【正文】 城市與城鎮(zhèn)土地集約利用的特點(diǎn)及差異，構(gòu)建具有中國(guó)特色的小城鎮(zhèn)土地集約利用多維臨界調(diào)控理論，開(kāi)展基于生態(tài)安全的土地集約利用評(píng)價(jià)導(dǎo)則研究，提出土地資源集約利用與生態(tài)安全綜合模式。建議開(kāi)發(fā)區(qū)管理以用途管制為核心，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地的使用應(yīng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途把好農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批關(guān)，并實(shí)行嚴(yán)格的土地利用計(jì)劃。因?yàn)榈?020年以后，我國(guó)工業(yè)化處于后期階段，當(dāng)城市化發(fā)展到70%以后將進(jìn)入到逆城市化階段，城市重建將得到重視，耕地作為綠色空間的功能將得到加強(qiáng)，而建設(shè)占用耕地的數(shù)量也將趨于平穩(wěn)。比如，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)實(shí)施以資金和技術(shù)替代稀缺的土地和勞動(dòng)力的戰(zhàn)略，土地資源利用走高附加值農(nóng)產(chǎn)品出口道路。中部集約化農(nóng)區(qū)應(yīng)實(shí)施有利于糧食集約化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、效益化的戰(zhàn)略，要在糧食生產(chǎn)方面進(jìn)行政策、資金、信貸的支持，吸引東部地區(qū)資金、技術(shù)和西部地區(qū)的勞動(dòng)力。這種不通過(guò)土地征收而將農(nóng)民集體所有土地直接變?yōu)閲?guó)家所有的做法，既不符合土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，也不利于保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種方式欠缺對(duì)用地單位使用土地情況的有效監(jiān)督，在實(shí)踐中容易造成土地閑置現(xiàn)象的發(fā)生。將土地回購(gòu)制度作為征地的附屬程序或補(bǔ)救程序，是一種有效地對(duì)土地征收進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)制，能夠有效地保護(hù)耕地、保障農(nóng)民權(quán)益和保持土地資源的可持續(xù)利用。保護(hù)土地的農(nóng)用狀態(tài)，給國(guó)家和社會(huì)帶來(lái)了正外部性效益，但有可能造成直接權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)該采取補(bǔ)貼等方法鼓勵(lì)正外部性的產(chǎn)生。有專家認(rèn)為，統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，把高產(chǎn)值、高投入的耕地和無(wú)產(chǎn)值、無(wú)投入的荒地完全處于同一補(bǔ)償水平。相反，對(duì)那些懶漢或因其他原因造成土地拋荒的農(nóng)民，則顯得相對(duì)便宜。有專家認(rèn)為，征地實(shí)際包括了土地的所有權(quán)由集體轉(zhuǎn)為國(guó)有和土地使用權(quán)由農(nóng)民承包戶轉(zhuǎn)讓給用地單位兩個(gè)過(guò)程，根據(jù)《土地管理法》第四十六條“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝钡囊?guī)定，征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際上就是對(duì)這兩種權(quán)利的共同補(bǔ)償，因此應(yīng)為土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人所共有。我們放棄離土地最近、最懂得珍惜土地的農(nóng)民不依靠，卻勉為其難地完全依靠行政體系，以至于雖然付出了高昂的行政成本，但卻收效甚微，實(shí)在有舍本逐末、舍近求遠(yuǎn)之嫌。而歷史也證明，這是一條低成本、高效率的管理路徑。對(duì)這些問(wèn)題，從現(xiàn)行的法律法規(guī)中確實(shí)是難以找到具體確切的依據(jù)。土地稅制改革是目前大家都十分關(guān)注的問(wèn)題，也是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題。土地保有稅類應(yīng)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地荒蕪稅、土地閑置稅。其中，對(duì)建設(shè)用地的閑置，開(kāi)征土地閑置稅；對(duì)農(nóng)用土地的閑置，開(kāi)征土地荒蕪稅。規(guī)范土地市場(chǎng)發(fā)揮地價(jià)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用有專家認(rèn)為，我國(guó)國(guó)有土地配置已進(jìn)入準(zhǔn)市場(chǎng)配置與市場(chǎng)配置并存階段，今天商品、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等當(dāng)初不實(shí)行市場(chǎng)配置的資源均早已實(shí)行了市場(chǎng)化配置，極大地促進(jìn)了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。深化土地使用制度改革，需要發(fā)揮價(jià)格機(jī)制在土地資源配置的作用。有專家認(rèn)為，我國(guó)提出沒(méi)有登記的土地不受法律保護(hù)，但是無(wú)論在政策法律規(guī)定還是在實(shí)際管理工作中，只要有政府批文或其他合法甚至是合理（不一定合法）的憑證，即使沒(méi)有登記的土地也予以保護(hù)。因此，應(yīng)該提高土地登記的公信力，嚴(yán)格按照中發(fā)（1997）11號(hào)文件的規(guī)定：沒(méi)有登記的土地轉(zhuǎn)讓，按非法轉(zhuǎn)讓處理。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析制度，逐步建立城市土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制。