【正文】 昌樂周邊村鎮(zhèn)：昌樂縣農(nóng)村人均收入在全市范圍內(nèi)來看比較高，而且位于村鎮(zhèn)的私營企業(yè)主也是本案在村鎮(zhèn)的主要客群之一，例如在辛旺村的藍(lán)寶石生產(chǎn)及加工商戶；濰坊市（含壽光、青州）：考慮到昌樂縣劃區(qū)的可能性，以及濰坊、壽光、青州市房價較高的因素，另外，交通壓力逐年加大等城市發(fā)展帶來的問題，附近縣市部分二次置業(yè)人群，特別是分布在寶通街與309國道沿線的居民，購買本案的可能性較大。按照職業(yè)分類私營企業(yè)主；公務(wù)員；國有企事業(yè)單位在職人員。價格：無論普通還是高端住宅，所有客戶的第一關(guān)注點都是價格。物業(yè)管理：70年房屋產(chǎn)權(quán)離不開物業(yè)管理，物業(yè)管理直接關(guān)系到日后生活的質(zhì)量，好的物業(yè)管理能提升項目價值及居住品質(zhì)。配套設(shè)施：關(guān)系到客戶生活便利程度，如超市、會所、銀行、教育、醫(yī)療等。小區(qū)規(guī)模：小區(qū)規(guī)模大小直接影響到小區(qū)的檔次，規(guī)模大的小區(qū)在各方面會更有保障。 本案價值點通過前期對本案周邊的調(diào)研，以及對目標(biāo)客戶的了解，結(jié)合本案自身的優(yōu)勢，根據(jù)賽睿顧問的操作經(jīng)驗，綜合得到以下價值點：價格：本案具有極高的性價比，又具有稀缺、低密度社區(qū)的增值保值潛力，但是鑒于本案銷售價格為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿價格，在對本案缺乏認(rèn)知的情況下，本地客群會認(rèn)為銷售價格偏高。宣傳效果：★★★★建筑外觀：本案按照意大利托斯卡納風(fēng)格建設(shè)，別墅居中，外圍洋房以及北邊小高層環(huán)繞，黃色和深紅色為外立面主要色調(diào)，墻面磚和彩色涂料以及部分金屬鐵藝將是外立面的主要材料，以整體上高貴典雅的氣質(zhì)吸引客戶。宣傳效果：★★★★本案定位：低密度生態(tài)園林社區(qū)，別墅洋房為主，中高端的定位也將給本案品質(zhì)帶來提升，部分戶型贈送私家花園、地下室讓本案更具吸引力。宣傳效果：★★★社區(qū)規(guī)模：占地200畝的住宅社區(qū)，中型規(guī)模，高端管理。宣傳效果：★★ 賣點選擇通過對目標(biāo)客戶關(guān)注點以及本案自身價值點的提煉，找出兩者的交集，同時考慮本案推廣的適合程度，從而選擇出本案的賣點并按照重要程度排序。 內(nèi)外部園林環(huán)境小丹河濱水景觀帶以及內(nèi)部綠化、小品、雕塑、水系等打造園林生活。 會所和樣板間稀有會所，高檔別墅裝修，真實體驗別墅式生活，享受會所的便利。 社區(qū)規(guī)模中盤規(guī)劃，整體操作，保證后期居住品質(zhì)。 相關(guān)媒體特點分析 主要媒體特點 