【正文】 。信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調(diào)查了解開發(fā)商實力、財務及資信情況，選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進行合作；落實土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔保措施，在項目運作過程中，加強資金監(jiān)控，做到“封閉運行，專款專用”。道德風險。 在產(chǎn)品架構設計上，信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務所、房地產(chǎn)專業(yè)服務機構及會計師事務所等中介機構參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。我們知道，房地產(chǎn)是世界財富的一個重要組成部分，在美國，房地產(chǎn)占到了全部財富的40%50%。二、天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實情況雖然天津房地產(chǎn)目前的形勢喜人，大量外地開發(fā)資金在涌入，本土市場購房熱情在涌動，但此時房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻并沒有高枕無憂，而是考慮著背后隱藏的問題。天津市兩家信托機構開始介入房地產(chǎn)金融業(yè)務。（一）天津信托投資公司入主房地產(chǎn)。在2003年央行的“121”號文件頒布之前，天津信托就開始入主房地產(chǎn)項目。順馳“藍調(diào)街區(qū)”集合信托是天津市第一個以房地產(chǎn)項目為指定項目的信托產(chǎn)品，也是順馳與天津信托在信托產(chǎn)品上的首次合作。2003年8月7日，天津奧林匹克中心配套區(qū)進行公開招標出讓，經(jīng)過激烈競爭評委對4家優(yōu)選出的投標單位綜合評分，天津融創(chuàng)奧城投資有限公司以17．515億元中標。天津信托責任有限公司從2003年“121”文件出臺后，迎來了一批批上門求助的開發(fā)商。目前2004年9月為止只正式開發(fā)了一個項目，即2003年年5月發(fā)售的“藍調(diào)街區(qū)”房地產(chǎn)集合信托項目。購買者不僅有普通投資者，還有一些“藍調(diào)街區(qū)”的業(yè)主。借助信托，開辟新“錢”途，這在天津房地產(chǎn)界，無疑是一個開創(chuàng)性的探索。信托收益來源:天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以銷售收入承諾回購風險控制，天津泰達建設集團有限公司提供保證擔保。北方國際信托投資股份有限公司2003年6月30日推出“天津濱江金耀廣場項目”信托計劃，為天津濱江金耀廣場有限公司提供規(guī)模為6000萬元貸款，期限為3年，%，投資方向為超大型綜合商業(yè)項目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團有限公司和天津濱江集團有限公司提供保證擔保，招商行代理。在2004年“”以后，天津房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金瓶頸、內(nèi)部管理水平、深度發(fā)展聯(lián)合等問題。北方國際信托投資股份有限公司于2005年4月22日正式發(fā)行的天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(05052)集合資金信托計劃，該房地產(chǎn)信托計劃它的推出標志著天津房地產(chǎn)金融領域創(chuàng)新邁出了實質(zhì)性步伐，同時，普通百姓也可以通過購買該信托產(chǎn)品享受天津房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展帶來的巨大收益。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計劃是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)出臺的，這是它最大的特點。這個信托計劃是產(chǎn)業(yè)性的，而不是單體項目性的，這個在全國是首例。信托計劃所募集的資金擬投向四個主要的房地產(chǎn)開發(fā)領域：一是參與土地整理、平抑土地價格；二是投入經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設；三是開發(fā)高質(zhì)量的中低價位的商品房；四是參與物業(yè)收購。首先，為保證信托計劃的資金回報，北方信托憑借經(jīng)驗豐富的管理團隊，對該筆資金實施嚴格的專業(yè)化管理，并北方信托聘請?zhí)旖蛏搪?lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“商聯(lián)資產(chǎn)管理公司”）為房地產(chǎn)信托資金所投入的項目提供專家咨詢服務。公司股東為中誠信托投資有限責任公司、天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津市仁愛集團有限公司、天津萬兆投資發(fā)展集團有限公司、麥購（天津）集團有限公司、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、天津市今晚報業(yè)集團控股有限公司、天津商匯實業(yè)發(fā)展有限公司八家。其次，為了保證資金安全和信托計劃的規(guī)范運作，中國建設銀行天津分行將對為房地產(chǎn)信托計劃使用項目進行擔保，并對信托帳戶進行托管、封閉運作。以上公司均為天津市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)擁有較強實力以及較高影響力的公司，由其對房地產(chǎn)資金的運用提供“聯(lián)?！?，進一步的保證信托資金的安全。房地產(chǎn)金融中信托最具成長性，信托融資改變了以往房地產(chǎn)商只能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的局面，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條新的融資途徑。三、天津市房地產(chǎn)信托融資存在的問題（一）房地產(chǎn)融資渠道單一，信托融資所占比例不高。天津市房地產(chǎn)融資渠道單一，多元化融資格局遠未形成，信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展業(yè)緩慢。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品品種還不夠豐富，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅僅局限于是一個項目融資，或者是項目投資的形式，還遠遠沒有標準意義上的房地產(chǎn)基金，或者是類似的概念。