【正文】 ............................................ 99 中宏地產(chǎn) ................................................. 99 開發(fā)商深度探究 ............................................. 99 展戰(zhàn)略研判 ................................................ 100 小結 ..................................................... 100 河北燕都地產(chǎn) ............................................. 101 開發(fā)商深度探究 ............................................ 101 發(fā)展戰(zhàn)略研判 .............................................. 101 小結 ..................................................... 102 7. 常用媒體簡析 .................................... 102 常用媒體列述 ............................................. 102 常用媒體特征簡析 ......................................... 102 紙媒類 .................................................... 102 短信類 .................................................... 104 網(wǎng)絡類 .................................................... 105 電臺類 .................................................... 105 8. 附件 ........................................... 106 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 5 / 109 1. 石家莊概況 城市 概況 石家莊市是河北省省會 ， 全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文 化和信息中心，是國務院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市 ； 目前石家莊已經(jīng)成為經(jīng)濟特色明顯、主導產(chǎn)業(yè)突出、人民生活富有、發(fā)展前景廣闊的中國北方重要中心城市之一。石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造 “ 中國藥都 ” 、 “ 全國紡織基地 ” 、 “ 華北重要商埠 ” 、 “ 北方特色農(nóng)業(yè)區(qū) ” 和區(qū) 域性高新技術產(chǎn)業(yè)中心為主導的支柱產(chǎn)業(yè)。 東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界 ； 市區(qū)位于市域中部，北 距首都北京 283 公里 ，東北距天津 420 公里，南距河南省省會鄭州約 10 公里，西部距山西省省會太原約 220 公里，東部距山東省省會濟南約 300 公里。 宏觀條件 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 6 / 109 ? 未來我國的經(jīng)濟結構 的重點是 大力發(fā) 展環(huán)渤海地區(qū)。 石家莊市作為河北省會，應當在此區(qū)域中承擔重要職能，成為該區(qū)域 重要的增長極。 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 7 / 109 行政區(qū)劃 現(xiàn)轄 6 個區(qū)和 1 個高新技術開發(fā)區(qū) ， 即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū) 。 ? 橋西區(qū)： 省政府機關、政府相關部門及駐石部隊所在地； 居民主 要以政府公務員及 各級部隊官兵 ； ? 橋東區(qū)： 城市中心區(qū)域； 重要商業(yè)、城市綜合配套完善，居民主要以老輕工業(yè)工廠居民為主 ； ? 長安區(qū)： 老工業(yè)區(qū)；鋼廠、藥廠等重工業(yè)區(qū)域，居民主要以工廠職工為主； ? 裕華區(qū)（包括高新區(qū)）： 新城區(qū)，專業(yè) 性商業(yè)賣場、休閑娛樂及居住區(qū)； 居民主要以城市新居民為主 ； ? 礦區(qū)： 老煤礦基地； 百年歷史，受資源經(jīng)濟局限性影響，煤礦資源逐年遞減，逐漸轉型為化工、煤炭相關產(chǎn)業(yè)區(qū)域。 12 個縣 ，即 正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣 ； 5 個縣級市 ， 即 辛集市、晉州市、 藁 城市、新樂市、鹿泉市 。總面積 萬平方公里 ， 其中市區(qū)面積 平方公里 。全市人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰。 1925 年，始稱石家莊市（后曾改名為石門市） ； 1947 年 11 月 12 日石家莊市解放，成為全國解放最早的較大城市之一。 社會經(jīng)濟發(fā)展 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 石市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）生產(chǎn)總值及增長率185220642343277031151471010002020300040002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)051015G D P ( 億元) 國內(nèi)增長率( % ) 石市增長率（% ） 石家莊國內(nèi)生產(chǎn)總值保持較快增長，經(jīng)濟發(fā)展迅速； 2020年以來，石家莊市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度持續(xù)保持在 11%以上； 2020年上半年的增長速度達到了 %，全年的增長速度有望繼續(xù)保持在11%以上，經(jīng)濟發(fā)展向好。近幾年石市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值絕對產(chǎn)值增加量十分可觀。 2020年以來，石家莊市人均可支配收入增長速度持續(xù)保持在 11%以上，但增速有所回落。 石市職工平均工資及增長率 【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 【 數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局 】 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 10 / 109 石市 2 0 0 5 2 0 1 0 年 ( 1 6 月 ) 職工平均工資及增長率2 3 1 5 32 7 3 7 21 5 6 9 22 1 7 1 51 9 5 7 31 7 5 6 5 9 . 