【正文】 南側(cè)下穿，以隧道形式穿越獨(dú)墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，以地面形式接車斜路交叉口。這條快速路的主線將采用雙向6車道，輔助道路則采用雙向46車道，其中獨(dú)墅湖隧道僅考慮快速路主線通行，輔助車道通過路網(wǎng)分流過湖。 在確保質(zhì)量和安全的前提下，按照能早則早、能快則快的要求，加快南環(huán)、北環(huán)高架東延建設(shè)步伐。博源路標(biāo):長期以來，蘇州城的東西連接都是城市的主動(dòng)脈，東邊的工業(yè)園區(qū)、西邊的新區(qū)，可以說是蘇州市的兩大經(jīng)濟(jì)支柱區(qū)，兩個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來非常頻繁，為了方便這個(gè)兩個(gè)區(qū)的聯(lián)系，政府也大力改善交通條件，早期完全以來干將路這條城市主干道，隨著東、南、西環(huán)高架的建成，大大提高了兩個(gè)區(qū)的交通條件。對于房地產(chǎn)市場來說，任何交通的變局都會(huì)對房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，此次也不例外。此次規(guī)劃將大大改善板塊的交通條件，不僅加大市場對雙湖板塊的接受度，同時(shí)還為板塊市場帶來更廣的市場客戶。相城區(qū)房地產(chǎn)市場一直憑借較低的價(jià)格吸引著園區(qū)客戶，無奈受到交通條件的影響，部分園區(qū)消費(fèi)者還是不能接受相城區(qū)，而這此北環(huán)路東延工程正好解決了這一問題?？梢哉f如果北環(huán)路東延工程能順利進(jìn)行，受益最大的無非是相城區(qū)的房地產(chǎn)市場。 高速：新建5條高速公路 根據(jù)規(guī)劃，在未來5年中，蘇州要完成滬蘇浙高速公路江蘇段、蘇通長江公路大橋南接線，以及沿江高速張家港東互通、蘇嘉杭八坼互通等續(xù)建工程。開工建設(shè)的還有繞城高速公路東段南延、無錫至太倉高速公路（蘇州段）。其中上海方向4個(gè)，28車道；浙江方向2個(gè)，12車道；無錫方向4個(gè)，24車道；南通方向1個(gè)，6車道。 航道：開辟旅游專用航線 水上旅游一直是蘇州古城的特色。其中，參照五級(jí)航道標(biāo)準(zhǔn)改造環(huán)城河、老運(yùn)河、蘇瀏線、滸光運(yùn)河，參照七級(jí)航道標(biāo)準(zhǔn)改造蘇虞東線。各市縣主城區(qū)周邊建成12個(gè)水上綜合服務(wù)區(qū)。 公交：建成100公里專用道 人民路上的公交專用道大大提高了公交車的準(zhǔn)點(diǎn)率，乘客也從中體會(huì)到了方便。 根據(jù)規(guī)劃，中心城區(qū)公交站點(diǎn)（以300m半徑計(jì)）覆蓋率達(dá)到80%；五市（縣）公交站點(diǎn)（以300m半徑計(jì)）覆蓋率不低于50%。 博源路標(biāo)：長期以來，蘇州居民都受到交通條件的捆饒，堵車現(xiàn)象無處不在，嚴(yán)重打亂了居民的生活計(jì)劃。從計(jì)劃安排來看，首先解決的是對外交通條件，新建五條高速公路，分別連接上海、無錫、浙江等地，這將突顯蘇州的中心地位，以蘇州為圓心的長三角經(jīng)濟(jì)格局正式確立。而對于房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟(jì)無疑是基礎(chǔ)條件，在經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展的同時(shí)，也將給房地產(chǎn)市場帶來更多的機(jī)會(huì)。而對于蘇州房地產(chǎn)市場來說，雖然有人間天堂的美稱，但旅游地產(chǎn)在蘇州市場的發(fā)展還未真正出現(xiàn)，因此隨著旅游業(yè)的發(fā)展，開發(fā)旅游地產(chǎn)機(jī)會(huì)就愈加成熟。對于目前蘇州居民的生活水平來看，公交車是大部分居民的出行工具，這就導(dǎo)致了普通公寓房地產(chǎn)對公交系統(tǒng)的依賴性非常大，100公里的公交專用道的規(guī)劃建設(shè)，將變蘇州普通公寓房地產(chǎn)的市場格局產(chǎn)生一定的影響。 園區(qū)東環(huán)路地區(qū)改造指揮部介紹，此次改造涉及的規(guī)劃范圍北起滬寧鐵路、南抵東興路，西到東環(huán)路，東至蘇嘉杭高速公路（南端延伸至通園路，北端延伸至婁門外大街與312國道交叉口），南北長約5公里，—，總面積約6平方公里。 博源路標(biāo)：蘇州工業(yè)園區(qū)是中新兩國政府合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)10多年來，取得的成績令人矚目。而從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，政府對區(qū)域的大力改造，必將給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來較大的開發(fā)時(shí)機(jī)。叁 業(yè)界關(guān)注一、外幣按揭現(xiàn)身蘇州樓市 日前，蘇州南都建屋公司攜手東亞銀行，在其在售樓盤玲瓏灣花園中開放“外幣按揭”業(yè)務(wù)，成為蘇州目前在售住宅中首個(gè)開放此業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目。 目前玲瓏灣花園已售房源中，有300多戶外籍業(yè)主，所占比例達(dá)18%左右；東亞銀行之所以選擇玲瓏灣作為蘇州園區(qū)“外幣按揭”服務(wù)首選服務(wù)對象，主要就是基于玲瓏灣項(xiàng)目充沛的外籍客戶資源。 博源路標(biāo)：隨著外資銀行大量進(jìn)駐國內(nèi)市場，對國內(nèi)銀行的沖擊也越來越大。而從房地產(chǎn)市場來看，部分樓盤另設(shè)外幣按揭業(yè)務(wù)對樓盤的銷售有很大的促進(jìn)作用，不僅對外籍人士有強(qiáng)有力的吸引力，即使對于本土人來說，也增加了一種選擇的余地，尤其是在人民幣升值觀念越來越強(qiáng)的背景下，本土消費(fèi)者采用外幣按揭不是沒有可能的。