【正文】 000 元 /人 利潤(rùn)預(yù)測(cè) ? 稅前利潤(rùn)： 3800萬(wàn)元－（ 76萬(wàn)元＋ 108萬(wàn)元＋ 100 萬(wàn)元＋ 20萬(wàn)元＋25 萬(wàn)元＋ 18萬(wàn)元＋ 209 萬(wàn)元）＝ 3244 萬(wàn)元 /年； ? 所得稅： 3244 萬(wàn)元 33%＝ 1070 萬(wàn)元 /年； ? 稅后利潤(rùn)： 3244 萬(wàn)元－ 1070 萬(wàn)元＝ 2173 萬(wàn)元 /年； ? 投資回收期： 1 億元 /2173 萬(wàn)元≈ 年 6．總論 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，廣仁嶺景區(qū)項(xiàng)目投資回收期在 年左右，是經(jīng)濟(jì)效 12 益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。 13 雙塔山景區(qū)提檔升級(jí)項(xiàng)目開發(fā) 可行性研究報(bào)告 1．項(xiàng)目概述 項(xiàng)目說(shuō)明 ? 項(xiàng)目名稱：雙塔山景區(qū)（包括原來(lái)的雕溝） ? 項(xiàng)目地點(diǎn)：雙塔山風(fēng)景區(qū)位于 市區(qū)南 面，距承德避暑山莊西南十公里處，總面積約 3000 公頃，是承德市最大的自然風(fēng)景游覽區(qū)。 現(xiàn)狀游客規(guī)模在高峰年可以達(dá)到 20 萬(wàn)人次左右，平常年份維持在 1015 萬(wàn)人左右， 提檔升級(jí)后， 2021 年，預(yù)計(jì)可以達(dá)到 35 萬(wàn)人， 2021 年后保持在 60 萬(wàn)人，2021 年后每年平均保持在 70 萬(wàn)的規(guī)模。 2．主要設(shè)施 雙塔山景總建筑面積 223000 平方米 ，車行道 km，步游道 km，棧道 2公里，索橋 2座，滾動(dòng)式觀光電梯 2處。由于處在重要的街道一側(cè)，有被開發(fā)為房地產(chǎn)用地的趨勢(shì)。民族文化廣場(chǎng)的東側(cè)和雕溝景區(qū)相連接，目前為廢棄廠房。 主題與功能 考慮到景區(qū)門口已經(jīng)有了一個(gè)文化廣場(chǎng)，該小區(qū)要以服務(wù)城市居民為主的公益性廣場(chǎng)，可利用兩側(cè)的廢棄場(chǎng)地，開展以場(chǎng)地運(yùn)動(dòng)為主的運(yùn)動(dòng)休閑類產(chǎn)品和銷售雙灤區(qū)綠色食品及旅游商品 為主交易區(qū)域，杜絕高大建筑進(jìn)入該區(qū)域，以免破壞相鄰風(fēng)景區(qū)的景觀風(fēng)貌。 ? 兒童游樂(lè)場(chǎng)區(qū)，主要是為兒童提供一個(gè)嬉戲玩耍的場(chǎng)地，可設(shè)置一些簡(jiǎn)易的旋轉(zhuǎn)飛車、軌道車、翹翹板等。 15 自然與人文觀光區(qū) 范圍界定 為現(xiàn)在景區(qū)的范圍。 布局結(jié)構(gòu) ? 從大門到博物館，為清史展示活動(dòng)區(qū)域； ? 從雙塔到高山平湖（碧水湖），為雙塔山自然與人文觀光區(qū)域； ? 從泉聲飛瀑處修建懸橋過(guò)東北側(cè)山體形成新的旅游區(qū)域，為觀光探險(xiǎn)區(qū)域； ? 沿溝谷為尋幽探趣活動(dòng)區(qū)域。 雙塔山自然與人文觀光區(qū)域?yàn)榫皡^(qū)的核心區(qū)域 今后不允許增加新的人文建筑景觀。加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施的維護(hù)（特別是索道），建議在現(xiàn)有的索道車廂頂加蓋，對(duì)索道的配套設(shè)施也要美觀美化，提高坐纜車的舒適性和安全性。