88 . 205 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 02020 2 0 0 6 2020 2020 2 0 0 9 2 0 1 0 ( 1 6 )05101520職工年平均工資（元） 增長率（% ） 石市職工年平均工資一直呈上升趨勢，但增長速度由于宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定的影響變化較大，但隨著石市經(jīng)濟的繼續(xù)發(fā)展，職工平均工資將會繼續(xù)增長，生活、消費水平繼續(xù)提高。 2020年增速有所下降。 2020 年上半年增長速度達到 %，預計全年增長將超過 2020年，消費旺盛。全部財政收入完成 億元，增長 %， 2020 年上半年達到 205億元，預計 2020 年全年財政收入將超過 2020 年。投資作為拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，對石家莊的經(jīng)濟發(fā)展的貢獻更顯突出。 石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 12 / 109 石市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）房地產(chǎn)開發(fā)投資額122 1 3 1 . 51 9 7 . 12 8 0 . 43 7 0 . 72 0 0 . 13 9 . 1 0 %7 . 8 0 %4 9 . 9 0 %4 2 . 2 0 %3 2 . 2 0 %1 6 . 7 0 %01002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020(16月) 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額% 在石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直呈上升趨勢，在未來的一定時期仍會持續(xù)增長，但是增長率從 2020 年開始一直呈下降趨勢， 預計 2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)商投資額將會同 2020 基本持平，未 來隨著一些重點項目的上馬，預計增長將會有所提升。 城 市總體規(guī)劃 （ 20202020 年 ） 石家莊市城市功能定位 —— 京津冀都市圈第三極 ? 京津冀都市圈第三極。亟需以石家莊為核心，推動冀中南一體化建設，構建與京津良好的分工協(xié)作關系，使 石家莊成為京津冀都市圈第三極。 石家莊位于京廣與隴海復線發(fā)展走廊交匯要沖，隨著區(qū)域經(jīng)濟交流的進一步加強，亟需石家莊利用“ 東出西聯(lián)、承南接北 ” 的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務為主的現(xiàn)代服務業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的 “ 第一中樞 ” ，全國重要的現(xiàn)代服務業(yè)基地之一。 遠景發(fā)展：實施 “ 北跨、南優(yōu)、西控、東延 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 13 / 109 按照 “ 一城三區(qū)三組團 ” 的城市發(fā)展框架，遠景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到 600萬，中心城區(qū)（含正定）達到 500萬，形成 “ 雙核、雙軸 、雙帶 ” 的城市空間布局結構。 ? “ 西山 ” ： 西部淺山區(qū)以山體生態(tài)恢復為重點，建成西部綠色山體屏障，構建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶，總面積 400 平方公里。滹沱河市區(qū)段 將 恢復濕地草甸的自然河流景觀；制導 線外形成以文化、旅游、休閑、娛樂等功能為一體的藍色魅力生態(tài)帶。 ? “ 綠廊 ” ： 依托鐵路、公路、水系等建設 10 條楔入城市內(nèi)部的生態(tài)綠地走廊。 第二階段（ 19982020 年 ） —— 萌芽期 1998年 以 后 ， 石家莊市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢， 房地產(chǎn)投資有限。當時市場的代表項目有： 燕港家園，神興小區(qū) 。 第三階段（ 2020— 2020 年 ） —— 起步期 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 14 / 109 2020 年 起 ，房地產(chǎn)投資 開始 增長。 第四階段（ 2020— 2020 年 ） —— 發(fā)展 期 2020年 起， 石家莊房地產(chǎn) 受 整個行業(yè) 影響 加速 發(fā)展。 但因石家莊房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，市場中 交易秩序混亂 。 這一時期，隨著“退二進三”的推行，和平路沿線的住宅項目建設開始升溫，盛世長安、名門華都等品質較高的樓盤紛紛入市。 2020 年下半年， 受 次貸危機影響，石家莊房地產(chǎn)市場成交量急劇下跌，但價格堅挺。市場陷入長時間的萎靡。面對著樓市的再度火爆，政府頒布一系列限制性政策，意在調控樓市。隨著調控政策的強勢執(zhí)行，消費者紛紛處于觀望，持幣代購，石市房地產(chǎn)市場開始量跌但價格依然上漲。 全市樓盤分布圖 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 15 / 109 據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 2020 年 8 月，石家莊市在售樓盤為 150 余個 （ 包括正在銷售樓盤、尾盤、接受前期咨詢樓盤 ） ； 物業(yè)類型：包括住宅、公寓、寫字樓、商住樓、商業(yè)、別墅 ； 總體供應及去化情況 20202020年商品住房批準預售面積走勢圖 (單 位：萬平米）235 244 22012232360002004006008002020 2020 2020 2020 2020年 2020年商品房批準預售面積 【 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部與石市房管局綜合整理 】 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 16 / 109 20202020年商品 住房銷售面積走勢圖 (單 位：萬平米） 28043224201002003004005002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)商品房銷售面積 2020— 2020 年，石家莊的年商品房供應量（預售面積）相對平衡，基 本在 250 萬㎡左右 ； 2020 年， 受