相對來說，對于玲瓏灣此類檔次較高的樓盤，另外開設(shè)外幣按揭業(yè)務(wù)作用才比較明顯。國土資源部昨日發(fā)文，對開發(fā)商閑置土地的行為進(jìn)行了強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)還明確出招杜絕開發(fā)商變相囤積土地。竣工時(shí)間進(jìn)行明確約定 針對開發(fā)商的“屯地新招”，國土資源部、國家工商總局昨日聯(lián)合公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)。為保證開發(fā)商及時(shí)開發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)工日期外，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間?！?約定指標(biāo)防供應(yīng)量減少 為提高土地利用效率，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第3條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。第1113條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任。 停工一年將收土地閑置費(fèi) 為杜絕開發(fā)商變相囤地，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第6條進(jìn)一步對閑置土地作了約定：開發(fā)商按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。而其中關(guān)于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對于開發(fā)商變相囤地行為將給予嚴(yán)厲制止。全國房地產(chǎn)土地市場依舊存在或多或少的問題，而本次國土部發(fā)布正式文本，限制開發(fā)商囤積土地。從開發(fā)周期來看，以前對土地市場只是規(guī)定開發(fā)商在拿到土地后，必須在兩年時(shí)間內(nèi)開工建設(shè)，而忽略了對工程開發(fā)周期的限制，這就導(dǎo)致了部分開發(fā)商挖坑以表動(dòng)工的做法，而如今明確規(guī)定開發(fā)周期后，開發(fā)商投機(jī)取巧的難度加大，工程進(jìn)度一定要跟的上要求。而對于建筑面積的控制來說，為了調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制高檔房的供應(yīng)量，該文本規(guī)定開發(fā)商必須按照預(yù)定的最小建筑面積以上進(jìn)行開發(fā)，不能下調(diào)地塊容積率，提高樓盤檔次，打亂市場供求。反面來看，開發(fā)商在做出拿地的決心之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調(diào)查和預(yù)算，保證萬無一失。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬科地產(chǎn)留下足夠的發(fā)揮空間。其次是由中新置地拿下的03號(hào)地塊，相對于地塊周邊正在開發(fā)的其他多層項(xiàng)目來看，該地塊的土地價(jià)格相對偏低，該地塊拿的有點(diǎn)物有超值。拍賣時(shí)間：2006年5月31日上午9點(diǎn)整；2006年5月31日下午2點(diǎn)整。博源路標(biāo)：本次市區(qū)土地拍賣還是同以往幾年相似，安排在五月左右?？梢灶A(yù)見，此次拍賣的現(xiàn)場將會(huì)非常熱鬧，競爭也會(huì)異常激烈，有望達(dá)到2005年后的歷史新高。三、蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權(quán)掛牌3號(hào)公告位置與規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)地塊位置編號(hào)面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起報(bào)價(jià)㎡元/㎡ 1吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側(cè)、映月二路西側(cè)蘇地2006G4號(hào)商業(yè)40年≤≤55%≥20%19502吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)曉市路東段北側(cè)，映月一路東側(cè)蘇地2006G5號(hào)商業(yè)40年≤≤55%≥20%19503吳中區(qū)光福鎮(zhèn)福利村四組西側(cè)﹑花橋南路北側(cè)蘇地2006G6號(hào)商業(yè)40年≤＜20%≥40%8254吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（明隆大廈南側(cè)）蘇地2006G7號(hào)10928 商服40年≤≤50%≥20%22205吳中區(qū)天靈路北側(cè)、東吳南路東側(cè)蘇地2006G8號(hào)商服40年≤≤45%≥25%15006吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（原明隆大廈西側(cè)）蘇地2006G9號(hào)居住70年≤≤20%≥37%22507吳中區(qū)吳山街南側(cè)、溪翔路東側(cè)蘇地2006G10號(hào)商業(yè)和居住40年 70年≤≤50%≥30%17708吳中區(qū)蘇嘉杭高速公路西側(cè)、東方大道南北側(cè)蘇地2006G11號(hào) 35983 商服40年≤ ≤ ≤ ≤ ≤40% ≤40% ≤45% ≤45%≥20% ≥20% ≥20% ≥20%10479吳中區(qū)郭巷東方大道北側(cè)蘇地2006G12號(hào)3000商業(yè)（加油站）40年40%25%100510吳中區(qū)郭巷通達(dá)路東側(cè)蘇地2006G13號(hào)商業(yè)（加油站）40年40%25%100511高新區(qū)大同路南、同禧路東蘇地2006G14號(hào)6800商服40年≤≤60%≥20%113812高新區(qū)龍康路東、龍昌路南蘇地2006G15號(hào)商業(yè)40年≤≤40%≥30%227813高新區(qū)龍康路東、龍昌路北蘇地2006G16號(hào)商業(yè)40年≤≤40%≥30%227814工業(yè)園區(qū)唯亭西區(qū)星澄路以西蘇地2006G17號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75015工業(yè)園區(qū)唯亭東區(qū)葑亭大道以南、涇上街以東蘇地2006G18號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75016工業(yè)園區(qū)勝浦同勝路以南、界浦路以東蘇地2006G19號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75017工業(yè)園區(qū)婁葑新華路以北、星華街以西蘇地2006G20號(hào)商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%75018工業(yè)園區(qū)東方大道以北蘇地2006G21號(hào)3337商業(yè)（加油站）40年≤　≥20%750掛牌時(shí)間：自2006年4月30日上午9點(diǎn)起至2006年5月18日下午5點(diǎn)整止(工作日內(nèi))。博源路標(biāo)：除了市區(qū)大批量的土地拍賣，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行掛牌。第二部分 月度市場分析壹 月度整體市場分析 一、月度市場特點(diǎn)概述2006年四月間，蘇州整體公寓住宅供應(yīng)量為13493套，總的新推量體1638套，相比上月新增量體減少了800多套，但總的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為2716套，比三月份高出500多套。樓市的旺季已經(jīng)到來，一般來說，由冷淡期到旺季需要經(jīng)歷2個(gè)季度的時(shí)間，中間有一個(gè)緩沖期。樓市由冷變熱比較困難，但是由熱變冷時(shí)常會(huì)很突然，今年的旺季預(yù)計(jì)的持續(xù)時(shí)間到2006年6月份，于7月開始進(jìn)入平穩(wěn)期。園區(qū)的湖濱一號(hào)開盤，平均價(jià)格高于區(qū)域1000元/平方米，屬于市場特例。其他區(qū)域的價(jià)格基本與三月份持平。在良好的市場前提下，要保證正常的銷售速度，關(guān)鍵在于價(jià)格。二、月度市場總體供求分析住宅套數(shù)總供應(yīng)物業(yè)形態(tài)月初供應(yīng)量加推量體總量體所占比例4月各時(shí)間段新增簽約量累計(jì)簽約去化率多層19379532890%213278291189971%小高層34922343726%82207158174621%高層64614166877%2113402852881124% 博源路標(biāo)：本月全市成交再次上漲，其中多層增加352套，小高層基本與上月持平，高層增加198套，從各區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成來看，小高層分布最為平均，說明小高層的接受度越來越高，多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品都存在著局部的分布不平衡，因此小高層的成交狀況就代表著整體市場的成交狀況，本月小高層成交與上月持平，全市整體成交數(shù)據(jù)上升，主要是受到某些特殊樓盤的因素的影響，如吳中區(qū)的金楓美地、園區(qū)的湖濱一號(hào)，所以，總的來看三月與四月的市場冷暖度相當(dāng)。市場的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。整體上看，各區(qū)域的成交仍比較平均，不存在焦點(diǎn)區(qū)域和冷淡區(qū)域。小結(jié)：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場保持平穩(wěn)。主要由于多層主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)、市區(qū)三大區(qū)域，吳中區(qū)和相城區(qū)的多層的平均價(jià)格在4500元/平方米左右，也就是構(gòu)成了多層的主體數(shù)據(jù)，而市區(qū)的多層價(jià)格一般高于6000元/平方米，園區(qū)的多層供應(yīng)幾乎可以忽略，不影響到產(chǎn)品布局。小面積戶型供應(yīng)中，80—90平方米的面積，有406套，90—100平方米供應(yīng)有353套。在小戶型的成交中最為突出的為4000元/平方米左右，80—90平方米的面積段，本月成交182套，新增量體有210套，從總供應(yīng)和成交的形式來看，市場對該面積和價(jià)格段的產(chǎn)品仍存在較為強(qiáng)烈的需求，可以考慮在5—6月份持續(xù)放量，以適應(yīng)需求。對于大戶型的需求，客戶追求低總價(jià)的同時(shí)，也會(huì)追求居住的舒適度，在蘇州曾經(jīng)有一段時(shí)間對多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購買，這種需求短期內(nèi)仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產(chǎn)品的市場。b、小高層價(jià)格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方米以下00067422681030450180000008595平方米00013201800020015706000951