 第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以偏中大戶型為主，不同區(qū)域地段的樓盤售價(jià)相差較大，整體均價(jià)在 1400 元 /㎡左右； 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤，如 XX 開發(fā)區(qū)的 D主要特征：有一定的規(guī)模，規(guī)劃理念較先進(jìn)，優(yōu)美的小區(qū)景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層，戶型設(shè)計(jì)比較合理，面積以中、大戶型為主，物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，售價(jià)在 1650元 /平方米以上。住宅在 1380~20xx 元 /㎡左右。 XX開發(fā)區(qū)板塊 XX 開發(fā)區(qū)位于 B 市西部，是 B 市新的行政中心，市委、市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。由于片區(qū)擁有良好 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，隨著都市春天、 D住宅在 1600~2300 元 /㎡左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū) 為快。 江東（ C 區(qū)）板塊 江東已基本成型，比較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化空間少，建筑物老舊，道路比較窄，交通擁擠，生活配套檔次比較低，已逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。住宅在 980~1800 元 /㎡左右。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問題 開發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前， B 市 100 畝以上的的在建樓盤目前幾乎沒有， 10畝以下的項(xiàng)目是市場(chǎng)主流，多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目，此類項(xiàng)目雖然無小區(qū)概念又無環(huán)境綠化景觀，但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開發(fā)區(qū)，老城區(qū)地理位置優(yōu)越配套非常 完善、 XX區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺，但整體環(huán)境較好，空氣好，加上項(xiàng)目規(guī)模小，土地的取得多為單位開發(fā)，成本較低，除地理位置好的樓盤外，大部分都以較低價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行銷售，所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問題，從而對(duì) B 市商品房的銷售和需求產(chǎn)生了很大程度的影響。以三房以上的戶型為主，面積普遍比較大，缺乏小戶型產(chǎn)品； B、建筑風(fēng)格 ：絕大部分樓盤建筑風(fēng)格千遍一律毫無個(gè)性可言，抄襲現(xiàn)象極為嚴(yán)重； C、服務(wù)體系： 專業(yè)物業(yè)管理公司較少， 大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司 `進(jìn)行管理，管理水平不高，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米； D、戶型面積 ：根據(jù)全國房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市的統(tǒng)計(jì)情況來看，市場(chǎng)供需主力戶型為 100 平米以上的三房二廳二衛(wèi)一廚住宅，經(jīng)過科學(xué)研究結(jié)果也表明舒適性住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是客廳面積 2535平米左右，主臥 1520 平米，兩間次臥分別為 1215 平米和 1012 平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和公攤單套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售樓盤中，三房二廳一般都以 130 平米以上的大戶型為主力，且缺少二房等小戶型產(chǎn)品，與全國的 差距較大； E、園林景觀 ： B 市目前在售項(xiàng)目一般規(guī)模均較小，小區(qū)內(nèi)很少有園林景觀和綠化。城市花園、新城國際、鉆石城為典型的大規(guī)模大園林景觀社區(qū)，在 B 掀起“大”的概念。為代表的樓盤有： D A、媒介宣傳 ：受本地開發(fā)商常規(guī)的土法開發(fā)的觀念 影響，與全國各大城市的道路兩旁林立的房地產(chǎn)廣告牌和滿是房地產(chǎn)廣告的報(bào)紙形成鮮明對(duì)比的是， B 很少見到房地產(chǎn)樓盤廣告，由于本地媒體比較少，報(bào)紙發(fā)行量低，印刷質(zhì)量較差，傳播面窄，導(dǎo)致廣告宣傳的主要形式均采用戶外廣告牌的形式。 四、項(xiàng)目定位 X 湖 新 城 概 念 設(shè) 計(jì) 之 二 （一）X湖公園、F大道X湖新城標(biāo)段道路建設(shè) 充分利用 X 湖公園的自然資源，融合現(xiàn)代文化色彩，投資對(duì)其開發(fā)建設(shè)。 F 大道建設(shè)的同時(shí)注重周邊的綠化景觀規(guī)劃，目標(biāo)是建成一條綠色寬廣的拓城之道、發(fā)展之道、民生之道。打破 C 區(qū)的交通瓶頸，進(jìn)一步強(qiáng)化 B“東大門”的交通樞紐地位，對(duì)提升城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。B市豐富的旅游資源及方便的交通為高尚社區(qū)開發(fā)了有利條件，高尚社區(qū)建成后配合良好的策劃宣傳將吸引大量的B地區(qū)中高端客戶、A省高端客戶、及外地高端客戶等。 高尚生態(tài)居住社區(qū) 概念設(shè)計(jì)之一 高尚生態(tài)居住社區(qū) 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū)的建設(shè)將充分利用 X 湖自然景觀，吸收項(xiàng)目投資商開發(fā)的“ XX”、“ XX”、“ XX”等知名樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以國際級(jí)、專業(yè)化服務(wù)質(zhì)量，打造出 B 最高端居住小區(qū)。將集中建設(shè)歐陸世紀(jì)園、太平洋風(fēng)情區(qū)等一大批具有國際地域風(fēng)格的建筑，成為萬國風(fēng)情的國際新家園。整個(gè)建設(shè)內(nèi)容主要由以下幾部分組成：創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計(jì)理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨(dú)特的高層建筑、突顯大氣的社區(qū)會(huì)所、流暢的交通干道、大面積的綠化草坪、前瞻性規(guī)劃的綠化樹木及齊全的商業(yè)社區(qū)配套設(shè)施等。 社區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計(jì)特別是綠化草地設(shè)計(jì)、綠化樹木選擇及布置設(shè)計(jì)、水系規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)等將決定社區(qū)的品位和檔次。社區(qū)具體綠化設(shè)計(jì)方案將進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將本社區(qū)
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