景區(qū)內(nèi)的服務(wù)點(diǎn)應(yīng)由原來(lái)的提供簡(jiǎn)單的攝影服務(wù) 轉(zhuǎn)向以工藝品、明信片等銷售服務(wù)為主。 觀光探險(xiǎn)區(qū)域 通過(guò)修建連接自然與人文觀光區(qū)的懸橋，把游客的游覽區(qū)域擴(kuò)大到對(duì)面的懸崖，在懸崖中間地帶修建棧道，既可增加新景觀，又可增加游客游覽景區(qū)的驚險(xiǎn)性。道路的總點(diǎn)為鱷魚頭底下的一塊平坦地帶，可適當(dāng)修建草木 16 結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)易房子，為游人提供茶歇服務(wù)。水庫(kù)蓄水后，通過(guò)提水引向東側(cè)山坡，沿新修棧道灌溉東側(cè)山體植被。 碧水湖（姊妹湖）養(yǎng)生休閑區(qū) 范圍界定 碧水湖及周邊山地。 現(xiàn)在的碧水湖是尾礦用地，由于有再利用的價(jià)值，目前仍在繼續(xù)采礦，對(duì)環(huán)境和周圍的景觀造成了很大的破壞。 由于該區(qū)域背靠雙塔山巒，半山湖泊 水面寬廣，面對(duì)灤河，視野開闊，風(fēng)景秀麗，是作為成功人士休閑度假的理想地?？紤]到服務(wù)人群中有老年群體，在上半山區(qū)的度假區(qū)沿路采用滾動(dòng)護(hù)手電梯。 規(guī)劃重點(diǎn) 姊妹 湖供水工程（中期）、度假區(qū)建設(shè)工程（中期）。 位于雙塔山與元寶山之間的一條溝谷內(nèi)，進(jìn)溝百米處， 有一山崖高百仞，長(zhǎng) 300 多米的絕壁，布滿石洞，是鳥類理想的巢穴，曾經(jīng)開發(fā)成為鳥語(yǔ)林景區(qū)。目前荒廢，景區(qū)只有一些大型的不能飛動(dòng)的野生動(dòng)物供游人參觀。 規(guī)劃思路 17 該溝谷封閉性好，適宜放養(yǎng)野生動(dòng)物。由于地形為丹霞地貌，多陡峭山峰，適宜開展攀巖等極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。 放養(yǎng)溫順型野生動(dòng)物或家禽 可選擇場(chǎng)地圈養(yǎng)山羊、麋鹿、猴群、山雞、穿山甲、蛇等。 開發(fā)系列極限高空項(xiàng)目 增加攀巖項(xiàng)目，修建連接雙塔山觀光探險(xiǎn)區(qū)的高空索橋，形成系列極限高空極限項(xiàng)目，如高空跳遠(yuǎn)，高空過(guò)索橋、高空速降、高空雜技表演等，增加景區(qū)的探險(xiǎn)性和表演性。 修建旅游產(chǎn)品展廳 在景區(qū)的門口 修建，將北方的特色山野菜、干果、土特產(chǎn)品進(jìn)行展銷，同時(shí)，形成一處旅游紀(jì)念品交易中心。 3．道路交通規(guī)劃 在現(xiàn)有的道路體系上，增加各區(qū)域道路連通，開辟新的旅 游道路，擴(kuò)大游客容量，包括增加從西部進(jìn)入碧水湖養(yǎng)生度假區(qū)域的入口和相應(yīng)的道 18 路體系、增加進(jìn)入運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)域的入口和連接大門口的道路系統(tǒng)；連接泉聲飛瀑與雙塔山東峰的空中通道和東峰一側(cè)的棧道；連接雕溝的道路和空中通道等。裸露的地表要以草坪為主。采用花架、灌木籬笆將景區(qū)與社會(huì)區(qū)域隔離。自然觀光與探險(xiǎn)區(qū)的綠化原則和自然人文景觀區(qū)的原則相似。 5．項(xiàng)目投資 ? 開發(fā)占地面積： 30平方公里 ? 總建筑面積： 215000 平方米 ? 總投資： 3 億 元 RMB ? 承辦單位：中國(guó)承德瀛丹旅游天國(guó)開發(fā)有限公司 （名稱待定） ? 資金來(lái)源：由中國(guó)承德瀛丹旅游天國(guó)開發(fā)有限公司投資解決。主體建筑黃色琉璃瓦覆頂，飛角虛 19 檐，通施彩繪。 