【正文】 、商貿(mào)、工業(yè)與會展互動、共興的發(fā)展態(tài)勢，成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。內(nèi)容涉及 及 農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑、醫(yī)療、設(shè)備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預(yù)計實(shí)現(xiàn)社會綜合效益 11 億元，財政收入 6000 多萬元。但是我市會展僅限于舉辦大型展覽會，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會展經(jīng)濟(jì)方面仍有市場空缺帶挖掘。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計，從市場細(xì)分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。由此可以看出，專業(yè)的商務(wù)酒店是為商務(wù)人士提供一個信息交流的平臺，了解信息的窗口，因此從這個層面上來說，市場急需專業(yè)型商務(wù)酒店的出現(xiàn)，并要具有星級酒店的管理與服務(wù)模式。西安現(xiàn)有的 50 多家星級酒店的出租率均在 85％以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。 在對甲級寫字樓需求上，越來越多的企業(yè)希望有設(shè)施齊全的商務(wù)中心，提供十分完善的商務(wù)服務(wù)和個性化服 務(wù)，專業(yè)化寫字樓來滿足行業(yè)特殊需求。需求量都在以每年 10%的比例增長。因此專業(yè)、特殊的展場是未來市場需求的重點(diǎn)，也將是市場發(fā)展的方向。從目前市場上現(xiàn)有的四星、五星級酒店來看其基本出租價在 300— 1000 元 /天之間（標(biāo)間），而行政套間價格在 1200— 1680 元 /天間，價格水平基本上符合市場所需。物業(yè)費(fèi)用在 57 元 /平方米之內(nèi)，僅包含垃圾、電梯、公共綠化，而水、電、空調(diào)、暖氣等另行計費(fèi)。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會考慮買下來。 會議展覽是一個特殊的行業(yè)，它對場所的要求很高，從我市舉辦的展覽情況來看，組織機(jī)構(gòu)一般以一個平方 1030 元 /展期的價格拿到手，然后以一個標(biāo)準(zhǔn)展位 1200— 20xx0 元 /展期不等價格出租，專業(yè)性很強(qiáng)的展覽價格可能更高一些。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價格水平無法估計，向個人藝術(shù)、畫展等其費(fèi)用也是很高的，是按一個展期收費(fèi)。商務(wù)投資型酒店成為市場上的寵兒，國際級酒店管理集團(tuán)紛紛在我國進(jìn)行布點(diǎn)和對部分四星級以下酒店進(jìn)行改造是其上升為四星級以上， 都會使酒店投資再掀高潮，國際銀行卡聯(lián)盟與酒店的合作加強(qiáng)都促使酒店業(yè)蓬勃發(fā)展。 會議經(jīng)濟(jì)作為一個嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)出現(xiàn)，對拉動一個地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的幫助，我市會議展覽這幾年發(fā)展也很快， 每年都要舉辦五六十次左右的展覽，有些展覽因?yàn)闊o合適的專業(yè)場館而無法舉行，且舉辦展覽的地方僅 2 個，市場容量沒能發(fā)揮到準(zhǔn)大。 寫字間上再定位是太籠統(tǒng)，定位模糊，趨同現(xiàn)象嚴(yán)重 ，致使在商業(yè)環(huán)境、外觀、地段上不同，沒有很專業(yè)的行業(yè)寫字間，在高新開發(fā)區(qū)新出來很多專門為 IT 行業(yè)開發(fā)的寫字間，如西安高薪開發(fā)區(qū)軟件園、成功空間等專業(yè)寫字間的出現(xiàn)，必將使寫字間在功能上劃分更細(xì)、更專業(yè)。 3）、西安市房地產(chǎn)市場需求特征分析 商場如戰(zhàn)場，需要的是快捷的信息和交流的平臺，因此從發(fā)達(dá)城市的商務(wù)酒店來好看，一個好的商務(wù)酒店應(yīng)具有便利 交通離金融、商貿(mào)中心近，功能設(shè)施完善的商務(wù)中心，能收發(fā)郵件、傳真、全球信息共享，其中一些住陜辦事機(jī)構(gòu)很喜歡這類星級酒店，我市現(xiàn)有的星級酒很少能具備這么完善的設(shè)施，市場也需要這樣的設(shè)施齊備的商務(wù)星級酒店，來滿足居住、辦公的商務(wù)一體化。甲級寫字間在市場上受到關(guān)注也不足為奇。 