【正文】 料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 一、市場環(huán)境及項目背景 （一） 城市宏觀環(huán)境 惠州 投資 環(huán)境優(yōu)勢 日益凸顯 惠州市位于廣東省東南部，珠江三 角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳 外距離香港最近的城市 ， 素有 “ 粵東門戶 ” 之稱 。惠州市屬珠三角經(jīng)濟區(qū)，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。海域面積 4520 平方公里，海岸線長 公里，是廣東省的海洋大市之一。全市具有旅游開發(fā)潛力的景點有 900 多處，屬景點高密度分布區(qū)，并具有資源多樣性的特點，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗 及 島 于 一體，融自然景觀與人文景觀于一身，其中被列入國家級、省級風(fēng)景名勝及自廣 州 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 然保護(hù)區(qū)有 6 處，擁有嶺南第一山 羅 浮山，北回歸線上的綠洲 南昆山，東方夏威夷巽寮灣，苧蘿西子 惠州西湖， 亦 有全國唯一的海龜自然保護(hù)區(qū)等。近兩年來， 惠州把營造良好的投資環(huán)境作為深化改革、擴大開放的戰(zhàn)略舉措，加大城市建設(shè)力度，不斷完善城市功能，先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市和國家環(huán)保模范城市 稱號，使惠州的環(huán)境優(yōu)勢更為凸現(xiàn)。 惠州 —— 珠江三角洲重要 “ 門戶 ” 惠州主城區(qū)，是珠江三角洲外圈層重要的增長極，與深圳、東莞一起組成珠三角的東岸都市區(qū)，也是珠江三角洲向內(nèi)陸地區(qū)傳遞輻射帶動力的重要門戶。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 鐵路貫通東西南北：京九鐵路、廣梅汕鐵路直 通江西、福建。 水路：沿東江上航可至河源、龍川，下航可至石龍、廣州； 深水良港可直航世界各大港口：地處大亞灣的惠州港已對外籍船舶開放，巨輪可直達(dá)香港及世界各地；惠州港已經(jīng)成為全國沿海主要樞紐港 之一 。 惠州經(jīng)濟 強勢增長 2020 年，惠州 GDP 增長越過 16%的大關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入快車 軌 道， GDP、工業(yè) 產(chǎn)值 、商貿(mào)、財政收入 以及 居民存款等核心指標(biāo)的增長居全省前列，呈現(xiàn) 良好發(fā)展 局面。尤其 可觀的 是，全市的人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)，取得歷史性的跨越。 宏觀經(jīng)濟強勢增長 2020 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長高達(dá) %，并創(chuàng)下 1998年以來的增長新高。 其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 三次 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（％）為： ： ： 。 惠州人口現(xiàn)狀 從居民收入、 GDP 與財政收入增長來看 ， 20202020 年，城市居民人均可支配收房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 入增幅分別為： ％、 ％、 ％， GDP 增幅分別為： %、 %和 %，幾乎是同期城鎮(zhèn)居民收入增長速度的兩倍；地方財政 預(yù)算收入增幅分別為： %、 %及 28%，分別是同期城市居民收入增長速度的： 倍、 倍及 倍。 2020 年，城市居民人均可支配收入 15991元，增長 ％；農(nóng)村居民人均純收入 5090 元，增長 %，增幅創(chuàng)下“十五”以來的新高。 2020年，惠州城 市居民人均工薪收入僅增長 %，不僅低于同期人均可支配收入 %的增幅，也低于全省城鎮(zhèn)居民人均工薪收入增長 %的平均水平（全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，工薪收入占比 %）。 惠州市歷年人口概括(單位: 萬人) 0501001502002503003504002020年 2020年 2020年 2020年 2020年總?cè)丝诔菂^(qū)人口 近年來惠州人口增長不大，但隨著中海石化城的建設(shè)， 2020 年開始有了較大幅度的提升，總?cè)丝谠鲩L 26%，城區(qū)人口增長 78%。市域城市化水平， 2020 年達(dá)到 63%左右， 2020 年達(dá)到 74%左右， 2020 年達(dá)到 83%左右。