中原-惠州江北5號小區(qū)思路溝通匯報稿-在線瀏覽
2025-03-09 01:45本頁面
【正文】 場 敏銳的機會主義者 四種常見的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 園方雅庭院 金裕碧水灣 金寶江畔花園 城市花園 合生 帝景灣 麗日百合家園 片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者 合生創(chuàng)展 , 片區(qū)跟隨者 金裕，片區(qū)挑戰(zhàn)者 園方 實力發(fā)展商： 廣東合生帝景房地產(chǎn)有限公司 麗日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東金寶集團有限公司 發(fā)展戰(zhàn)略 本案 ? 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 結(jié)論：本項目在發(fā)展戰(zhàn)略上 1. 沒有領(lǐng)袖優(yōu)勢； 2. 有跟隨資源（片區(qū)價值） 3. 有挑戰(zhàn)空間（產(chǎn)品） 4. 補缺空間很大（高檔產(chǎn)品） 所以，本項目在江北地產(chǎn)格局中扮演的角色可以是 追隨者 ， 挑戰(zhàn)者 與 補缺者 三個可能。價格如何實現(xiàn)？ 發(fā)展戰(zhàn)略 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 區(qū)域價值的轉(zhuǎn)變，主流區(qū)域土地稀缺帶來次主流區(qū)域房價穩(wěn)步上漲，使次主流區(qū)域上升為主流區(qū)域。 離 4000元 /m2還有 320元的距離，我們將從何實現(xiàn)？ 產(chǎn)品定位 20222022年價格走勢(單位:元/平方米)248619542394196524242615303805001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年價格(元/平方米)圖表數(shù)據(jù)表明從 2022年以來，房價上漲幅度較大，三年來房價年均上漲 % 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 項目名稱 項目形象 產(chǎn)品創(chuàng)新 單價 銷售率 銷售周期 帝景灣 江北第一豪宅 歐洲風(fēng)情社區(qū)，雙入戶花園、180度落地玻璃窗 6000元 /m2 一期全部售罄，二期 1開盤已售 80% 8個月 百合家園 高端電梯房 建筑外立面現(xiàn)代化， 270度圓形飄窗 4000元 /m2 不到 60% 1年 碧水灣 圍合式大社區(qū) 中心園林景觀、產(chǎn)品無創(chuàng)新 3200元 /m2 一、二期已售完，三期 8月推出 2年 金城廣城 高層 雙塔樓 2800元 /m2 剩余尾盤 10多套 3年 雅庭院 西班牙風(fēng)情建筑 花園洋房 +板式小高層 洋房 3500元 /m2小高層 3100元/m2 剩余尾盤 10多套，洋房已售完 8個月 金世界花園 熱帶園林景觀小高層住宅 中心園林景觀 3000元 /m2 剩余尾盤 20多套 4年 江北片區(qū)樓盤產(chǎn)品對照及銷售綜述 我們來看看客戶對新產(chǎn)品接受認可的程度 產(chǎn)品定位 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 相同點： ?都在產(chǎn)品創(chuàng)新上下足功夫，引入異域建筑園林主題； ?同在江北片區(qū) 不同點： ?客戶群的不同，帝景灣為富豪級別打造的頂級豪宅，雅庭院是為城市中產(chǎn)階級打造的城市化住宅； ?片區(qū)價值的不同，帝景灣處在江北成熟中心區(qū)，擁有豐富的景觀資源，雅庭院處在江北次中心區(qū)，城市住宅功能明顯； 結(jié)論：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來價值的增長，市場對新產(chǎn)品的接受度很高。 