特點媒體類型廣告效果主要輻射區(qū)域主要輻射人群廣告成本紙媒晨鴻信息昌樂版好昌樂私企業(yè)主低晨鴻信息好濰坊私企業(yè)主低濰坊晚報一般濰坊綜合高濰坊日報一般濰坊公務(wù)員高齊魯晚報濰坊版差濰坊綜合較高山東商報濰坊版差濰坊綜合較高DM宣傳單較好目標(biāo)區(qū)域目標(biāo)人群低戶外309國道昌樂收費站廣告位好昌樂、青州、濰坊市區(qū)等車主等綜合較高項目圍檔好項目周邊項目周邊人群低項目周邊燈桿較好項目周邊項目周邊人群中等項目現(xiàn)場廣告牌較好濰坊項目周邊人群低美聯(lián)廣場廣告牌好昌樂綜合較高電視昌樂電視臺中等昌樂綜合中等濰坊電視臺中等濰坊綜合較高山東電視臺一般山東綜合高網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)濰坊一般濰坊行業(yè)內(nèi)人士較高濰坊房產(chǎn)網(wǎng)一般濰坊行業(yè)內(nèi)人士較高天澤房產(chǎn)網(wǎng)一般濰坊行業(yè)內(nèi)人士中等廣播887較好濰坊車主、私企業(yè)主中等短信群發(fā)短信平臺好目標(biāo)區(qū)域目標(biāo)人群低其他公交車昌樂較好昌樂綜合較高 媒體選擇，同時考慮當(dāng)?shù)馗黝惷襟w特點，并結(jié)合以往操盤經(jīng)驗，得出最終選擇的媒體分別是 媒體選擇表 區(qū)域媒體昌樂備注紙媒晨鴻信息昌樂平面廣告，軟硬結(jié)合濰坊晚報平面廣告，軟硬結(jié)合DM宣傳單目標(biāo)區(qū)域直投戶外昌樂美聯(lián)廣告牌平面廣告寶通街戶外廣告牌平面廣告建議自持309國道昌樂收費站廣告牌平面廣告項目周邊燈桿建議使用燈箱項目現(xiàn)場廣告牌平面廣告項目圍檔平面廣告網(wǎng)絡(luò)易鋪網(wǎng)首頁廣告搜房網(wǎng)濰坊免費登記和信息更新濰坊房產(chǎn)網(wǎng)短信群發(fā)短信平臺——電視濰坊電視臺、昌樂電視臺新聞和廣告廣播887廣播音頻廣告其他多媒體光盤流行音樂插播廣告語 活動選擇 主要活動一覽根據(jù)本案目標(biāo)客戶所在區(qū)域的大事記及傳統(tǒng)節(jié)假日，結(jié)合賽睿顧問對中高端住宅項目的營銷經(jīng)驗，得出本案可選主要活動（）。地點要素：活動地點與本案推廣是否相關(guān)。活動內(nèi)容：活動的主要內(nèi)容。活動與本案相關(guān)度：活動與本案推廣的相關(guān)程度。活動成本：場地費、公關(guān)費等費用成本。 昌樂主要活動概況一覽表活動名稱活動時間活動地點活動影響力主要活動內(nèi)容嵌入方式與本案相關(guān)度受眾與本案目標(biāo)客群交叉度操作可行性活動成本自主活動明星簽約預(yù)熱——較弱項目推介主辦高高高中等明星簽約儀式暨項目啟動新聞發(fā)布會溫泉或鳶飛較強項目推介主辦高高高中等開工奠基儀式項目現(xiàn)場較強開工典禮主辦高高高中等開盤典禮項目現(xiàn)場和溫泉酒店較強開盤典禮主辦高高高高五一客戶答謝活動會所或酒店中等答謝客戶主辦高高低低南非世界杯足球之夜—7臨時售樓處較強項目推介主辦一般一般高低夏季戶外晚宴活動會所或酒店中等答謝客戶主辦高高高低中秋賞月活動會所或酒店中等答謝客戶主辦一般較高高低十一客戶答謝活動會所或酒店較弱答謝客戶主辦高高低低圣誕雞尾酒會會所或酒店中等答謝客戶主辦高高高中等春節(jié)客戶答謝活動會所或酒店中等答謝客戶主辦高較高低低春季踏青活動戶外較弱答謝客戶主辦一般高高低維系客戶小型活動2010—2011——較弱客戶維系主辦高高高低試住別墅樣板間會所、樣板間中等項目推介主辦一般較高低低感受托斯卡納會所或酒店中等項目推介主辦高高低低咖啡或茶藝品鑒會所或酒店中等項目推介主辦高高低低親子活動2010—2011會所或酒店中等客戶答謝主辦高高低低重陽節(jié)敬老活動會所或酒店中等項目推介主辦較高較高低低獻(xiàn)愛心活動會所或酒店中等項目推介主辦一般高低低游泳比賽會所或酒店中等項目推介主辦一般高低低裝修設