展會的發(fā)展已經(jīng)慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產(chǎn)品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產(chǎn)品的交流展示，更體現(xiàn)了一種新的趨勢，如新產(chǎn)品推介展示、個人畫展、藝術(shù)品展、建筑規(guī)劃展等很強(qiáng)專業(yè)性的展覽，我市雖說舉辦這樣的展覽很少，但也出現(xiàn)一些個別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個人畫展，參觀人數(shù)很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場機(jī)會是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設(shè)施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會是市場大勢所趨。因此，星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。 寫字樓市場雖不如住宅那樣競爭激烈，但其競爭程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價格也在一路上揚(yáng)，我市目前甲級寫字樓市場銷售價格達(dá)到每平方米 40007000 元左右，比普通寫字間貴了大概 100300 元，其出租價也在 5090 元之間，有的打上百元，租賃價格也在緩步上調(diào)，但上調(diào)幅度不會太大。 西安市城市建 設(shè)發(fā)展分析 1）、西安市整體發(fā)展?fàn)顩r 西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路： “近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展 ”，即近期在西安市南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機(jī)關(guān)從舊城遷出，同時將舊城內(nèi)人口向外疏散，實(shí)現(xiàn) “重心 ”南移；遠(yuǎn)期向西發(fā)展，形成關(guān)中城市群。一是城市發(fā)展方向：近期向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)的三個城鎮(zhèn)軸發(fā)展。二是城市空間布局分為四個層次：西安中心市區(qū)、西安中心城市、大西安都市圈、關(guān) 中城市群。 南郊建設(shè)行政中心新城區(qū) 保護(hù)西安歷史文化名城地位，在南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機(jī)關(guān)從舊城內(nèi)遷出；在城市外圍建成規(guī)模面積為 2 平方公里左右的居住社區(qū)，將舊城內(nèi)人口向外疏散；舊城內(nèi)嚴(yán)格控制建設(shè)用地，不再建新居住區(qū)。遠(yuǎn)期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。 2）、西安市整體規(guī)劃狀況 沿 6 個功能軸延伸 近期西安市城市發(fā)展主要沿 6 個功能軸延伸： 向東，結(jié)合 灞河道整治，建低密度高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向東南，結(jié)合交大科技園、曲江旅游 開發(fā)區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)，發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)；向南，與韋曲銜接，發(fā)展大學(xué)城、高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向西南，拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；向西北，發(fā)展空港區(qū)；向東北，發(fā)展高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)。 電視塔周圍成中央商務(wù)區(qū) 西安市規(guī)劃新增設(shè) 6 個城市新功能區(qū)： 6 大物流中心，新筑的綜合城市物流中心、北 郊草灘的果品物流中心、西郊三橋鎮(zhèn)的汽車及零部件綜合物流中心、南郊長安路的科技產(chǎn)品物流中心、東郊紡織城的紡織品物流中心、北郊石家街的建材物流中心； 南郊中央商務(wù)區(qū) (電視塔周圍 )，占地面積 平方公里； 新的城市居住區(qū)，太華路以東至 河的東北郊居住新區(qū)及西萬路以東居住新區(qū)； 開發(fā)區(qū)擴(kuò)展區(qū)，高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿城市發(fā)展軸擴(kuò)展；大學(xué)城，韋曲、草灘、狄寨塬和戶縣； 空港區(qū)，以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。