（二）募集資金的規(guī)模受到限制，投資方向不明確。發(fā)行集合資金信托合同的份額限制是當前影響信托計劃規(guī)模的瓶頸之一。在一定基礎上將擴大房地產(chǎn)信托的難度，同時也提高信托購買者的門檻。房地產(chǎn)信托計劃主要合乎監(jiān)管層制訂的《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構成等方面沒有具體規(guī)定。通常而言，信托在整個金融體系中發(fā)揮的是長期融資的角色，這一點在中國人民銀行頒布的《信托投資公司管理辦法》中有明確規(guī)定。既沒有充分體現(xiàn)信托的中長期融資功能，也沒有體現(xiàn)信托業(yè)和銀行業(yè)功能錯位的要求，不利于信托業(yè)的健康、長遠發(fā)展。（四）信托產(chǎn)品流通性較差。解決這個問題，首先要求信托公司必須加強在風險控制能力、研究力量等方面的“基本功”。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式：加入資金信托計劃的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同，必須由投資者自己尋找買方，雙方談妥后，再到所購買信托產(chǎn)品的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉(zhuǎn)讓，因此不能進入流通的領域，缺少轉(zhuǎn)讓平臺，這樣就限制信托產(chǎn)品的活躍程度，尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)，使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，只有到期才能兌換。這直接導致信托產(chǎn)品的認知程度和受眾面相對較為狹窄，使得尋找轉(zhuǎn)讓交易對象的成本極高，這些均限制了信托流通市場的形成。（五）存在“過橋貸款”問題。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質(zhì)。當項目啟動并達到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會改用銀行貸款進行項目的建設。2005年8月28日中國銀監(jiān)會又下發(fā)《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（即“212號文件”），對房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險給予警示，并對房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進行了嚴格限制：必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資。（六）房地產(chǎn)信托風險認識不足，風險意識薄弱。目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為１至３年，預期年收益率普遍在4％到5％之間，有的甚至高達8％，％，％；％左右。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風險，投資者則可能虧損嚴重。所以“預期收益率”只是信托公司繞過法律禁區(qū)對投資者進行的變相“承諾”。這意味著在信托計劃運作之后，如果信托產(chǎn)品的收益率低于當時所承諾的收益率，那么作為購買人，無權要求信托公司按照當時承諾收益率兌現(xiàn)收益。我們假設一例。這時，購買人只能接受4000元的收益，而無權要求信托公司兌現(xiàn)8000元的收益。 但如果信托計劃執(zhí)行后，所獲得的收益率高于開發(fā)商或信托公司的“承諾”，按照通常規(guī)則，房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當時約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高。因此，要防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時夸張不實的宣傳誤導投資者。沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。對監(jiān)管機構和潛在投資者來說，根本無從考察其專業(yè)能力、實際操作能力和職業(yè)操守。國內(nèi)房地產(chǎn)信托融資環(huán)境緊中有松。從2003年6月5日中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121”號文件”)，到2004年的提高金融機構存款準備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“”土地大限、央行加息，進入2005年，溫家寶總理在《政府工作報告》中強調(diào)“重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”，接著就有了2005年3月的上調(diào)住房貸款利率、2005年4月的國務院穩(wěn)定房價的八點意見、2005年5月的七部委新政，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財政、金融、供求等全方位的調(diào)控“關懷”。但從長遠來看，有利于降低房地產(chǎn)信托的金融風險，規(guī)范信托行業(yè)，而對房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范將有利于其健康發(fā)展。一旦突破了200份的限制，并允許對異地發(fā)行的限制。天津房地產(chǎn)信托融資內(nèi)部環(huán)境寬松。雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但天津信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。比較北京、上海、南京等城市，如果說全國房地產(chǎn)都存在泡沫的話，天津的泡沫應該是最小的。由于目前政策的限制，中國還沒有出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)信托基金，但隨著房地產(chǎn)金融體系的逐漸完善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資功能日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信托基金的出現(xiàn)是必然的。2006年金融市場對