而土地政務(wù)公開(kāi)的內(nèi)容主要包括：（1）土地資源配置公開(kāi)。政府處置土地資產(chǎn)，有條件的一律實(shí)行招標(biāo)、拍賣；沒(méi)有條件的，應(yīng)在公開(kāi)市場(chǎng)上掛牌；（2）辦事程序、標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果公開(kāi)。如土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田劃定和調(diào)整、土地使用權(quán)處置結(jié)果、土地登記等，以及有關(guān)土地的規(guī)章和政策都應(yīng)公開(kāi)；（4）有關(guān)服務(wù)公開(kāi)。如土地資源管理部門代為國(guó)家收繳的有關(guān)費(fèi)用，必須將收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、范圍和依據(jù)向社會(huì)公示。第三篇：節(jié)約集約用地節(jié)約集約用地：主要包括了三層含義，一是節(jié)約用地，就是各項(xiàng)建設(shè)都要盡量節(jié)省用地，千方百計(jì)地不占或少占耕地；二是集約用地，每宗建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，提高土地利用的集約化程度；三是通過(guò)整合、置換和儲(chǔ)備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。江蘇江陰，一個(gè)面積僅有988平方公里縣級(jí)市，2009年卻完成1710億元地區(qū)生產(chǎn)總值，連續(xù)八年在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)比中名列榜首。隔江借地：跨區(qū)域聯(lián)辦經(jīng)濟(jì)園區(qū)進(jìn)入21世紀(jì)，江陰市的35公里長(zhǎng)江岸線開(kāi)發(fā)接近飽和，而一江之隔的靖江，尚有39公里的長(zhǎng)江岸線有待開(kāi)發(fā)。2003年2月，在省、市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，分屬無(wú)錫和泰州的江陰市和靖江市簽署協(xié)議，由江陰出資９０％，靖江出資１０％，在靖江建立江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)。江陰找到了新的發(fā)展空間，20多家重點(diǎn)企業(yè)當(dāng)年落戶靖江。2010年，園區(qū)可實(shí)現(xiàn)工商銷售收入500億元，財(cái)政收入12億元。江陰的創(chuàng)新之舉在全省引起較大反響，各地紛紛學(xué)習(xí)效仿。點(diǎn)評(píng)：當(dāng)資源在更大范圍組合的時(shí)候，必須突破舊體制的束縛。集中生地：推進(jìn)土地利用“三集中”從2001年開(kāi)始，江陰市開(kāi)始推行“工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、農(nóng)業(yè)向生態(tài)園區(qū)集中”的“三集中”發(fā)展思路，努力推進(jìn)土地利用方式的根本性轉(zhuǎn)變，最大限度地發(fā)揮土地資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益一是推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中，營(yíng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地。2001年，江陰以沿江開(kāi)發(fā)為契機(jī)，大力推進(jìn)工業(yè)園區(qū)集中，全面提升土地的集約利用水平。在進(jìn)區(qū)項(xiàng)目用地審批中，開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持規(guī)劃龍頭，突出產(chǎn)業(yè)特色，大力發(fā)展IT、能源、鋼鐵、化工、新材料等臨江優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，目前沿江地區(qū)已初步形成5個(gè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)基地。二是引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)小區(qū)集中，營(yíng)造現(xiàn)代人居新環(huán)境。同時(shí)，把全市28個(gè)鎮(zhèn)撤并為17個(gè)鎮(zhèn)和街道，524個(gè)行政村撤并為253個(gè)村和社區(qū)，為鎮(zhèn)向城集聚、村向鎮(zhèn)集聚、居民向城鎮(zhèn)集聚創(chuàng)造了條件。目前，全鎮(zhèn)建成了10個(gè)總面積超100萬(wàn)平方米的農(nóng)民住宅小區(qū)，農(nóng)民集中居住率達(dá)80%。三是實(shí)施農(nóng)業(yè)向生態(tài)園區(qū)集中，營(yíng)造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新優(yōu)勢(shì)。以農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)一鎮(zhèn)一特、一村一品的規(guī)?；匕l(fā)展。形成了優(yōu)質(zhì)稻米、優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬、奶業(yè)、優(yōu)質(zhì)家禽、花卉苗木、無(wú)公害蔬菜、特種水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水果等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)新的發(fā)展任務(wù)提出用地要求時(shí)，江陰的選擇是著力調(diào)整已利用土地的格局，積極引導(dǎo)“三集中”，不僅有效緩解了發(fā)展與用地的矛盾，而且使發(fā)展登上了一個(gè)新的臺(tái)階：工業(yè)發(fā)揮出更強(qiáng)的集聚效應(yīng)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程大大加快，有限的土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了恒久的保障能力。