博風(fēng)有翼：位于雙塔峰東南向 30 米處，單檐六角涼亭。石高 米 ，長(zhǎng) 米。 七寶樓：位于雙塔山北峰石柱根部東側(cè)，利用天然形成的洞穴，依山勢(shì)建成仿清式半壁廈殿，通施彩繪。單檐六角涼亭，通高 6 米，上覆黃琉璃瓦，下設(shè)眉窗，通施彩繪。依山脊之勢(shì)，彎曲盤繞，建成仿清長(zhǎng)廊，長(zhǎng)廊通高 4 米，跨度 米，長(zhǎng) 100米。 臥佛：位于臥犬梁北崖下西部一天然石凹中，臥佛身長(zhǎng) 米，用現(xiàn)代玻璃鋼材 料鑄成，通體描金彩繪。 飽眼山川：位于星星巖之盡端，獨(dú)占峰頂。 神功鬼斧：特大型摩崖石刻，在燕北乃一絕，位于駱駝峰東南側(cè)溝谷內(nèi)，緊鄰路旁的一塊巨石垂直裂開，分成兩塊，其中一塊上書“鬼斧”，另一石上書“神功”，為著名書法家姚小堯所寫。有一塘碧藍(lán)的人工湖（現(xiàn)在為承德鋼鐵廠選礦廠尾礦壩，近期無(wú)水）。 銀河飛落：與碧水湖一峰之隔。 20 （ 4）奇巖與山峰 猩猩巖：也稱猿人石，位于臥犬梁西部頂崖下，因酷似“中國(guó)猿人”頭像而得名。 試劍石：塔溝的東側(cè)山坡上，一塊巨石平如碾盤，石中有一深深的裂痕，十分整齊平直，有如刀砍，上書“試劍石”。壁面高約百米，寬約數(shù)十米，中有天然形成的勒石刻線，線條清晰，簡(jiǎn)潔、流暢，天然繪出一對(duì)男女頭像接吻 圖。 鶯鴦石位于古苑長(zhǎng)廊南側(cè)， 50 米的山巒上，因酷市鶯鴦而得名，背后有兩石如哼哈二將守護(hù)。 蛤蟆源：位于棒槌山右下 9 米處，有一半圓洞，進(jìn)深約 2 米，直徑約 5米，外型如棒槌山南蹲坐的蛤蟆石，據(jù)傳其蛤蟆石也是從這里挖走的。 石人峰：又稱老人石，位于雕礫子南溝的雙眉洞前，高 約 13 米，寬約5 米，連同弧石基座高約 30 余米。 壁虎石：在金字塔與雙眉洞的中段，緊挨峭壁上有一塊巖石，高約 3米，寬 1 米，如壁虎立狀。 駱駝峰：又稱駱駝崗，駱駝峰全長(zhǎng)約 70米，寬 3米，峰與峰之間有一凹槽，與駝峰十分相象。型似一條沙皮犬臥于山崗之上。 21 雕礫子：位于雙塔山與元寶山之間的一條溝谷內(nèi)，進(jìn)溝百 米處，有一山崖高百仞，長(zhǎng) 300 多米的絕壁，布滿石洞，是鳥類理想的巢穴。 雙眉洞：位于雕溝溝里，為大型天然洞穴，兩個(gè)洞口之間有巨石，恰似鼻梁，而兩個(gè)洞口形狀如眉毛得名。 大石缸：椅子山下石壁上有一天然巖洞，洞深 4 米，垂直深 2 米，內(nèi)有清水一缸，故稱大石缸。從游客目前的構(gòu)成可以看出，雙塔山景區(qū)僅僅是個(gè)區(qū)域上的國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)。旅游者的一日游平均消費(fèi)水平在100 元左右，區(qū)外的游客消費(fèi)較高，在 200元左右。旅游者的消費(fèi)支出與旅游方式、停留時(shí)間密切相關(guān)，過(guò)夜游游客人均消費(fèi)將明顯高于一日游游客消費(fèi)。 旅游目的 以觀光旅游為主，商務(wù)旅游在雙灤旅游市場(chǎng)占很少比例 客源現(xiàn)狀調(diào)查 客源現(xiàn)狀調(diào)查的人口學(xué)特征分析得出：旅游市場(chǎng)中青 22 年人比例最高；男性與女性比例相近；文化水平較高；游客以一日游為主。 雙灤區(qū) 的旅游業(yè)還處于產(chǎn)業(yè)的起步階段。每年 4～10月份為雙 灤景區(qū)旅游旺季， 114 月份為旅游淡季，其中旺季游客約占游客總數(shù)的 85%，而淡季游客則僅占游客總量的 15%。這與避暑山莊的游客流分布具有一定相像之處。此外雙灤區(qū)與雙橋區(qū)之間設(shè)立了一個(gè)收費(fèi)站，影響了城區(qū)內(nèi)游客的流動(dòng)。環(huán)境的好壞對(duì)旅游的開發(fā)影響很大，良好的環(huán)境可以轉(zhuǎn)換為旅游資源。 