城市化進(jìn)程的提速預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的巨大商機 。在城鎮(zhèn)空間發(fā)展戰(zhàn) 略的引導(dǎo)下，珠江三角洲城鎮(zhèn)群將形成以全方位的發(fā)展軸帶為主線，以多層次的中心城市和集群化的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為節(jié)點，不同類型、不同規(guī)模的城鎮(zhèn)地區(qū)和產(chǎn)業(yè)地區(qū)向“點軸”聚集，三大都市區(qū)呈“扇面”拓展的一體化、網(wǎng)絡(luò)型、開放式的空間發(fā)展格局?；菸魑?岸岸 都都 市市 區(qū)區(qū) 東東 岸岸 都都 市市 區(qū)區(qū) 中中 部部 都都 市市 區(qū)區(qū) 惠州 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 州在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，將 保持加工制造業(yè)的優(yōu)勢，并大力培育臨港基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展以電子信息為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展以金融、商貿(mào)、會展和旅游為主 的第三產(chǎn)業(yè)，全 面提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和資源利用效率，成為具有國際影響力的現(xiàn)代制造 基地和生產(chǎn)服務(wù)中心 。 按照惠州市 規(guī)劃區(qū)范圍（市區(qū)范圍）內(nèi)城市建成區(qū)的空間形態(tài)、城鎮(zhèn)分布和地區(qū)發(fā)展水平的差異性，以及自然空間要素分割所形成的 “ 多中心 ” 聚集發(fā)展的空間形態(tài)，在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，用市區(qū)概念難以解釋清晰規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市（鎮(zhèn)）的發(fā)展特征。 基于現(xiàn)狀已經(jīng)形成惠城、陳江 仲愷、惠陽 大亞灣三個集中發(fā)展的城市地區(qū)特征，新的 規(guī)劃 將 以三個集中發(fā)展的城市地區(qū)為核心，劃分為四個次區(qū)域，分別是惠城次區(qū)域、陳江 仲愷次區(qū)域、惠陽 大亞灣次區(qū)域和北部山區(qū)次區(qū)域。 最大的石化產(chǎn)品加工中心 擁有一次性投資最大的項目 —— 殼牌石化，可以延伸產(chǎn)業(yè)鏈，帶動 200 個行業(yè)發(fā)展，吸引上游產(chǎn)業(yè)的行業(yè) 50 個以上，因而，又是一個創(chuàng)業(yè)中心。城市空間發(fā)展方向是重點建設(shè)大亞灣 — 惠陽海港工業(yè)城市，拓展完善惠州中心城區(qū)，優(yōu)化提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)地區(qū)，實施 “ 一城三片 ”功能互動一體化的實質(zhì) 性空間整合。其三大組團(tuán)總體規(guī)劃面積達(dá) 1800 平方公里。 其三大組團(tuán)功能定為分別為： ? 惠城組團(tuán) —— 地區(qū)性主中心，作為珠三角地區(qū)的增長級和門戶，其將成為以高惠城組團(tuán) 惠陽 大亞灣組團(tuán) 仲愷 陳江組團(tuán) 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 新技術(shù)、教育產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)以及城市中心區(qū)為重點職能的城市地區(qū)。 ? 陳江 仲愷 組團(tuán) —— 加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器聚集區(qū)，重點加強產(chǎn)業(yè)升級和空間整合。 在該規(guī)劃中，重點發(fā)展的地區(qū)有６個： ? 大亞灣石化工業(yè)區(qū) —— 發(fā)展定位 為世界級石化工業(yè)區(qū)，廣東省石化基地。 ? 惠州港區(qū) —— 近期重點加快東馬港、荃灣港、碧甲港 3 大港區(qū)建設(shè)，全面提升碼頭和航道等級，近期惠州港吞吐能力達(dá) 7000 萬噸以上。近期重點發(fā)展汽車零部件、新東風(fēng)客車生產(chǎn)和電子加工制造產(chǎn)業(yè)等。建設(shè)重點工程技術(shù)研究中心、重點實驗室等科研機構(gòu)，大力提高自主創(chuàng)新能力，成為國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地。 ? 