【正文】 總建設(shè)用地的 25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī) 模約 250 萬平方米 。 三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇 工業(yè) 分析 樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬平米的商務(wù)樓投入市場，可以滿足 1000 家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達(dá)到了 76%。實施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項目 63 萬㎡，到 2021 年年底形成 150 萬㎡規(guī)模。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè) 十一五 規(guī)劃由 200 萬㎡提高到 250萬㎡。 第 三 章 區(qū)域 房地產(chǎn)市場 分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)概況 總述： 憑借得天獨厚的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等 條件 ， 北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場自 2021 年開始，便飛速發(fā)展，相 繼 出現(xiàn)了以龍湖天籟城、金 科水晶酈城等北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 7 頁 共 51 頁 中高檔房地產(chǎn)項目，成為名符其實的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述 為 代表的中高檔項目和以安置房和其它小項目為代表的中低端項目為主，從 區(qū)域目前項目開發(fā)和土地供應(yīng)來看， 房地產(chǎn)項目銷售態(tài)勢較好。御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新天湖美鎮(zhèn)、金科五星城 、龍湖鳳麟苑、榮鼎國際、協(xié)信 TOWN 城、中興渝景苑、棕櫚泉國際花園 。 單位： 萬㎡、 元 /建筑㎡ 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 8 頁 共 51 頁 ⑵、 住宅成交 平均 面積分析 從區(qū)域供應(yīng)戶型來分析， 2021 年 3 月至 2021 年 3 月 期間 ，以 6080 ㎡ 的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以 100120㎡ 為主， 這源于保利五星城等項目的大面積放量 。 ⑶ 、住宅銷售價格 05001000150020212500300035004000 從上表可以看出，受金科 二、北部新區(qū)高新園 07 年一季度房地產(chǎn)市場分析 2021 年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；市場成交量有所增加；房地產(chǎn)市場競爭相對平和；房價穩(wěn)中有升。本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 共協(xié)議出讓宗地 5宗，面積為 43公頃；掛牌出讓土地 6宗，面積為 42 公頃；行政劃撥 6 宗，面積 31 公頃。 ⑵、 預(yù)售許可登記 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 共進行商品房預(yù)售許可登記 21 幢， 1486 戶，總面積為 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 9 頁 共 51 頁 萬平方米。 房地產(chǎn)銷售情況分析 ⑴ 、購房需求面積的選擇 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房銷售最多的為 180 ㎡ 以上的房屋，其次是 120150 ㎡以及 150180 ㎡ 的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷售總量的 58%。從上圖可以看出，這類房屋雖然面積大價格高但仍然擁有很大一批的消費群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、樓盤總體規(guī)劃好、性價比高，因此始終還是不乏購買者。這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費者青睞，因此一直在 北部新區(qū)高新園區(qū) 保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢。由于 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房住房總體均價近年來一直保持在 3500 元 /平方米左右，因此 30004000 元 /平方米這類房屋本就是 北部新區(qū)高新園區(qū) 銷售量最多的。 隨著棕櫚泉國際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信 town 城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開盤，本季度均價6000 元 /平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長，特別是 10000 元 /平方米以上的房屋也銷售了 7套。 房地產(chǎn)市場成交量分析 ⑴、 二級市場成交情況 本季度 北部新區(qū)高新園 區(qū) 商品房銷售成交 2297 套，總面積 萬平方米，成交金額 億元 ,分別比去年同期增長 82%、 73%、 94%。非住宅成交 361 套，總面積 萬平方米 ,成交金額 億元 ,分別同比增長 491%、 266%、 159%。說明 北部新區(qū)高新園區(qū) 近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 11 頁 共 51 頁 波動，但處于持續(xù)增 長的良好世態(tài)。 今年一季度 ,北部新區(qū)高新園區(qū) 存量房轉(zhuǎn)讓 152 套，總面積 萬平方米 ,轉(zhuǎn)讓金額 億元 ,分別比群年同期增長 105% 、 95%、 53%。 房地產(chǎn)市場價格走勢分析 從近 1 年的價格走勢分析來看， 北部新區(qū)高新園區(qū) 整體房價沒有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了 574 元 /平方米，漲幅為 19%。 三、重點個案調(diào)研 住宅個案 中興渝景苑 所屬區(qū)域板塊 人和版塊 物業(yè)地址 渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園） 占地面積 平方米 建筑面積 平方米 容積率 樓層規(guī)劃 兩棟 18層高層和五棟11+1 小高層 建筑形態(tài) 小高層、高層 開盤日期 202109 主力房型 72114㎡ 銷售均價 3480 元 /㎡ 銷售率 80%以上 總戶數(shù) 512 開發(fā)商 重慶中興發(fā)展公司 物業(yè)管理 待定 榮鼎國際 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 13 頁 共 51 頁 ⑴ 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1. 位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機場路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯 2. 后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境 3. 背擁盤溪河，龍湖香樟林、財富中心等城市住宅景觀。