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 區(qū)域 項目名稱 面積（ m2) 總價 江北中心區(qū) 帝景灣 190 120萬 百合家園 165 75萬 碧水灣 160 56萬 次中心區(qū) 金城廣場 154 46萬 雅庭院 143 42萬 金世界花園 135 40萬 江北中心區(qū)與次中心區(qū)價格列表 總價 片區(qū) 50萬以上產(chǎn)品供應(yīng)斷層 3550萬元 75300萬元 35萬元以下 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)惠州市場研究中心） 富裕階層的頂級豪宅 企業(yè)高層管理人、職業(yè)經(jīng)理人、高級政府人員其收入的增長遠遠高于主流產(chǎn)品的增長幅度 初級公務(wù)員、教師、白領(lǐng)的過渡居所 家庭月收入 6000元的白領(lǐng)階層 產(chǎn)品定位 做片區(qū)中的頂級產(chǎn)品，供應(yīng)市場斷層需求 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 ?改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，已成為 企業(yè)高層管理人、職業(yè)經(jīng)理人、高級公務(wù)員們 換房的第一因素； ?在選擇第二居所時，他們更慎重考慮產(chǎn)品的價值，當(dāng)他們認為物超所值時，他們才會樂意買單； ?帝景灣的總價讓他們望而卻步，百合家園的產(chǎn)品、社區(qū)園林遠遠達不到他們的預(yù)期目標； ?他們這群人不急著換房，持幣觀望隨時等待好產(chǎn)品的出現(xiàn)。 再假設(shè)我們跟隨雅庭院，最多實現(xiàn)單價 3500元 /m2，也達不到我們的目標。條件不允許 產(chǎn)品定位 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 補缺者 —— 5070萬 /套以內(nèi)為主導(dǎo)產(chǎn)品 開發(fā)具有競爭力的產(chǎn)品，將能拉升 320元的距離達到銷售 4000元 /m2的目標。 補缺產(chǎn)品的優(yōu)點 —— 補缺實現(xiàn)的是市場化需求、利潤最大化和品牌建立。主要需求區(qū)間集中于 81~160這個面積區(qū)間。對 80㎡以下的住宅面積需求較小。因此得出我們的戶型配比建議。轉(zhuǎn)角 景觀陽臺；多角度觀景凸窗 160185㎡ 四房 享受 超大尺度景觀休閑陽臺，挑高大廳設(shè)計；多功能主臥；一梯一戶電梯設(shè)臵， 戶型設(shè)計總體原則 —— 保持良好的通透性 將景觀融入室內(nèi) 將高比例的贈送面積賦予兩房、小三房；將最好最多的景觀留給大戶型 產(chǎn)品建議 /戶型配比 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 作為城市住宅，生活一定要絕對的便利?？梢M華潤社區(qū)店之類的商場。 另在小高層的底層沿街面規(guī)劃少量配套型商業(yè)，服務(wù)于社區(qū)居民。充分利用景觀資源進行規(guī)劃布局，利用園林、水景優(yōu)化景觀、提升品質(zhì)。 景觀優(yōu)者更優(yōu)原則 —— 不同的建筑類型、戶型有不同的價值，從布局和建筑技術(shù)角度對最高價值的戶型賦予最佳景觀視線。 產(chǎn)品建議 /規(guī)劃思路 社區(qū)主入口 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 差異化產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品體系，最大化戶型價值，打造稀缺的全 “ 洋房 ” 社區(qū)。 產(chǎn)品建議 /規(guī)劃思路 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 位臵與形式：項目地塊交叉路口處設(shè)臵底層商鋪。住宅銷售期間作為形象展示街區(qū)，招商營業(yè)后面向本項目及周邊住宅社區(qū)，提供日常生活配套，購物、美容美發(fā)、小規(guī)模休閑娛樂。內(nèi)部裝修視具體業(yè)主而定。 形象定位 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 江北御園 ?突出項目所在片區(qū)，江北是惠州人生活首選之地，推廣期更易于項目傳播。 ?御園更是前期開發(fā)項目和園的延續(xù)與提升，利于品牌資源整合。 盈超項目提案 5號小區(qū) 盈超 營銷創(chuàng)造價值：觸摸價格上限 0 成本 客戶感知價值： 客戶愿意支付的最高價（上限） 售價 客戶驅(qū)動力 營銷的作用： 提升客
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