兩江四岸綠化建設(shè)區(qū) —— 利用東江水利樞紐工程的建設(shè)，深入挖掘兩江四岸歷史文化精髓，對岸線進(jìn)行綜合整治，將該區(qū)建成風(fēng)景優(yōu)美、充滿活力并具有濃郁歷史文化氣息的新興旅游區(qū)。三大類投資分流向看：工業(yè) 億元，占比 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，占比 %。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位，也標(biāo)志著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的顯著加快。全年商品房銷售均價為 2942 元 /㎡ ，比上年的均價 2542 元提高 400 元，增長 %。 2020年 ， 全市商品房在建面積 ㎡ 。 各縣（區(qū)）在建的商品房面積增長分別為：惠城區(qū) %、惠陽區(qū) %、大亞灣區(qū) %、惠東縣 %、博羅縣 %、龍門縣 %?；蓐枀^(qū)和大亞灣區(qū)的樓盤以優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，相對低廉的價格，受到深圳臵業(yè)者的青睞，從 3 月份以來，各銷售樓盤均不同程度地?zé)徜N，“工作在龍崗，居住在淡澳”的大勢漸顯。 2020 年，全市商品房 4 個季度的銷售量分別為： 32 萬 ㎡ 、 47萬 ㎡ 、 61 萬 ㎡ 、 88萬 ㎡， 顯示下半年的商品房銷售量大幅增加，主導(dǎo)因素就是半 島一號、潤園、合生國際新城、東方威尼斯、奧林匹克花園等一批面積數(shù)十萬 ㎡ 的高端樓盤密集推出，這些臨江、臨湖、依山而建的優(yōu)質(zhì)樓盤，更主要是體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)搶占稀缺資源的戰(zhàn)略布局，同時也受到市內(nèi)外許多買家的追捧。 2020 年數(shù)據(jù)與歷年數(shù)據(jù)對比分析 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例分析 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資（億元） 投資增長速度 —— % % % % % 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資速度 —— % % % % % 房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)比例 % % % 12% % % 1270%1516%1236%1200%1245%2208%0102030405060702020 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資（1 0 億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 由圖表分析： ? 從 2020 年到 2020 年固定資產(chǎn)的投資額每年都以 24%以上的速度 增長， 2020 年的增長速度高達(dá) %，發(fā)展勢頭十分強勁，而 2020 年 主要是受上年殼牌項目投資基數(shù)的影響，全年的固定資產(chǎn)投資下降 %，其中工業(yè)投資下降 %。 2020 年施工面積分析 , %, %, %惠城區(qū)惠陽區(qū)其他地區(qū) 由圖表分析： ? 2020 年，全市商品房施工面積為 萬 m2。各縣（區(qū)）房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 在建的商品房面積增長分別為：惠城區(qū) %、惠陽區(qū) %、大亞灣區(qū) %、惠東縣 %、博羅縣 %、龍門縣 %； ? 從施工面積集中的區(qū)域來看，惠城區(qū)與惠陽區(qū)共占總施工面積的 %，說明2020 年主要的房地產(chǎn)開發(fā)集中在惠城區(qū)與惠陽區(qū)，以惠城區(qū)居多，主要是由于這兩個區(qū)有較完善的配套，相對于的大亞灣新區(qū)而言有相對的優(yōu)勢 ； ? 從在建商品房面積的增長來看，惠東、博羅、龍門、惠陽增長較快，大亞灣發(fā)展速度較慢，主要是由于惠東、博羅、龍門、惠陽在人口、配套、交通上占據(jù)一定優(yōu)勢，而目前又是房地產(chǎn)的復(fù)蘇時期，較大亞灣新區(qū)而言較有優(yōu)勢，但隨著萬科、珠江投資、合生創(chuàng)展等品牌開發(fā)的 進(jìn)駐，大亞灣的后期發(fā)展也不可小視 ； ? 惠陽區(qū)在施工面積及增長速度上都處于領(lǐng)先地位，主要是惠陽區(qū)以淡水鎮(zhèn)為主進(jìn)行了大量的投資開發(fā)， 2020 年在淡水鎮(zhèn)的市政廣場附近就投資開發(fā)了半島一號、錦江國際、尚城世家、麗江花園、廣場明珠、都市廣場、隆基〃天地廣場等樓盤，在秋長鎮(zhèn)同時推出了占地 33 萬平米的別墅大盤東方新城，從而增加了惠陽區(qū)的總體施工面積。 住房需求、供應(yīng)、空臵比較分析 名稱 2020 年 202