【正文】 城市與城鎮(zhèn)土地集約利用的特點及差異，構(gòu)建具有中國特色的小城鎮(zhèn)土地集約利用多維臨界調(diào)控理論，開展基于生態(tài)安全的土地集約利用評價導(dǎo)則研究，提出土地資源集約利用與生態(tài)安全綜合模式。建議開發(fā)區(qū)管理以用途管制為核心，對開發(fā)區(qū)土地的使用應(yīng)嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途把好農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批關(guān)，并實行嚴格的土地利用計劃。因為到2020年以后，我國工業(yè)化處于后期階段，當城市化發(fā)展到70%以后將進入到逆城市化階段，城市重建將得到重視，耕地作為綠色空間的功能將得到加強，而建設(shè)占用耕地的數(shù)量也將趨于平穩(wěn)。比如，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)應(yīng)實施以資金和技術(shù)替代稀缺的土地和勞動力的戰(zhàn)略，土地資源利用走高附加值農(nóng)產(chǎn)品出口道路。中部集約化農(nóng)區(qū)應(yīng)實施有利于糧食集約化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⑿б婊膽?zhàn)略，要在糧食生產(chǎn)方面進行政策、資金、信貸的支持，吸引東部地區(qū)資金、技術(shù)和西部地區(qū)的勞動力。這種不通過土地征收而將農(nóng)民集體所有土地直接變?yōu)閲宜械淖龇?，既不符合土地管理法律、法?guī)的規(guī)定，也不利于保護農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)。這種方式欠缺對用地單位使用土地情況的有效監(jiān)督，在實踐中容易造成土地閑置現(xiàn)象的發(fā)生。將土地回購制度作為征地的附屬程序或補救程序，是一種有效地對土地征收進行監(jiān)督的機制，能夠有效地保護耕地、保障農(nóng)民權(quán)益和保持土地資源的可持續(xù)利用。保護土地的農(nóng)用狀態(tài)，給國家和社會帶來了正外部性效益，但有可能造成直接權(quán)利人的經(jīng)濟損失，因此，應(yīng)該采取補貼等方法鼓勵正外部性的產(chǎn)生。有專家認為，統(tǒng)一的征地補償標準，把高產(chǎn)值、高投入的耕地和無產(chǎn)值、無投入的荒地完全處于同一補償水平。相反，對那些懶漢或因其他原因造成土地拋荒的農(nóng)民，則顯得相對便宜。有專家認為，征地實際包括了土地的所有權(quán)由集體轉(zhuǎn)為國有和土地使用權(quán)由農(nóng)民承包戶轉(zhuǎn)讓給用地單位兩個過程，根據(jù)《土地管理法》第四十六條“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝钡囊?guī)定，征地補償費實際上就是對這兩種權(quán)利的共同補償，因此應(yīng)為土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人所共有。我們放棄離土地最近、最懂得珍惜土地的農(nóng)民不依靠，卻勉為其難地完全依靠行政體系，以至于雖然付出了高昂的行政成本，但卻收效甚微，實在有舍本逐末、舍近求遠之嫌。而歷史也證明，這是一條低成本、高效率的管理路徑。對這些問題，從現(xiàn)行的法律法規(guī)中確實是難以找到具體確切的依據(jù)。土地稅制改革是目前大家都十分關(guān)注的問題，也是一個見仁見智的問題。土地保有稅類應(yīng)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地荒蕪稅、土地閑置稅。其中，對建設(shè)用地的閑置，開征土地閑置稅；對農(nóng)用土地的閑置，開征土地荒蕪稅。規(guī)范土地市場發(fā)揮地價對市場的調(diào)控作用有專家認為，我國國有土地配置已進入準市場配置與市場配置并存階段，今天商品、資金、技術(shù)、勞動力等當初不實行市場配置的資源均早已實行了市場化配置，極大地促進了社會生產(chǎn)力的發(fā)展。深化土地使用制度改革，需要發(fā)揮價格機制在土地資源配置的作用。有專家認為，我國提出沒有登記的土地不受法律保護，但是無論在政策法律規(guī)定還是在實際管理工作中，只要有政府批文或其他合法甚至是合理（不一定合法）的憑證，即使沒有登記的土地也予以保護。因此，應(yīng)該提高土地登記的公信力，嚴格按照中發(fā)（1997）11號文件的規(guī)定：沒有登記的土地轉(zhuǎn)讓，按非法轉(zhuǎn)讓處理。因此，應(yīng)進一步完善城市土地價格動態(tài)監(jiān)測分析制度，逐步建立城市土地價格調(diào)查與地價動態(tài)監(jiān)測的長效機制。而土地政務(wù)公開的內(nèi)容主要包括：（1）土地資源配置公開。政府處置土地資產(chǎn)，有條件的一律實行招標、拍賣；沒有條件的，應(yīng)在公開市場上掛牌；（2）辦事程序、標準和結(jié)果公開。