必將帶動我市一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 而對于甲級寫字間來說，市場需求雖然很大，但是企業(yè)通常在第一年甚至很長時間里只考慮租 賃而不是購買，而少數(shù)能賣甲級寫字間的都是一些跨國公司、高科技企業(yè)、金融證券業(yè)，地理位置、大的商業(yè)環(huán)境、信息交流互通就顯得十分重要，因此在新的甲級寫字間開發(fā)上應(yīng)在地理上靠近金融、商業(yè)圈，辦公環(huán)境要立足于生態(tài)、綠色辦公環(huán)境的改善。 2）、未來市場預(yù)測 從我市現(xiàn)有市場供應(yīng)情況來看，在星級酒店方面未來市場換需要23 家左右的四星級以上的酒店，并且需要星級酒店能提供很完善的商業(yè)服務(wù)功能。展會已經(jīng)從單純的傳統(tǒng)型會展類向相對較專業(yè)的藝術(shù)、收藏展過渡，雖然目前市場不大，但是這是未來市場發(fā)展的一個大趨勢。中國假日辦要求各地市旅游酒店協(xié)會、假日辦建立網(wǎng)上信息披露制 加強(qiáng)信息的交流與監(jiān)管，這對市場規(guī)范的運(yùn)作和經(jīng)營起到指導(dǎo)作用。 我國對房地產(chǎn)業(yè)的土地掛牌、爛尾樓的處理等相關(guān)法規(guī)都對房地產(chǎn)市場起到指導(dǎo)作用， 20xx 年 8 月西安市政府出臺了十項(xiàng)關(guān)于處理我市目前所有爛尾樓政策，將我市房地產(chǎn)的供應(yīng)量有一定增加，并且政府給于一定的行政支持，將改變目前現(xiàn)有爛尾樓狀況。 目前會展業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位還是微不足道的。去年我國有部分省市成立會展協(xié)會，而我市也即將有展會協(xié)會成立，這些都將更大限度規(guī)范目前我市展會市場的無序局面。加上高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、曲江的生態(tài)環(huán)境共同構(gòu)筑了我市住宅市場。西高新是高科技產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)駐了大量的高科技企業(yè)在里面，南二環(huán)沿線則是大量金融證券、保險等行業(yè)企業(yè)集聚地。 西安市的片區(qū)市場特征分析 我市地產(chǎn)市場共分七大板塊，城內(nèi)、城北、城南、城東、城西、高新、曲江。城北近幾年發(fā)展很快，以基本具備小型 CBD 商圈的輪廓，加上市政府北遷，城北將成為我市第二大經(jīng)濟(jì)金融中心。城西區(qū)近來成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)槌俏鲄^(qū)的新一輪城市改造開始就吸引更多的眼球。西高新是一個高科技產(chǎn)業(yè)園，里面集中很多高科技公司，這里開發(fā)的項(xiàng)目以寫字間多些，但是整個西高新是一個比較成熟商務(wù)區(qū)，因此這里的住宅開發(fā)市場量也很大，主要為進(jìn)駐這里的企業(yè)、工作者服務(wù)。但是很少有企業(yè)開發(fā)星級酒店，有的化也只是停留在小型的投資型商務(wù)酒店，因?yàn)槠涫找嫫诒容^長，很少有企業(yè)關(guān)注，開發(fā)的四星級酒店就更少，只是集中在城市的旅游資源豐富的區(qū)域。以金花豪盛酒店（五星）為例，其開業(yè)在20xx 年 10 月 1 日開業(yè)，不僅迅速進(jìn)入西安酒店業(yè)市場，而且客房出租率挺高的，在旅游旺季能達(dá)到 80%左右的出租率。 在寫字間市場上我市的甲級寫字間在 20 多個，主要集中在城內(nèi)、高新、城北、南二環(huán)沿線區(qū)域內(nèi)，以南二環(huán)的老三屆 .世紀(jì)星大廈為例其在 20xx 年開始入住以來，以吸引大量企業(yè)進(jìn)駐，成為市場的寵兒。 二、項(xiàng)目所在片區(qū)介紹 片區(qū)總體概況 碑林區(qū)，位于西安市中心東南部，面積 22 平方公里，人口 56 萬，是一個文化教育發(fā)達(dá)、文物名勝薈萃 、科技力量雄厚、市場經(jīng)濟(jì)繁榮的城區(qū)。 碑林區(qū)成為西安市重要的工業(yè)基地、商貿(mào)樞紐和物資集散地。全區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)十分繁榮，年社會商品零售總額達(dá) 42 億元，位居西安十三區(qū)縣之首 。