【正文】 三期總投資 13944萬元，形成建筑面積 72416平方米的投資，分別建成 裝飾材料倉儲交易 區(qū)和 板材石材倉儲 交易 區(qū)。 本項目的建設(shè)對促進 xx 市品牌家居 /建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在 xx 家居 /建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。宏觀上對xx 城市建設(shè)和市民家居及建材需求 起到促進作用。 二 、編制依據(jù)及研究范圍 、編制依據(jù) （ 1） 國家、 廣東 省、 xx 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 一 個五年計劃； （ 2） 《 xx 市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》 ； （ 3） 國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； （ 4） 包河區(qū) 關(guān)于 商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃； （ 5） xx 東莞長安 建材交易倉儲中心項目意向性 規(guī)劃 布局 ； （ 6）其他文件和協(xié)議； 東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 7 、研究范圍 （ 1） 項目建設(shè)的背景和必要性 （ 2） 項目投資主體的情況 （ 3） 行業(yè)分析及市場預(yù)測 （ 4） 項目選址及建設(shè)條件 （ 5） 項目布局及及各部分功能定位 （ 6） 項目組織及管理系統(tǒng) （ 7） 項目效益評價及不確定性分析 三 、編制原則 展第十 一 個五年計劃關(guān)于? 鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局 。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標準體系，推進服務(wù)業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目 發(fā)展總體 目標。 作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。 項目建設(shè)以 建材 \家居的 需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。 四 、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目于 2021 年建設(shè)，并可于 2021年完工。預(yù)測可 以 年 實現(xiàn)營業(yè)收入2318 萬元。 推動 市委、市政府 倡導(dǎo)的 先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)?雙輪驅(qū)動?，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把 xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心 要求。 東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 11 將形成一批 建材品牌商入駐 ；吸引 第三方建材 \家居經(jīng)營 企業(yè)。 項目的建設(shè)將成為 推動 xx 東南部五金 \建材 \汽配市場的有利 補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴重下降狀況，調(diào)查 xx 建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位， 在 規(guī)劃定位上側(cè)重于 批量 建材交易為主和 給城市品牌家居城和建材市場做 專業(yè) 倉儲配套 。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對 自身 規(guī)范化公司管理 建設(shè) ，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。建議項目早日開工建設(shè)。截止 2021年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場 1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有 542家。平均年市場管理費總額 ；稅金總額 ；攤們租金總額 ；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達 億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額 達 41億元；第三是南通市永興商城，成交額為 25億元。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。 東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 13 建材 市場 形成的特點和問題 ① 建材企業(yè) 后 向一體化發(fā)展趨勢 近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。木材、鋼材、五金等原材料的價格 上漲， 一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方 式與原料廠家合作，以求降低成本。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。 ④ 資本給予更多關(guān)注 風險投資是 2021 年 建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在 2021年 變成了巨額資金到位。全球最大建材超市家得寶出資近 1 億美元借家世界之殼進入中國市場。此后，安信偉光 (上海 )木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。 ⑤ 出口保護越來越少 涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策 2021年 連續(xù)頒布了幾項。新調(diào) 整的加工貿(mào)易政策將于 8 月 23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。 ⑥ 跨界招募專業(yè)人才 建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。 ⑦ 專利意識有所升級 隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建 材企業(yè)的研究課題。知識產(chǎn)權(quán)保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，? COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng)東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 15 設(shè)計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地 電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。如今，競爭 使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。 ⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點 奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個大發(fā)展的機會。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過 程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢 宏觀經(jīng)濟緊縮、房貸政策收緊的 2021年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略 —— 2021年將在全國 60家店面中，全面推廣家裝按 揭業(yè)務(wù)，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與 百安居的合作方銀行目前為 招商銀行 與 交通銀行 ，雙方分別推出的項目是?家裝易?、?分期寶?。所以，一般消費者購買新 房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境 動輒幾萬、幾十萬平方米的五金 \建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸； 如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么 市東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 17 場運營存在 極大的壓力。而市場建設(shè)對于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別 高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。 統(tǒng)計資料顯示， 2021 上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約 5個 百分點，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了 20%。南京市區(qū)面積為 4730平方公里，按照國際標準規(guī)劃，最多可容納 30家 5000 平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了 3 倍還多。與此同時，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色。?建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質(zhì)量。 南京市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當力求錯位，以避免單純的價格競爭。 目前 xx市建材市場分布主要集中于 xx東區(qū)。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。五家建材 市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)的大量高檔住宅消費。和以前的家 具商場相比， 廣東 本土的家具商場已經(jīng)有了長足的進步，不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù)各具特色。 xx建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材 市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的 瓷磚 市場；以 五里廟、東紅旗、東方商城為主的油漆市場；以 五里廟、東紅旗、東方商城 為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的 五金 市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的 木地板 市場；以西紅旗 東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、 廣東 大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為主的家具市場和以 廣東 大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。東方商城因長江中路建設(shè)推進，使其將受到因商業(yè)價值提升帶來的其他 商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為 五里廟和本項目建設(shè)帶來市場的機遇。 大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。實施中鼓勵 推進功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團。社會經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然 。依托 xx、蕪湖、蚌埠、東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 21 安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交 通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。到 2021年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長江三角洲經(jīng)濟圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。特別是， xx市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟和以西安為首的西部經(jīng)濟相互對流的經(jīng)濟轉(zhuǎn)移線。 運輸支撐條件 ? 公路運輸 廣東 省公路網(wǎng)絡(luò)以 xx市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。 xx市城市道路系統(tǒng)形成以?兩環(huán)九射?和?五縱五橫?的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng) 。以 xx為中心，通過 xx—— 蚌埠、 xx—— 阜陽。將要建設(shè)的西安 —— 南京鐵路將使 xx鐵路形成具有五個鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。 xx站為樞紐內(nèi)最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務(wù)： xx東站為樞紐內(nèi)的編組站； xx南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機械設(shè)備等。南淝河常年通單機貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是 xx市一條重要水上通道。主要航 線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 2021年完成吞吐量 1011萬 噸。每周發(fā)出航班次。 本項目以 xx南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中 xx南淝河碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 23 淮南 xx巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁； 擁有 xx最優(yōu)越的物流條件。 信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件 xx市 是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。 因此，從 xx的交通運輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點條件和信息支撐條件分析， xx市己初步具備進一步建設(shè)規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等 對 現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于促進 xx品牌建材 /家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。 東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 24 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心 xx 東莞長安 建設(shè) 將大大促進 xx 市 引進和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。 與 xx大型建材超市在商業(yè)化模式遇到： 產(chǎn)品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。 B．集中 先進的品牌展示系統(tǒng)： 以品牌展示為主要形式，以專 賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。 D． 提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化 管理模式。 東莞 xx 建材交易倉儲中心 項目可行性報告 25 F． 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。 充分發(fā)揮 xx南部市場集中的 基礎(chǔ) 優(yōu)勢 ，促進 該地域的 物流產(chǎn)業(yè) 片區(qū)、規(guī)?；?發(fā)展 目前 項目周邊已形成 xx的重要市場物流帶片區(qū)：集中了 廣東 國強鋼材批發(fā)市場， 廣東 國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。 促進城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理化 規(guī)劃和科學化發(fā)展 。雖然 xx市及其區(qū)域內(nèi)當前存