【正文】 005社區(qū)鋪已經(jīng)成為市場的重要組成部分 1) “住禁商”大潮下商鋪寫字樓雙雙走紅 2005年是廣州商用物業(yè)發(fā)展迅速的一年，其中，由于去年年中廣州市政府開始嚴(yán)格實行“住禁商”政策，在某一個角度推動了商用物業(yè)市場的發(fā)展。 2005年商用物業(yè)租賃市場呈現(xiàn)出兩大發(fā)展趨勢———“熱點聚集”現(xiàn)象越來越明顯的同時，也有朝新興區(qū)域擴散的趨勢，2006年的商用物業(yè)租賃市場將會繼續(xù)延續(xù)這個“聚”與“散”的發(fā)展態(tài)勢。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投資市場屢受打壓，不少投資者已將注意力放到商用物業(yè)上來，尤其是乙級寫字樓，特別受這群中小投資者的喜愛，這方面的投資將會更加受到追捧。加上“住禁商”政策的出臺，刺激企業(yè)將辦公場所遷址到純寫字樓物業(yè)，令2005年的廣州寫字樓租賃市場呈現(xiàn)供需活躍，廣州幾家成交量較大的地產(chǎn)代理公司，數(shù)據(jù)顯示，廣州去年的寫字樓租金穩(wěn)健上升，升幅水平超過10%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)是廣州寫字樓租賃最活躍的區(qū)域，成交比例占41%，原東山區(qū)緊隨其后，所占比例為33%，兩區(qū)成交的租賃寫字樓物業(yè)共占全市的3/4。主力成交的寫字樓有中信廣場、大都會廣場和廣州國際貿(mào)易中心等，高檔寫字樓的集中使其租金一直維持在高位平穩(wěn)增長，中信廣場和大都會廣場的租金均價長期在130元/平方米/月以上，像中信廣場等優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，其寫字樓的租金和售價甚至可以上升15%。 表現(xiàn)二：體育中心、珠江新城成新熱點 2005年，廣州多個新興商務(wù)區(qū)在市政利好下逐漸興旺起來。 而地鐵三號線的啟動將帶動珠江新城的寫字樓也活躍起來，華普廣場、信合大廈、星匯國際等都頻頻錄得租賃成交。東風(fēng)路和中山路、人民路和荔灣路、江南大道和廣州大道一帶的中低檔寫字樓，以其相對實惠的租金受到中小企業(yè)的垂青，空置率處于不斷降低的態(tài)勢。 另外，一些閑置多年的裙樓物業(yè)也逐漸得到市場的關(guān)注，被重新包裝、盤活，成為寫字樓市場的新寵兒。在老城區(qū)的商業(yè)區(qū)也出現(xiàn)了一些商場的商鋪被租用為寫字樓的現(xiàn)象。 3) 商鋪市場：投資回報10% 受“住改商”影響，廣州商鋪租賃市場成交氣氛熱烈，需求旺盛令商鋪租值穩(wěn)步走高。超過六成的商鋪租賃成交單價在200元/平方米/月以下，比例達(dá)到6%左右，而商鋪租金仍有一定上升的空間。租賃熱點圍繞在北京路、農(nóng)林下路和上下九這些傳統(tǒng)的商業(yè)街，其租金一直穩(wěn)居商鋪價格之首，像北京路的一線商鋪月租就高達(dá)1200元4000元/平方米/月，且供不應(yīng)求。 表現(xiàn)二：社區(qū)鋪四面開花升幅5% 近幾年住宅市場的快速發(fā)展也令商鋪市場更多地依靠小區(qū)樓盤發(fā)展，該現(xiàn)象在海珠區(qū)尤為明顯，由濱江東路的金雅苑、嘉仕花園，到南洲路萬華花園、保利花園，這些大型樓盤的社區(qū)商鋪成交都十分活躍。另外，珠江新城商鋪發(fā)展速度也很快，各寫字樓、住宅盤人氣的聚集為其發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)，如保利香檳花園、南國花園、跑馬地花園等裙樓商鋪貨量較大，目前保利香檳南國花園及跑馬地花園的商鋪租賃價格則在400元/平方米/月左右，與去年同期價格比較，約有5%的升幅。交通珠江新城西北方向緊依城市主干道廣州大道和黃埔大道，東依華南快速干道，往西可以上內(nèi)環(huán)路，往東通黃埔港、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東莞市。規(guī)劃中的地鐵三號線經(jīng)珠江大道南北貫通珠江新城、往北在廣州火車東站與地鐵一號線相接；往南過珠江、在赤崗與地鐵二號線匯合銜接到琶洲會展中心。