雙塔山風(fēng)景區(qū)存在的主要問(wèn)題 旅游產(chǎn)品老化 雙塔山風(fēng)景區(qū)作為觀光旅游區(qū)，曾經(jīng)以其獨(dú)特的北方丹霞風(fēng)貌成為承德市十大景觀之一，吸引了大批的中外游客來(lái)這里觀光游覽。旅游產(chǎn)品現(xiàn)在仍然是以觀光為主，博物館也沒有增加過(guò)新的展覽內(nèi)容。三是景區(qū)主門口的街道飲食攤點(diǎn)提供的飲食品種無(wú)特色，生活污染直接排入門前的河道之中，臟亂差情況還十分嚴(yán)重。 經(jīng)營(yíng)管理力度弱化 目前景區(qū)的管理重點(diǎn)在于門票的發(fā)售、博物館的管理、索道運(yùn)行管理等，各景點(diǎn)的管理比較松散，曾一 度出現(xiàn)黑導(dǎo)游誤導(dǎo)游客、某些景點(diǎn)有蒙騙游客的現(xiàn)象。 城市游憩功能淡化 因?yàn)楣珗@是作為風(fēng)景區(qū)進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)，園內(nèi)缺少為本地居民提供休憩場(chǎng)所，作為位于城市中心的公園很少能發(fā)揮城市游憩功能。但雙塔山景區(qū)具有悠久深厚的文化及自然旅游資源，清朝文化豐富多彩，這些都是進(jìn)一步對(duì)雙塔山進(jìn)行提檔升級(jí)的基礎(chǔ)托，也是旅游形象建立的基 礎(chǔ)。 5．市場(chǎng)分析 客源預(yù)測(cè) 根據(jù)雙灤區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒， 2021 年全區(qū)共接等國(guó)內(nèi)游客 20 萬(wàn)人次，旅游綜合收入達(dá)到 360 萬(wàn)元； 2021 年，全區(qū)共接等國(guó)內(nèi)游客 35萬(wàn)人次，旅游綜合收入 500 余萬(wàn)元，分別比上年增長(zhǎng) 75%和 48%。根據(jù) 2021 年網(wǎng)上雙灤區(qū)旅游信息，景區(qū)旅游人數(shù)15萬(wàn)人次，旅游收入 900萬(wàn)元。 旅游市場(chǎng)總體定位 根據(jù)雙灤區(qū)交通、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位等條件的分析，在充分研究旅游市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，確定旅游開發(fā)客源市場(chǎng)定位為： 客源空間結(jié)構(gòu) 以國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)為主，適當(dāng)發(fā)展國(guó)際旅游業(yè)；以周邊地區(qū)旅游客源市場(chǎng)為核心，不斷向省內(nèi)其他城市和省外和國(guó)內(nèi)大都市拓展。 客源 旅游目的 以 文化、自然觀光 游客為 發(fā)展 主體， 大力發(fā)展商務(wù)旅游市場(chǎng)，充分發(fā)展休閑度假旅游市場(chǎng)。 戰(zhàn)略分期 近期開拓承德本市八縣兩區(qū)的旅游市場(chǎng)（核心客源市場(chǎng)）；中期利用京承高速公路開通的優(yōu)勢(shì)開拓北京、天津環(huán)渤海城市群客源市場(chǎng)，開拓省內(nèi)其它地區(qū)客源市場(chǎng)及周邊?。▋?nèi)蒙、遼寧）的一些接壤地區(qū)。 客源的分布可分為本地游客、到承德市旅游的游客和專程來(lái)景區(qū)旅游的游客 三部分，具體如下： 本地游客 ：雙塔山景區(qū)目前的本區(qū)游客已經(jīng)很少，因?yàn)榫皡^(qū)沒有增加新的旅游項(xiàng)目，參與性的項(xiàng)目也不多，雕溝景區(qū)目前處于半關(guān)閉狀態(tài)，有少量的香客到雙眉洞進(jìn)香。