如土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田劃定和調(diào)整、土地使用權(quán)處置結(jié)果、土地登記等，以及有關(guān)土地的規(guī)章和政策都應(yīng)公開；（4）有關(guān)服務(wù)公開。如土地資源管理部門代為國家收繳的有關(guān)費用，必須將收費項目、標準、范圍和依據(jù)向社會公示。第三篇：節(jié)約集約用地節(jié)約集約用地：主要包括了三層含義，一是節(jié)約用地，就是各項建設(shè)都要盡量節(jié)省用地，千方百計地不占或少占耕地；二是集約用地，每宗建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強度，提高土地利用的集約化程度；三是通過整合、置換和儲備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。江蘇江陰，一個面積僅有988平方公里縣級市，2009年卻完成1710億元地區(qū)生產(chǎn)總值，連續(xù)八年在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力評比中名列榜首。隔江借地：跨區(qū)域聯(lián)辦經(jīng)濟園區(qū)進入21世紀，江陰市的35公里長江岸線開發(fā)接近飽和，而一江之隔的靖江，尚有39公里的長江岸線有待開發(fā)。2003年2月，在省、市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，分屬無錫和泰州的江陰市和靖江市簽署協(xié)議，由江陰出資９０％，靖江出資１０％，在靖江建立江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)。江陰找到了新的發(fā)展空間，20多家重點企業(yè)當年落戶靖江。2010年，園區(qū)可實現(xiàn)工商銷售收入500億元，財政收入12億元。江陰的創(chuàng)新之舉在全省引起較大反響，各地紛紛學(xué)習(xí)效仿。點評：當資源在更大范圍組合的時候，必須突破舊體制的束縛。集中生地：推進土地利用“三集中”從2001年開始，江陰市開始推行“工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、農(nóng)業(yè)向生態(tài)園區(qū)集中”的“三集中”發(fā)展思路，努力推進土地利用方式的根本性轉(zhuǎn)變，最大限度地發(fā)揮土地資源的經(jīng)濟效益和社會效益一是推進工業(yè)向園區(qū)集中，營造經(jīng)濟發(fā)展新高地。2001年，江陰以沿江開發(fā)為契機，大力推進工業(yè)園區(qū)集中，全面提升土地的集約利用水平。在進區(qū)項目用地審批中，開發(fā)區(qū)堅持規(guī)劃龍頭，突出產(chǎn)業(yè)特色，大力發(fā)展IT、能源、鋼鐵、化工、新材料等臨江優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，目前沿江地區(qū)已初步形成5個特色鮮明的產(chǎn)業(yè)基地。二是引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)小區(qū)集中，營造現(xiàn)代人居新環(huán)境。同時，把全市28個鎮(zhèn)撤并為17個鎮(zhèn)和街道，524個行政村撤并為253個村和社區(qū)，為鎮(zhèn)向城集聚、村向鎮(zhèn)集聚、居民向城鎮(zhèn)集聚創(chuàng)造了條件。目前，全鎮(zhèn)建成了10個總面積超100萬平方米的農(nóng)民住宅小區(qū)，農(nóng)民集中居住率達80%。三是實施農(nóng)業(yè)向生態(tài)園區(qū)集中，營造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新優(yōu)勢。以農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)為重點，帶動一鎮(zhèn)一特、一村一品的規(guī)?；匕l(fā)展。形成了優(yōu)質(zhì)稻米、優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬、奶業(yè)、優(yōu)質(zhì)家禽、花卉苗木、無公害蔬菜、特種水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水果等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。當新的發(fā)展任務(wù)提出用地要求時，江陰的選擇是著力調(diào)整已利用土地的格局，積極引導(dǎo)“三集中”，不僅有效緩解了發(fā)展與用地的矛盾，而且使發(fā)展登上了一個新的臺階：工業(yè)發(fā)揮出更強的集聚效應(yīng)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進程大大加快，有限的土地資源對經(jīng)濟社會發(fā)展提供了恒久的保障能力。