【正文】 使用權(quán)可以抵押。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。在處理房地產(chǎn)法律事務時 發(fā)現(xiàn)，一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細地向他們解釋了我國有關土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應該注意以下幾個法律問題：1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應當根據(jù)國家有關法律簽訂抵押協(xié)議。4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應到土地管理機構(gòu)進行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。7．土地使用權(quán)抵押之前，應聘請評估機構(gòu)評估。8．董事會的決議。9．應請律師出具法律意見書。10．土地使用權(quán)抵押時應辦理公證手續(xù)。11．處置抵押物時，應申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。在處理土地使用權(quán)時，抵押權(quán)人應當申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應當?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。 連續(xù)訂立二次固定期限合同到期，用人單位能否終止合同 不能解除勞動合同的情況_哪些情形不能終止勞動合同 勞動合同到期不得終止的情況_應如何終止勞動合同 工傷死亡的賠償標準（2018）_工傷死亡賠償金應當如何支付 哪些情形屬于事實勞動關系_事實勞動關系應當怎樣認定 哪些勞動合同是無效的_勞動合同無效勞動者能索賠嗎 破產(chǎn)企業(yè)職工安置 :// 如何簽訂非全日制勞動合同_如何計算非全日制用工工資 復退軍人檔案的移交和接收 勞動者該怎么申請勞動仲裁_過了勞動仲裁時效怎么辦 怎么計算年休假工資_未休年休假的工資怎么算 調(diào)崗調(diào)薪算不算勞動合同變更_勞動合同變更需注意什么 涉外勞務與境內(nèi)勞動派遣區(qū)別 事實勞動關系之探究 勞動合同的訂立 什么是事實勞動關系_如何證明事實勞動關系 試用期是否必須簽訂勞動合同 非法辭退員工怎么支付經(jīng)濟補償_這時是否支付代通知金 申請勞動仲裁需提供哪些資料_如何證明事實勞動關系 勞務派遣合同期限 :// 勞務派遣員工的社保由誰繳納_如何辦理派遣員工的社保 國際勞務派遣機構(gòu)分類 加班費的保護時效是多久_勞動者如何打贏加班費官司 推行績效工資重在科學建立評估機制 用人單位單方面調(diào)崗降薪勞動者如何應對 勞動合同終止的情況_不得終止勞動合同的情況有哪些 加班工資應該怎么支付_單位不按規(guī)定支付加班費怎么辦 勞動者享有什么基本權(quán)利 怎么確定勞動爭議發(fā)生時間_勞動爭議超過仲裁時效咋辦 加班工資的計算標準是什么_追討加班費有時間限制嗎 協(xié)議脫產(chǎn)實習時我應享有什么權(quán)利 終止合同的條件 （2018）是怎樣的_非工傷死亡怎么賠償 加班工資的計算方法_加班工資的計算基數(shù)如何確定 加班費的計算標準是什么_加班的證據(jù)有哪些 有哪些解決勞動爭議的方式_勞動爭議申訴時效怎么算 單位克扣工資有哪些法律責任_單位克扣工資怎么辦 自愿加班能索要加班費嗎_加班費的支付標準有哪些 勞動合同法對用人單位的法律規(guī)定2018最新 怎樣認定事實勞動關系_勞動者應保存哪些勞動關系證明 經(jīng)濟補償金應當怎么計算 勞動爭議的處理 學生打工被欠工資可受勞動法保護嗎 加班工資的支付標準_加班單位不給加班費怎么辦 競業(yè)限制有沒有補償_如何應對競業(yè)限制糾紛 工傷鑒定應如何進行_工傷鑒定費用應當由誰承擔 女職工產(chǎn)假有多少天_女職工產(chǎn)假期間的待遇有哪些 保密協(xié)議的主要條款_簽訂保密協(xié)議有哪些注意事項 如何申請勞動仲裁_申請勞動仲裁有哪些風險 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務的增多，土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設用地許可證。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務，及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動，并積極幫助和指導了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責。該臺商在不了解國內(nèi)有關法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。導致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。3．抵押須有書面文件。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。5．保險問題。6．土地使用權(quán)抵押時，應辦理登記手續(xù)。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項權(quán)利證書。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款，而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值，