【正文】 1 業(yè)戶服務(wù)部 強(qiáng)弱電工 1 業(yè)戶服務(wù)部主管 1 給排水管道 1 業(yè)戶服務(wù)員 (接待 /財(cái)務(wù) /貫標(biāo) /檔案 /報(bào)修 ) 1 房修 1 值班電工 1 保安服 務(wù)部 保潔綠化部 保安部主管 1 保潔綠化部主管 1 門崗 2 小區(qū)范圍內(nèi)保潔 10 巡崗 8 綠化 6 監(jiān)控 2 合計(jì) 人 物業(yè)管理目標(biāo) 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友 。 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度 有限公司 管 理 制 度 第一章 董事會(huì)職權(quán) 一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方針。 三、討論和通 過公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。 第二章 經(jīng)理崗位職責(zé) 經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者 ,處于中心地位 ,起領(lǐng)導(dǎo)核心作用 ,負(fù)責(zé)公司的全盤工作。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用 ,建立 健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度 ,不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。 四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例 ,保證員工生命安全和身心健康。 六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。 八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命 ,以業(yè)主滿意為目的 ,搞好實(shí)質(zhì)工作。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理 ,嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。 四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫存管理以及所需物品的購買計(jì)劃和發(fā)放 ,做到“帳帳相符、帳物相 投” ,物品存放及保管安全妥善。 六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃 ,并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié) ,如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。 八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù) ,保持公司形象搞好值班工作 ,監(jiān)督其他部門工作。 十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理 ,嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。 四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。 六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理 ,認(rèn)真負(fù)責(zé)及 搞好小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核 ,搞好員工思想工作 ,廣泛吸收員工的合理化建議。 十、做好財(cái)物登記與庫存管理及所需物品的購買計(jì)劃和發(fā)放 ,使庫存的物品存放合理 ,保管安全妥善。 十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作 ,直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé) ,保證完 成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。 五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng) ,保證其正常運(yùn)行。水 ,電 、暖費(fèi)。 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。 四、對(duì)部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人 ,獎(jiǎng)罰分明。 六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情 況進(jìn)行核實(shí)。 八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪 ,征求意見和建議 ,并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度 ,切實(shí)履行保安員職責(zé) ,做出表率。 四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。 六、合理安排勤務(wù)工作 ,及時(shí)解決工作中存在的問題 ,關(guān)心愛護(hù)保安隊(duì)員。 八、對(duì)本班無權(quán)決定或無力解決的問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。 十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé) ,及時(shí)完成對(duì)里交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù) ,遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生 ,確保安全。 值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。 認(rèn)真填寫各種登記 ,要求字跡清楚 ,內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。 嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。 業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》 ,裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。 進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查 ,如發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主 (司機(jī) )在檢查表上簽字確認(rèn)。 負(fù) 責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查 ,并及時(shí)請(qǐng)其離開小區(qū) ,制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向 ,車輛和人員流動(dòng)規(guī)律 ,系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊 ,優(yōu)先保證業(yè)主的車位。 要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 二、合理調(diào)配人力、物力資源 ,全面安排每日工作任務(wù)。 四、每日檢查崗位的班次交接 ,工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范 ,發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)糾正 ,并做好當(dāng)日檢查記錄。 六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí) ,提高管理節(jié)約。 垃圾隨時(shí)清理 ,倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。 熱愛本職工作 ,養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生 ,對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。 二、花園及娛樂場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé) 準(zhǔn)時(shí)到崗 ,按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 對(duì)游樂兒童 ,活動(dòng)人員熱情禮貌 ,合理耐心的解釋 ,切忌用粗魯?shù)难哉Z。 定期對(duì)花園樹木、池邊噴灑藥物 ,以確保花園四周衛(wèi) 生整潔。 在客戶或銷售員的要求下 ,可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。 愛崗敬業(yè) ,完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。 ②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、電表等公用部位進(jìn)行保潔 ,并不斷巡視保持干凈。 ④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí) ,即時(shí)與保安人員聯(lián)系。 ⑥定期對(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺 ,確保無“四害”。 (2)辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準(zhǔn)時(shí)到崗 ,按工作要求完成任務(wù)。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件 ,打掃完畢返之原地。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn) ,提高服務(wù)水平和工作效益。 ⑦每次使用完保潔工具 ,應(yīng)清潔干凈 ,放到指定的地點(diǎn)。 根據(jù)客戶要求 ,按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù) ,并將結(jié)果及時(shí)上報(bào)部門。 第十一章 物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作 ,對(duì)業(yè)主實(shí)行全面服務(wù)。 三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通 ,建立良好的人際關(guān)系。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后 ,負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收 ,對(duì)存在的問題及時(shí)時(shí)行整改。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理 ,和檢果驗(yàn)收。 九、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。 第十二章 水電工崗位職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí) ,明確供電系統(tǒng) ,熟悉設(shè)備性能保證安全用電。 三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查 ,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 ,填寫好工作日志 ,并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。 五、堅(jiān)持勞保上崗 ,帶電作業(yè)時(shí) ,必須有人監(jiān)護(hù) ,確保工作人員人身安全。 七、搞好崗位衛(wèi)生 ,做到隨臟隨打掃 ,保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔 ,禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。 第十三章 監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理 ,確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作 ,充分發(fā)揮其作用 ,特制定本規(guī)則。 (二 )值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班 ,不準(zhǔn)隨意離崗離位 ,個(gè)人需處理事務(wù)時(shí) ,應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離開。 (四 )每天對(duì)監(jiān)控 的情況進(jìn)行登記 ,并對(duì)值班登記本保留存檔。 (二 )監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施 ,嚴(yán)格操作規(guī)程 ,確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。 (五 )公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況 ,值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo) ,并熱情做好接待工作和給予積極配合。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 (一 )監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看 ,發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線索及時(shí)另存入 U 盤保留 ,并作好標(biāo)記 ,為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。 (三 )對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入 U 盤 ,制作光盤長(zhǎng)期存檔保留 ,并做好標(biāo)記。托人簽到、簽退或弄虛作假報(bào)考勤者 ,每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人 50 元罰款。 請(qǐng)假人必須寫請(qǐng)假條 ,得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后 ,親自將假條 拿到辦公室備案 ,領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請(qǐng)假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。 (2)部門負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批 ,一日以上由經(jīng)理簽字后上報(bào)總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看面 ,秉公辦事。 二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算 ,按期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表 ,全面反映公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和資金變化情況 ,為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會(huì)計(jì)核算資料 ,使公司領(lǐng)導(dǎo)