【正文】 結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目選址項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目環(huán)境影響項(xiàng)目管理組織項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第五章項(xiàng)目風(fēng)險分析一、政策風(fēng)險分析二、社會風(fēng)險分析三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析四、行業(yè)風(fēng)險分析五、管理風(fēng)險分析六、資金風(fēng)險分析第六章項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算二、資金籌措三、貸款取得與償還第七章效益測算與分析一、收入預(yù)測二、稅費(fèi)率三、利潤預(yù)測 第八章項(xiàng)目總結(jié)第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況：XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下簡稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在XXXX，注冊資金XXXXX萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。四、項(xiàng)目建設(shè)背景XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎。今后建成后的XXXXXX小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區(qū)乃至整個縣城城市中心點(diǎn)，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值。，“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場反映相當(dāng)熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項(xiàng)目來電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，今年7月底竣工。五、項(xiàng)目總體概況●項(xiàng)目名稱：“XXXXXX” ●地理位置：XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對面 ●總建筑面積：約XXXX㎡其中：商業(yè)面積XXXXX㎡住宅：XXXXX㎡人防用地：XXXX㎡地下室面積：約XXXX㎡●建筑占地面積：XXXXX㎡●建筑密度：XXXXX%●總戶數(shù)：XXXX戶●汽車停車位總數(shù)：XXX個，其中機(jī)動車XXX，自行車XXX。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。2010年1月1日，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動。“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。建成后的中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。同時，云南是我國鼓勵外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。，%；，%；，%；，%；，增長20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，%；農(nóng)民人均純收入4722元，%；%；‰；%；%；，%。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，省政府要求各州市必須按照責(zé)任目標(biāo)抓好建設(shè)，確保去年開工的項(xiàng)目到今年底基本完成，今年新開工的項(xiàng)目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計(jì)完成27億元，%。%，%，%。當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的時期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。面對此歷史機(jī)遇，文山對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個房地產(chǎn)市場呈快速增長趨勢。作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨著XXXX的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點(diǎn)商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。消費(fèi)群體狀況XXXX的房地產(chǎn)市場從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。XXXX從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積預(yù)計(jì)超過20萬平方米。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購買房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。三、結(jié)論作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個驅(qū)動XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。XXXX房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。第三章 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項(xiàng)目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點(diǎn)，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值、居住價值和城市標(biāo)桿價值。當(dāng)前XXXX對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運(yùn)轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋?。就目前XXXX房地產(chǎn)市場需求來看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：●充足的車位除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。由此，從目前的趨勢看，一個項(xiàng)目有無充足的車位對整個項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著很大影響?！翊笮偷纳虉鲭S著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資?！?居住、購物、休閑、娛樂一體化XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項(xiàng)目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點(diǎn)。3．項(xiàng)目前期工作基本完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對較短目前售樓部已經(jīng)完工，項(xiàng)目月底開始啟動，計(jì)劃24個月內(nèi)，全部完工。4．市場競爭相對較小當(dāng)前XXXX房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個項(xiàng)目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價與房價節(jié)節(jié)上升。在目前XXX房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前XXX公司正向政府爭取將本項(xiàng)目納入XXX重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。經(jīng)過項(xiàng)目前期的建設(shè)，公司對XXXX房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗(yàn)，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。二、項(xiàng)目劣勢：1．保障房帶來的一定銷售壓力。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。三、結(jié)論：可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強(qiáng)的市場競爭力。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開發(fā)價值。隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項(xiàng)目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認(rèn)同。XXX若能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅項(xiàng)目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個十分良好的居住區(qū)。早已建成的“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。項(xiàng)目兩層地下室及結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。計(jì)劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證?！竦缆罚涸撈瑓^(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、