一是強勢分割。2007年，江陰市臨港新城的江蘇準提機械有限公司，因資金和經(jīng)濟訴訟問題，導(dǎo)致300畝土地閑置未用，臨港新城管委會將該宗土地強勢分割給了11個急需用地項目。對被認定的閑置土地，如該宗土地是以劃撥方式取得的，則按每年每畝5000元征收土地閑置費；如該宗土地是以出讓方式取得的，則工業(yè)用地每年按土地出讓金的15％計征土地閑置費，經(jīng)營性用地和其他用地每年按土地出讓金的10％計征土地閑置費。對未充分利用土地，參照法定閑置土地的要求依法征收土地閑置費，從而突破了大量的未充分利用土地難以收取閑置費的障礙。對閑置二年或二年以上的土地，江陰市委、市政府堅持原則，排除干擾堅決依法收回土地使用權(quán)，重新進行配置使用。“三強”舉措的實施，既嚴肅了土地管理法規(guī)，又緩解了用地壓力，成為江陰破難題、保發(fā)展、促節(jié)約的一大亮點，被江蘇省國土資源廳評為管理創(chuàng)新獎。土地閑置并不可怕，因為市場經(jīng)濟就是生生滅滅，閑了再用起來就是了。門檻限地：政策引導(dǎo)節(jié)約集約用地自2004年以來，江陰市人民政府出臺了一系列促進土地節(jié)約集約利用的文件，以政策為引導(dǎo)，提高用地門檻，保障江陰經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。2006年，江陰出臺《關(guān)于嚴格土地管理保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的實施意見》，進一步提高了用地門檻，規(guī)定對達不到江陰市集約利用土地要求的項目一律不予供地；投資2000萬元以下的項目，原則上不單獨供地，企業(yè)內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積一般不得超過項目總用地面積的7％。工業(yè)用地綠化率不得超過15%，建筑密度一般應(yīng)大于50%。點評：門檻限地，就是用政策來抬高用地門檻。論證核地：超百畝用地專家質(zhì)詢論證2010年，江陰市出臺《關(guān)于進一步提升節(jié)約集約用地水平促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施意見》，明確規(guī)定，對用地面積超過100畝的工業(yè)建設(shè)項目，由市國土資源部門牽頭，會同市發(fā)改、經(jīng)信、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃等相關(guān)職能部門和專家論證后確定供地計劃。文件出臺后，已先后對30多個重點建設(shè)項目進行了專家咨詢論證，共核減項目用地510畝。用地單位都很滿意，沒有一家企業(yè)因?qū)＜艺撟C而撤銷投資。在一定面積的土地上，產(chǎn)出越大、效益越好，就越能說明土地集約利用的水平。按照全面實行工業(yè)用地招拍掛出讓和工業(yè)用地最低價標準的精神，結(jié)合江陰實際市情，2010年，江陰市政府下發(fā)《關(guān)于進一步提升節(jié)約集約用地水平促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施意見》，建立和完善了工業(yè)用地出讓價格差別定價機制。對列入現(xiàn)行《國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》及《江陰市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中的鼓勵類項目，公開出讓底價可以在市場評估的前提下適當下浮，其中對項目投資大、產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高、經(jīng)濟效益好、環(huán)境影響小的工業(yè)項目，公開出讓底價可以按國家發(fā)布的工業(yè)用地出讓最低價標準確定。二是探索按園區(qū)定價。點評：這項政策剛剛實行，作用還不太明顯，但隨著時間的推移，這項創(chuàng)新之舉必將對江陰節(jié)約集約用地、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生深遠的影響。比如：對于企業(yè)在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，進行二次開發(fā)、提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。在未增加用地面積的情況下，該公司建筑面積從原來的1萬平方米，從而提高了土地利用效率。點評：鼓勵企業(yè)在科學(xué)論證、合理布局的基礎(chǔ)上，對原有土地進行二次利用，企業(yè)在不新增用地的情況下，提高土地使用效率，既解決了生產(chǎn)用地，又節(jié)約了用地成本。江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達，許多在上世紀80年代拿到土地的企業(yè)，手里都或多或少有著存量土地，或利用不太充分。分期供地：杜絕假借項目圈占土地江陰強化對建設(shè)項目