且大多是本地游客。隨著景區(qū)內(nèi)瀑布景觀的建設(shè)、棧道的開通、空中索橋的修建、野生觀賞動(dòng)植物園的建設(shè)、極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的開展、表演項(xiàng)目的開發(fā)、旅游紀(jì)念品市場(chǎng)的開放，游客的數(shù)量將成倍增長(zhǎng)。 外地游客 ：按照《承德市旅游總體規(guī)劃》預(yù)測(cè)和現(xiàn)有資料分析，承德市到 2021 年， 2021 年游客的數(shù)量可以達(dá)到 1400、 1500 萬(wàn)人次，其中到承德市區(qū)旅游的游客為 540 萬(wàn)人、 570 萬(wàn)人，如果按照其 中 6%的游客選擇到雙塔山景區(qū)旅游，游客人數(shù)為 32 萬(wàn)人次、 34 萬(wàn)人次，三項(xiàng)總和，到 2021年和 2021年，雙塔山景區(qū)游客的人數(shù)分別可以達(dá)到 51 萬(wàn)人次和 64 萬(wàn)人次。 營(yíng)業(yè)收入 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，游客規(guī)模估算， 2021 年?duì)I業(yè)到 2021年，游客規(guī)模以比較穩(wěn)定的 60 萬(wàn)人計(jì)算。 營(yíng)業(yè)成本 ? 管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入 2%計(jì)算， 億元 2%＝ 245 萬(wàn)元； ? 建筑折舊：按 20年計(jì)算， 億元 /20 年＝ 1000 萬(wàn)元 /年； ? 設(shè)備折舊：按 15年計(jì)算， 億元 /15 年＝ 533 萬(wàn)元 /年； ? 維修費(fèi)： 600萬(wàn)元 /年； ? 工資： 280 人 14000 元 /人 利潤(rùn)預(yù)測(cè) ? 稅前利潤(rùn)： 14950 萬(wàn)元－（ 245萬(wàn)元＋ 1000 萬(wàn)元＋ 533 萬(wàn)元＋ 600萬(wàn)元＋ 392 萬(wàn)元＋ 680 萬(wàn)元＋ 673 萬(wàn)元）＝ 8117 萬(wàn)元 /年； ? 所得稅： 8117 萬(wàn)元 33%＝ 2678 萬(wàn)元 /年； ? 稅后利潤(rùn)： 8117 萬(wàn)元－ 2678 萬(wàn)元＝ 5439 萬(wàn)元 /年； ? 投資回收期： 3 億元 /4970 萬(wàn)元≈ 年。通過(guò)以雙塔山景區(qū)山水為依托，以歷史、宗教文化為脈絡(luò)，以綠色為景區(qū)的生態(tài)背景鋪墊，景區(qū)品位得到全面提升。通過(guò)發(fā)展自然觀光旅游、宗教朝拜旅游、生態(tài)旅游、極限運(yùn)動(dòng)旅游、拓展運(yùn)動(dòng)旅游、城市休閑旅游等旅游新產(chǎn)品，培育景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn)，在 突出“兩個(gè)朝代的背影、五代清帝的行蹤”歷史形象的基礎(chǔ)上，推出既適合老年人休閑養(yǎng)生、又能滿足青年人追求刺激探險(xiǎn)、少年兒童嬉戲玩耍需求的“雙塔山新景元”旅游新品牌，景區(qū)在不久的將來(lái)成為生態(tài)優(yōu)良、特色鮮明、服務(wù)于全方位群體的融合山水觀光、文化休閑、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)等多功能旅游勝地，承德市區(qū)近郊城市公園和國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。景區(qū)建成后，游客規(guī)模每年可以