地鐵和輕軌的發(fā)展，極大地縮短了與東南翼組團至城市中心、廣州火車站和廣州火車東站的距離，與通達(dá)全國乃至全球的廣州國際新機場的聯(lián)系更為密切。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地；定位為21世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口。 市政規(guī)劃實施動態(tài)◎八大標(biāo)志性建筑進展順利廣州市第二少年宮在2005年年底已竣工投入使用?！蚪煌ㄒ?guī)劃實施按計劃進行地鐵三號線珠江新城站已建成通車。公共交通方面，新增886（開往新市）和884（開往黃埔，均為小巴）兩路公交車。廣州大橋北沿江匝道工程完成，在五羊新城與珠江新城間增加了一條新的聯(lián)絡(luò)通道。寫字樓市場概況珠江新城目前已經(jīng)開始辦公的行政辦公大樓有廣東省檢察院、廣州市檢察院、檢驗檢疫局大樓，正在建的行政辦公大樓有廣東省國稅、廣州市地稅大樓、廣州海關(guān)大樓、廣東全球通大廈等等。大規(guī)模引入金融、商貿(mào)、信息管理的管理機構(gòu)、跨國公司和國內(nèi)外企業(yè)的總部和辦事機構(gòu)，初步形成國際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的中央商務(wù)區(qū)。到2010年，珠江新城的寫字樓存量將達(dá)到220萬平方米，為廣州十多年來的寫字樓供應(yīng)量總和。廣州大橋腳板塊——該板塊位于廣州大橋腳東面，屬于珠江新城的西翼區(qū)域，主要是由華成路、金穗路、華利路、華就路等幾條支路組成，其中包括珠江新城的L、I、E、J、K號等政府規(guī)劃地塊。黃埔大道西板塊——黃埔大道西板塊北依黃埔大道，南靠金穗路，西以獵德路為界，東抵跑馬場（華南快速干線）區(qū)域?，F(xiàn)時該板塊主要有早期的駿逸苑、金駿園、華駿花園、匯豪大廈、君怡花園及在售的天駿花園等項目?，F(xiàn)時該板塊主要有凱旋新世界、新城海濱花園、金碧華府及經(jīng)已售罄的南國花園項目。當(dāng)時珠江新城CBD的概念剛剛興起，加上臨近五羊新城的成熟配套，區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍逐漸濃厚，因此吸引了許多注重生活便利，對該片區(qū)商務(wù)前景充滿信心投資型買家前來置業(yè)。：該板塊在珠江新城住宅的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進程來看，屬于較為早期的階段。 現(xiàn)時主要依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板塊內(nèi)自身配套存在不足。 未來隨著人們對該片區(qū)的關(guān)注提高，在隨后的幾年間，各發(fā)展商均加大了該片區(qū)的開發(fā)力度，入住的人數(shù)不斷增多，加上寫字摟的投入使用、廣州大道城市中軸線的確立亦使到板塊內(nèi)的生活氛圍日趨成熟，如超市、干洗、音像連鎖店、發(fā)廊等一應(yīng)俱全。 黃埔大道西板塊：該板塊如早期的跑馬地花園、駿逸苑等均是2000年以前的物業(yè)，由于該片區(qū)臨近黃埔大道、華南快速干線等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、員村沿線的商務(wù)、商業(yè)配套。該板塊被政府定位為商務(wù)辦公及商住綜合區(qū)，因此區(qū)內(nèi)存著不少的商住樓，加上城中村改造進程的緩慢因素影響，令到黃埔大道西板塊的整體居住環(huán)境感覺較為低檔，買家多為講求實用型自主及商務(wù)辦公兼?zhèn)錇槎?。：由于珠江新城開發(fā)的滯后，許多生活配套設(shè)施都要依賴對面的石排和附近的員村去提供。：屬于較早期開發(fā)的樓盤，在營造社區(qū)居住氛圍方面意識不強烈，所以樓盤園林景觀建設(shè)同樣存在硬傷。這里的客戶購房多數(shù)是以自住為主的享受型買家。：該板塊經(jīng)過新城規(guī)劃檢討后，被定位為高尚居住區(qū)。