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)充分挖掘有限的土地資源潛力，以開發(fā)南二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)，大力培植新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 在西安九宮格局中南二環(huán)素有金腰帶之稱和我市重要的“龍脈”相交相成十字環(huán)形型的商務(wù)區(qū)，南二環(huán)已經(jīng)成為我市主要的商務(wù)辦公區(qū)域。近年來長安南路軸線的發(fā)展令人矚目，它已完成城南、城北的大對接。 片區(qū)商品房市場現(xiàn)狀 南郊主要是我市另一個商業(yè)、金融中心，在這里聚集很多金融證券企業(yè)，小寨商圈等，都是這片廣大區(qū)域成為我市居住的黃金地段，目前這個區(qū)域共有住宅項(xiàng)目 55 個（其中包括曲江 5 個項(xiàng)目）， 初建之時，南二環(huán)沿線的房價，不過每平米千余元，花費(fèi) 10 余 萬就可以擁有相當(dāng)不錯的一套房子。 片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施介紹 在這片區(qū)域內(nèi)容有十分成熟的市政配套設(shè)施，擁有陜西省圖書館、陜西國際展覽中心、西安際展覽中心、甘美洛商務(wù)會所、陜西省政務(wù)大廳、小雁塔公園、陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西安政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院、小寨商業(yè)中心、小寨國貿(mào)中心等。 片區(qū)交通組織現(xiàn)狀 600、 60 10 1 36 等公交車可通道我市的東西南北方向，交通十分方便 快捷。這里發(fā)展前景很吸引人。 C、機(jī)會 由于片區(qū)內(nèi)缺乏這些必要的配套設(shè)施，造成在市場需求上有很大空缺，如陜西國際展覽中心每年舉行國內(nèi) 外、省內(nèi)外的大型展覽幾十次，而周邊缺乏必要的酒店設(shè)施、高級寫字間來承載這些需求，因此在這里開發(fā)甲級寫字間和星級酒店從市場和發(fā)展趨勢上來說有很強(qiáng)的市場機(jī)會在里邊。酒店由于沒有豐厚的旅游資源來承載，所以可以走和國際酒店管理集團(tuán)聯(lián)合發(fā)展的模式開發(fā)成星級商務(wù)酒店 以住以辦公。 關(guān)于爛尾樓項(xiàng)目也提出五項(xiàng)具體措施：一、對已取得土地使用權(quán)且土地和城建手續(xù)完備的項(xiàng)目，限三個月內(nèi)開工建設(shè)。 這些都將對片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作產(chǎn)生良好的政策支持。 娛樂 麻將室、棋牌室 商業(yè) 供應(yīng)珠寶、文物、字畫、絲綢等工藝品及各類生活用品 況 其他 提供國際國內(nèi)長途電話、預(yù)訂機(jī)票、特快專遞、接發(fā)國內(nèi)國際傳真、電腦打字、復(fù)印等各項(xiàng)服務(wù) 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 曲江惠賓苑度假酒店 地理位置 西安市雁塔南路南段 8 號 星級 五星 床位數(shù) 100 余間 , 2 棟豪華舒適的美式別墅 樓高（層數(shù)） 3 層 建筑面積 建筑面積 45000 平方米 開業(yè)年限 第一期工程已 在 20xx 年 12 月完工 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 餐飲 中、西餐 休閑 室內(nèi)恒溫嬉水池、室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、健身房、桑拿蒸汽浴室、按摩室及專業(yè)美容美發(fā)廳、夜總會和棋牌室。啤酒花園燒烤 娛樂 卡拉 OK、棋牌 商業(yè) 各類生活用品、帶沖膠卷 其他 商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場、房內(nèi)有 IDD/DDD 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 西安秦都酒店 地理位置 西安市環(huán)城西路北段 55 號 星級 四星 床位數(shù) 100 余間 樓高（層數(shù)） 5 層 建筑面積 開業(yè)年 限 1990 年開業(yè)， 20xx 年 9 月重新裝 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 況 餐飲 粵菜、火鍋、西餐 休閑 桑拿、美容美發(fā)、按摩、棋牌， 娛樂 卡拉 OK、棋牌、夜總會 商業(yè) 各類生活用品 其他 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 西安唐