觀天下 ⑴ 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 ，我市一線知名開發(fā)企業(yè)實力雄厚 ，內(nèi)部自然條件優(yōu)越 劣勢 ⑵ 、經(jīng)濟指標(biāo) 項目名稱 觀天下 所屬區(qū)域板塊 經(jīng)開版塊 物業(yè)地址 重慶市北部新區(qū)金開大道 1 號 占地面積 40000 平方米 建筑面積 70000 平方 米 容積率 樓層規(guī)劃 板式小高層： 18F 建筑形態(tài) 板式小高層 開盤日期 板式小高層： 主力房型 80110㎡ 銷售均價 36003800 元 /㎡ 銷售率 90% 總戶數(shù) 板式小高層： 576 戶 開發(fā)商 東成物業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 金科物管 商業(yè)個案 項目名稱 地理位置 體量 面積區(qū)間 售價 租金 天一順和康城 渝北區(qū) 北部新區(qū)萬壽支路 4000㎡ 以上 20300㎡ 400011000元 /㎡ 3060元 /㎡ 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 16 頁 共 51 頁 天湖美鎮(zhèn) 金開大道 1號 11000 40400㎡ 700012021 35元 /㎡ 中興渝景苑 北部新區(qū)高新園金科天籟城背后 40005000㎡ 未定 未定 未定 分析： ⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在； ⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價格，在套內(nèi) 400014000 元 /㎡ 的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開大道、人和大道、黃山大道）的商業(yè)價格較高，售價相對較高，而次干道 /內(nèi)街的商業(yè)價值相對較低。 人和大道商業(yè)分析 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 17 頁 共 51 頁 5%5%53%37%生活便利店 醫(yī)療保健 建材汽配 空置商業(yè) 分析： 從圖中可看出，汽配建材占比例最高為 53%，其次是空置商業(yè)店面占比例 37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占 5%。②、店鋪面積過大租賃價格過高，致使空置率較高。 雙寧路 27%23%21%8%4%4%4%9%生活便利店 小型餐飲 大中型餐飲 美容美發(fā)醫(yī)療保健 建材汽配 金融服務(wù) 空置商業(yè) 分析： 圖中生活便利店占整個業(yè)態(tài)比例的 27%，小型餐飲 23%、大中型餐飲 21%、空置商業(yè)店面為 9%、美容美發(fā) 8%、醫(yī)療保健 4%、汽配建材占 4%、金融服務(wù) 4%。 寧支路 (人和麗景 ) 12%9%3%3%1%54%18%生活便利店 小型餐飲 美容美發(fā) 醫(yī)療保健建材汽配 物流倉儲 空置商業(yè) 圖表顯示物流倉儲業(yè)態(tài)占據(jù) 54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了 18%,其次是生活便利店占 12%,醫(yī)療保健為 9%,美容美發(fā) 3%,醫(yī)療保健占據(jù) 3%,建材汽配僅 1%。 因我司意向性地塊為長途貨運停車場的原故，消化了該案 80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項目的啟動必然會導(dǎo)致停車場與大部分商家的搬遷，此時，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會急劇上升，該問題是本項目商業(yè)定位具有重要的參考價值。 五 、周邊配套 公交系統(tǒng) 路線 車型 開收班時間 起始站點 125B 中級車 6： 3019： 30 人和、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪 126 普通車 6： 3019： 30 出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊 133 中級車 6： 3021： 00 人和、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖 149 普通車 6： 0019： 30 金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū) 208 中級車 7： 0019： 10 人和醫(yī)院、中華坊、邊防總隊、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院 465B 普通車 6： 3018： 30 天湖美鎮(zhèn)、消防總隊、 新牌坊、 加州市場、海關(guān)、小苑、家樂福 606 中級車 6： 3019： 30 人和鎮(zhèn)、加州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗 125 普通車 6： 3019： 30 人和鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺、南坪區(qū)府 外部配套 學(xué)校 人和中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園 醫(yī)療 重慶北城醫(yī)院、人和醫(yī)院、佳愛 骨科門診、 商業(yè) 盛宴十二坊、 休閑娛樂 女主角護膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧 農(nóng)超 銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、人和綜合農(nóng)貿(mào)市場 金融 中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合 市政 水、電、氣、閉路、電信交費點 其它 金科酒店、消防隊招待所 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 20 頁 共 51 頁 第 四 章 項目 SWOT 分 析 一、地塊解析 從土地地貌特征解析：項目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理； 從項目所在區(qū) 域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和 “富人居住 區(qū)”以及高新園的 完善的 生活配套區(qū)域； 從周邊生活配套條件解 析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活 日益 方便； 從消費者的觀點解析：認(rèn)可度較高 ，以理消費價位較高 。 二 、 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成 ，生活配套日益完善 ； 區(qū)域市場知曉度高， 房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定， 發(fā)展?jié)摿Υ螅? 區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進入 ，支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ； 項目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑設(shè)施，生活環(huán)境良好； 地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá) ，交通 配套日益完善，交通通達(dá)性好 。 機會（ O） 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人口的入住； 周邊可供開發(fā)用地較少 ，項目市場競爭較弱 ； 項目場地平整，有利于減少開發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤。 項目場地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開發(fā)，物流中心暫時搬遷至前面或后面地塊， 其帶來的若干負(fù)面效應(yīng)將會影響本案的銷售。 小結(jié)： 通過以上的分析，可以看出，項目地塊 臨金科因此項目 在 規(guī)劃設(shè)計及營銷過程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè) 中低 檔次 對其的影響 ， 打造 成中高檔樓盤的形象，才會在獲取良好的經(jīng)濟效益 和 社會效益。天湖美鎮(zhèn)、金科中華坊、財富中心等項目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購買及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域為輔，而我市周邊區(qū)縣來客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。 最具參考價值目標(biāo)客戶（中興渝景苑內(nèi)部銷售初步統(tǒng)計，移動、電信是他們最主力客戶，該部門主管、部門經(jīng)理、技術(shù)人員之類的，他們收入狀況略微豐厚、相對穩(wěn)定，顧能承受總價在 25 萬以內(nèi)的兩房， 3035 萬的三 房，年齡范圍相對較寬在 2550 之間，是因為個人能力而決定，他們對公交配套的依賴性相對較強，從建筑形態(tài)的接受度來看， 3040 之間的中青年對于小高層、高層的抗性不大，相對容易接受，戶型設(shè)計只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 22 頁 共 51 頁 對較高， 4050 歲年齡階段群體他們通過充足的積累在戶型設(shè)計的功