他們購房以自住為住，對珠江新城未來的發(fā)展前景非常認(rèn)同，向往幽靜、舒適的生活環(huán)境，屬享受型的買家。：由于擁有一定的占地規(guī)模，該板塊內(nèi)的各樓盤均具備較為優(yōu)越的園林環(huán)境，加上板塊內(nèi)的江景與珠江公園的外部景觀資源，為珠江公園板塊成為珠江新城真正的豪宅區(qū)奠定了堅實的基礎(chǔ)。在未來12年隨著珠江新城內(nèi)大量的新住宅項目的正式啟用，將會有大量的小區(qū)商鋪、臨街商鋪供應(yīng)，具體如下列表：項目名稱位置商業(yè)規(guī)模啟用時間碧海灣裙樓4層平層03年開始到目前一直處內(nèi)部招商狀態(tài)雙城國際裙樓部分約2000平方米06年上半年保利香檳花園樓盤外圍約1000平方米06年下半年力迅項目裙樓2層平層，06年下半年利雅灣裙樓（位于A、C座）10002000平方米06年下半年臨街（位于B座）600800平方米06年下半年馬賽國際公寓裙樓2層06年底中海（D76）裙樓——06年底07年初合景（D7D7D77）裙樓——06年底07年初富力（新大廈南面地塊）裙樓——06年底07年初小區(qū)裙樓商鋪租售情況珠江新城目前的裙樓商鋪租售情況相當(dāng)理想，目前珠江新城最貴的商鋪就是位于房地產(chǎn)交易中心（浩瀚華軒）附近的街鋪，基本上都是只租不賣，出租均價在230~260元／平方米／月之間，其次則是南天廣場的鋪位，首層租價普遍租金為160元／平方米／月。這些小區(qū)鋪的投資回報約在5％~8％左右，在天河來說屬于中高檔水平。l 同時可以發(fā)現(xiàn)，在珠江新城，尤其是在珠江新城的商務(wù)區(qū)——西區(qū)難以發(fā)現(xiàn)有餐飲功能的商鋪。備注：〈珠江新城目前部分裙樓商鋪情況〉見附表87 / 87五、　個案參考雙城國際地理位置：天河區(qū)華穗路西側(cè)，花城大道北發(fā)展商： 廣州市華鵬置業(yè)有限公司規(guī)劃情況：占地約12680平方米，總建面積56892平方米，由兩棟寫字樓和一棟商務(wù)公寓組成物業(yè)管理：；寫字樓15元/平方米開盤時間：2003年7月4日現(xiàn)推單位：公寓、寫字樓A塔616層園林綠化：目前園林未出，塔樓后側(cè)有一大約二千平方米左右的園林戶型分布：以公寓、寫字樓A塔為統(tǒng)計對象公寓：101221322合計50以下28200282809002029010002021001100022合計28242288寫字樓：面積為67891013171平方米七種成交價格：公寓：6750元/㎡帶300元/㎡裝修寫字樓：7000元/㎡銷售情況：由于樓盤位于珠江新城西部，緊鄰五羊新城，商務(wù)氣氛、配套設(shè)施較完善，因此樓盤在銷售推廣上也針對這一點，提出“擁有珠江新城的尊貴地段，享受五羊新城的成熟配套”的訴求點來吸引職業(yè)者。主要賣點：主將新城金融商務(wù)區(qū)的美好發(fā)展前景、交通便利、臨近五羊新城及到新城市中心的近距離。周邊配套：距天河鬧區(qū)、五羊新城近，天河城、天河體育中心、廣州購書中心等大型配套設(shè)施近在咫尺。優(yōu) 勢：①　地處商務(wù)氣氛較濃厚的珠江新城西部，又緊鄰發(fā)展成熟的五羊新城；②　是珠江新城第一個開售的寫字樓項目，推出的產(chǎn)品在珠江新城還是比較稀缺；③　交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，有二十條左右的工交線路經(jīng)過，并距地鐵三號線站點近；④　戶型小，單套成交額低，宜投資、出租；⑤　項目成本低，村預(yù)留地，轉(zhuǎn)開發(fā)用途。