【正文】 同過程中容易忽視的事項和法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。新修訂《商品房買賣合同》對商品房陽臺數(shù)量及是否封閉作出詳細約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。第三，強化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。意義：加強了對開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告，同時也明確了商品房交付時基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達到的標準。其次，更加明確了購房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標準，是否滿足交付條件，一目了然。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發(fā)企業(yè)交付商品房時基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔。且對不少購房人來說，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰承擔，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。第六，增加了購房人查驗房屋的環(huán)節(jié)。意義：實際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒有機會實地看房的。增加交付之前的查驗房屋環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過度，業(yè)主的提前介入，弱化了開發(fā)商“賣完房子了事”的思想。新修訂的《商品房買賣合同》對于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計價還是按照建筑面積計價，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對開發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標準予以細化，明確了各項質(zhì)量標準、處理措施和保修責(zé)任。第九，固定了業(yè)主對建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車位、車庫、會所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區(qū)會所權(quán)屬和功能等等。第十，引導(dǎo)了買賣雙方對合同重要事項作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。二、關(guān)于合同備案的問題（一）合同登記備案的概念商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。（二）合同備案的意義商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，在行政程序上對預(yù)購人具有保護功能。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購房款，那么買受人就取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開發(fā)商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的取得權(quán)利是—種債權(quán)，但是經(jīng)過登記備案后便獲得了對抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋售于第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對抗登記備案的買受人，登記備案使合同債權(quán)應(yīng)當具有物權(quán)性質(zhì)，是—種典型的債權(quán)物權(quán)化?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定,當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。該項登記活動主要是為了對開發(fā)商的銷售行為進行合法性審查，同時維護買受人的利益，強化買受人權(quán)利的效力。(三)預(yù)告登記的概念所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。(四)預(yù)告登記的意義在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無疑問。也有人認為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因為：第一，在商品房預(yù)售登記的適用對象上，商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。而在商品房預(yù)售登記中，申請人為商品房預(yù)售人，同時其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強制預(yù)售進行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購房人無權(quán)申請進行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對進行商品房預(yù)售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。而我國對商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當”進行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會永遠存續(xù)。由此可以斷言，我國實行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。預(yù)告登記的目的在于“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實的物權(quán)變動，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。從而確定取得房屋的所有權(quán)。簡單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進行預(yù)告登記。而預(yù)告登記時雙方合意之下申請的，不具有強制性，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預(yù)告登記。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。第一，“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。第二，兩種登記在法律依據(jù)與性質(zhì)上區(qū)別?！笨梢娚唐贩款A(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報備義務(wù)接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在效力具有永續(xù)性；而不動產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當事人雙方的意思自治，是當事人借助法律制度和登記機關(guān)所實施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置，當標的物產(chǎn)權(quán)在三個月內(nèi)過戶時，預(yù)