一是強(qiáng)勢(shì)分割。2007年，江陰市臨港新城的江蘇準(zhǔn)提機(jī)械有限公司，因資金和經(jīng)濟(jì)訴訟問(wèn)題，導(dǎo)致300畝土地閑置未用，臨港新城管委會(huì)將該宗土地強(qiáng)勢(shì)分割給了11個(gè)急需用地項(xiàng)目。對(duì)被認(rèn)定的閑置土地，如該宗土地是以劃撥方式取得的，則按每年每畝5000元征收土地閑置費(fèi)；如該宗土地是以出讓方式取得的，則工業(yè)用地每年按土地出讓金的15％計(jì)征土地閑置費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性用地和其他用地每年按土地出讓金的10％計(jì)征土地閑置費(fèi)。對(duì)未充分利用土地，參照法定閑置土地的要求依法征收土地閑置費(fèi)，從而突破了大量的未充分利用土地難以收取閑置費(fèi)的障礙。對(duì)閑置二年或二年以上的土地，江陰市委、市政府堅(jiān)持原則，排除干擾堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)，重新進(jìn)行配置使用。“三強(qiáng)”舉措的實(shí)施，既嚴(yán)肅了土地管理法規(guī)，又緩解了用地壓力，成為江陰破難題、保發(fā)展、促節(jié)約的一大亮點(diǎn)，被江蘇省國(guó)土資源廳評(píng)為管理創(chuàng)新獎(jiǎng)。土地閑置并不可怕，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)就是生生滅滅，閑了再用起來(lái)就是了。門檻限地：政策引導(dǎo)節(jié)約集約用地自2004年以來(lái)，江陰市人民政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的文件，以政策為引導(dǎo)，提高用地門檻，保障江陰經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。2006年，江陰出臺(tái)《關(guān)于嚴(yán)格土地管理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，進(jìn)一步提高了用地門檻，規(guī)定對(duì)達(dá)不到江陰市集約利用土地要求的項(xiàng)目一律不予供地；投資2000萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，企業(yè)內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積一般不得超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的7％。工業(yè)用地綠化率不得超過(guò)15%，建筑密度一般應(yīng)大于50%。點(diǎn)評(píng)：門檻限地，就是用政策來(lái)抬高用地門檻。論證核地：超百畝用地專家質(zhì)詢論證2010年，江陰市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確規(guī)定，對(duì)用地面積超過(guò)100畝的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由市國(guó)土資源部門牽頭，會(huì)同市發(fā)改、經(jīng)信、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃等相關(guān)職能部門和專家論證后確定供地計(jì)劃。文件出臺(tái)后，已先后對(duì)30多個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了專家咨詢論證，共核減項(xiàng)目用地510畝。用地單位都很滿意，沒(méi)有一家企業(yè)因?qū)＜艺撟C而撤銷投資。在一定面積的土地上，產(chǎn)出越大、效益越好，就越能說(shuō)明土地集約利用的水平。按照全面實(shí)行工業(yè)用地招拍掛出讓和工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的精神，結(jié)合江陰實(shí)際市情，2010年，江陰市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》，建立和完善了工業(yè)用地出讓價(jià)格差別定價(jià)機(jī)制。對(duì)列入現(xiàn)行《國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》及《江陰市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中的鼓勵(lì)類項(xiàng)目，公開(kāi)出讓底價(jià)可以在市場(chǎng)評(píng)估的前提下適當(dāng)下浮，其中對(duì)項(xiàng)目投資大、產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、環(huán)境影響小的工業(yè)項(xiàng)目，公開(kāi)出讓底價(jià)可以按國(guó)家發(fā)布的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。二是探索按園區(qū)定價(jià)。點(diǎn)評(píng)：這項(xiàng)政策剛剛實(shí)行，作用還不太明顯，但隨著時(shí)間的推移，這項(xiàng)創(chuàng)新之舉必將對(duì)江陰節(jié)約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。比如：對(duì)于企業(yè)在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。在未增加用地面積的情況下，該公司建筑面積從原來(lái)的1萬(wàn)平方米，從而提高了土地利用效率。點(diǎn)評(píng)：鼓勵(lì)企業(yè)在科學(xué)論證、合理布局的基礎(chǔ)上，對(duì)原有土地進(jìn)行二次利用，企業(yè)在不新增用地的情況下，提高土地使用效率，既解決了生產(chǎn)用地，又節(jié)約了用地成本。江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)，許多在上世紀(jì)80年代拿到土地的企業(yè)，手里都或多或少有著存量土地，或利用不太充分。分期供地：杜絕假借項(xiàng)目圈占土地江陰強(qiáng)化對(duì)建設(shè)項(xiàng)目