富力盈隆廣場銷售許可證：穗房預(yù)字第20050178號平均售價：14000元/平米售價說明：現(xiàn)推出最后98席現(xiàn)樓單位（200695）租金說明：現(xiàn)時暫不出租開間面積：120平方米起凈高：物業(yè)公司：廣州市天力物業(yè)管理公司物業(yè)費用：*月物業(yè)費說明：管理費含中央空調(diào)費；樓內(nèi)配套：千兆光纖通訊主干；24小時冷暖式中央空調(diào),40立方米/小時；周邊配套：商場、銀行、電影院、美居中心；交通狀況：交通便利；占據(jù)“CBD中軸門戶”位置，位處珠江新城廣州中軸線北端入口東側(cè)，體育東路和黃埔大道交匯處，東行快速接駁華南快速干線，數(shù)十條公交線路、中軸地下觀光纜車以及多路地鐵交通；車位說明：規(guī)劃設(shè)計有632個；電梯：18臺高速群控電梯空調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土鋼管柱結(jié)構(gòu)；外墻裝飾：樓體外墻采用LOWE或鍍膜雙層中空玻璃幕墻，具隔熱、保溫、減噪等優(yōu)質(zhì)功能；首層大堂：地面及墻身鋪設(shè)大理石/花崗石/玻璃/不銹鋼裝飾，掛設(shè)造型天花吊頂，配照明燈飾。部分單元預(yù)留給排水系統(tǒng)（根據(jù)圖紙標(biāo)注為準(zhǔn)）；單位門扇：各單位配設(shè)落地玻璃大門，安設(shè)密碼鎖。辦公樓按80瓦/平方米提供用電負(fù)荷。各層設(shè)獨立新風(fēng)機組，按40立方米/小時電梯系統(tǒng)：共設(shè)1350KG客用電梯16臺和貨用電梯2臺，客梯轎廂內(nèi)配豪華裝修并裝設(shè)空調(diào)系統(tǒng)，所有電梯轎 箱內(nèi)均設(shè)閉路監(jiān)控探頭。樓宇自動化系統(tǒng)：設(shè)置機電設(shè)備樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)。保安監(jiān)控系統(tǒng)：各主要出入口、通道及停車場、電梯轎廂配設(shè)24小時監(jiān)控錄影，防盜報警系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、集成式安全防范系統(tǒng)。停車場：智能化停車管理系統(tǒng)。天花：采用60CMx60CM硅鈣板復(fù)合天花吊頂，暗藏式噴淋，煙感及空調(diào)風(fēng)口按設(shè)計均布。照明：配輕質(zhì)金屬格柵日光燈盤。層周邊配套：商場；交通狀況：黃埔大道、華南快速干線、地鐵五號線；車位說明：239個，月租￥1500，時租￥6；電梯：4臺垂直奧的斯電梯施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：消防系統(tǒng)、水泥地、層間中央空調(diào)；雄踞珠江新城CBD國際商務(wù)前沿，俯視多層商務(wù)空間革命，自擁12閣空中花園垂直綠化，全城驚嘆。進駐率90%。而且該盤還保留了大部分樓層供買家全層購買，部分單位更采用了目前住宅流行的中空復(fù)式設(shè)計，其建筑面積在500平方米左右，令該盤成為目前廣州寫字樓市場唯一一個有中空設(shè)計的寫字樓物業(yè)。　　該盤最大亮點是體現(xiàn)在其人性化的設(shè)計上，此外，不僅每兩層設(shè)置一個100平方米的空中花園，還將五樓的全層作為整棟大廈的花園用地。發(fā)展中心大廈售處：廣州市天河區(qū)珠江新城臨江大道3號銷售許可證：穗房預(yù)字200500361號平均售價：20000元/平米租金價格：*月入住時間：2005年6月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)費用：*月物業(yè)費說明：管理費含中央空調(diào)費；樓內(nèi)配套：網(wǎng)絡(luò)配套：光纖、寬帶、DDN；周邊配套：珠江新城、房屋交易中心、酒樓；車位說明：約￥1500；施工狀態(tài)：建完電梯：12臺垂直三菱電梯；設(shè)備裝修：消防系統(tǒng)、水泥地、約克中央空調(diào)系統(tǒng)；項目簡介：新建的廣州發(fā)展中心大廈位于廣州市珠江新城西南的珠江河畔。 　　三分式的垂直結(jié)構(gòu)，天然石敷設(shè)的立面梁柱，加上垂直的遮陽裝置，使大廈的外立面結(jié)構(gòu)具有一種完全不同于周圍高層建筑的獨特風(fēng)格。 　　發(fā)展中心是集智能、科技、環(huán)保等國際前瞻性設(shè)計理念于一體，實現(xiàn)以人為本和追求卓越的國際品位，為領(lǐng)袖企業(yè)締造未來發(fā)展的中心。二、室內(nèi)部分：天花：預(yù)置風(fēng)機盤管出風(fēng)口、消