【正文】 關(guān)背景材料；可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%房地產(chǎn)融資之集合信托Qamp。Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開放式。商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。1融資周期：1年=3年。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。完全主動(dòng)型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。Q：基金退出？A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過往業(yè)績(jī)。二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。優(yōu)勢(shì)：成本低；劣勢(shì)：要求高；三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢(shì)：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊(cè)資本要求低；較信托劣勢(shì)：需要通過金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。另可以購(gòu)買投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。第三篇：房地產(chǎn)融資方式房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。國(guó)家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例?？梢姡y行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來比較合理。這樣總計(jì)起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。依據(jù)表11數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，%左右。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題（一）融資渠道過于單一從上面對(duì)表11的分析中可以得知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤(rùn)分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長(zhǎng)期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國(guó)外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？A：1 首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值), 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議),：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請(qǐng)書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來源，還款計(jì)劃； B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。房地產(chǎn)融資之短期借貸Qamp。Q：開發(fā)商何時(shí)還款？A：開發(fā)商通過申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開發(fā)商通過項(xiàng)目出售，回收資金償還；開發(fā)商通過其他方式還款。AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。Q：利率情況是怎樣的？A：日利率日利率3‰~4‰；%、%、%；月利率5~6% Q：短拆什么特點(diǎn)？A：； ：一般6個(gè)月以內(nèi)；、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 。Q：運(yùn)作流程是怎樣的？A：； ；； ； ； 。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)