(shè)計評比會所或酒店中等項目推介主辦較高高低低名車鑒賞試駕會所或酒店中等項目推介主辦較高高低高才藝選秀會所或酒店中等項目推介主辦一般高低低公共活動第九屆昌樂國際寶石節(jié)昌樂極強以寶石為主線的綜合活動贊助一般較高較高高2010濰坊風(fēng)箏節(jié)濰坊極強濰坊市最大的綜合活動贊助低較高一般高2010壽光蔬菜節(jié)濰坊極強以壽光蔬菜為主線的活動贊助低較高一般高2010濰坊車展濰坊極強車展贊助低較高一般高2010昌樂春季山會昌樂極強農(nóng)產(chǎn)品交易大集派單一般一般較高低2010昌樂秋季山會昌樂極強農(nóng)產(chǎn)品交易大集派單一般一般較高低 選擇結(jié)果通過活動時間與活動選擇要素，選出本案主要活動。 營銷方案 營銷環(huán)境解析綜合考慮昌樂縣人口情況、收入水平、高層次人群居住需求等因素，以及昌樂縣房地產(chǎn)市場的供應(yīng)情況、規(guī)模及產(chǎn)品類型等數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)昌樂縣高端住宅具有一定的發(fā)展空間。從濰坊市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢和特點來看，新型樓盤、高端樓盤越來越多的受到開發(fā)商的關(guān)注，中低檔樓盤僅靠戶型、價格作為賣點已經(jīng)成為過去，高收入客群對住宅需求的方向也在日益轉(zhuǎn)變。昌樂近幾年發(fā)展很快，富裕人群不斷增加，該群體具有一定的消費能力，但消費理念不夠清晰；本地富裕階層雖然較為富有，但其文化水平一般，對新興產(chǎn)品的理解需要過程，其對新事物的決策，受周邊人群特別是親屬及朋友的影響、帶動較大。昌樂現(xiàn)在住宅市場供應(yīng)量有著急劇擴張的趨勢，不僅在售項目紛紛搶占市場，其他未建或規(guī)劃中的項目也在對整個市場虎視眈眈，客群在增加，供應(yīng)在擴大，日后的營銷競爭將會非常激烈，本案無論在產(chǎn)品還是營銷上均有著先人一步的絕對優(yōu)勢，“抓住目標(biāo)客群，站穩(wěn)市場，樹立高端住宅領(lǐng)導(dǎo)地位”將是本案營銷的第一步，也是成功營銷的關(guān)鍵之舉！本案周邊環(huán)境仍然不成熟，小丹河改造周期幾乎與本案一期工程進(jìn)度一致，銷售賣點營造在前期階段與實際狀況有著矛盾的一面，合理的控制銷售節(jié)奏，適當(dāng)?shù)恼{(diào)價策略，及時的促銷手法、定期的活動營銷，將是整個營銷階段促進(jìn)成交的有效手段，無論如何細(xì)致的對整盤銷售進(jìn)行把控，流失客戶都將在所難免，因此昌樂市場上的其他中高端項目對本案營銷帶來的沖擊也不容小視。 工作周期安排 工作周期安排表區(qū)域工作階段2010年2011年2012年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月北一區(qū)籌備期　　　　　　　形象亮相　　　　　　　蓄水期　　　　　　　強銷期　　　　　　　持銷期　　　　　　　二次蓄水期　　　　　　　二次強銷期　　　　　　　二次持銷期　　　　　　　三次蓄水期　　　　　　　三次強銷期　　　　　　　三次持銷期　　　　　　　掃尾期　　　　　　　南二區(qū)籌備期　　　　　　　蓄水期　　　　　　　預(yù)熱期　　　　　　　強銷期　　　　　　　持銷期　　　　　　　二次強銷期　　　　　　　二次持銷期