【正文】 司管轄下市場簡介 9. 南寧威 寧資產有限責任公司管轄的邕寧市場概況表 南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 11 第一章 總 論 項目名稱及承辦單位 項目名稱：南寧金橋農產品批發(fā)市場 承辦單位：南寧威寧資產經營有限責任公司 項目擬建地點：南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn) 可行性研究報告編制單位 單位名稱：中國輕工業(yè)南寧設計工程有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級 : 甲 級 證書編號 : 工咨甲 2031626001 發(fā)證機關 : 國家發(fā)展改革委 員會 研究工作的依據(jù)與范圍 研究工作的依據(jù) a.《 農產品批發(fā)市場建設與管理指南 》 農市發(fā) [2020]10 號 b.《南寧金橋農產品批發(fā)市場項目建議書》 c. 南寧金橋農產品批發(fā)市場規(guī)劃位置圖 南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 12 d. 可行性研究報告編制委托書 e. 建設單位提供的基礎資料 f. 相關法律、法規(guī)、政策、標準 研究工作范圍 本報告的研究工作范圍包括：論述項目提出的背景，分析項目建設的必要性和緊迫性，并對市場未來發(fā)展的需求進行分析，根據(jù)市場需求和建設條件擬定建設規(guī)模，根據(jù)政府規(guī)劃和項目特點選擇場址， 擬定工程技術方案、節(jié)能、環(huán)境保護、消防、勞動保護與安全防護，企業(yè)組織與勞動定員等方案，估算項目總投資評價項目的財務效益，并進行國民經濟評價及風險分析。 研究工作概況 我公司接受委托后組成了該項目的可行性研究小組，并組織有關專業(yè)技術人員到現(xiàn)場調研、收集資料，并與業(yè)主及當?shù)卣嘘P部門領導座談交流，在此基礎上，各專業(yè)人員全面展開了研究及編制工作。在自由貿易區(qū)的推進過程中及建成以后， 作為大西南的出海通道、物流樞紐及東盟商貿前沿的廣西南寧將面臨巨大的商機 、 巨大的人流、物流、信息流，成為東盟自由貿易區(qū)核心城市 ，因此南寧金橋農產品批發(fā)市場的建設具有良好的發(fā)展前景。 建設規(guī)模與建設內容 總用地面積 983261m2( 畝 ) 建筑總面積 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 綠地面積 247589 m2 建設規(guī)模為：占地 983261m2，建筑總面積 m2。 主要建設內容為：交易服務大樓、交易行、交易大棚、加工車間、冷庫、倉庫、賓館餐廳樓、停車場、地磅房、垃圾回收站、污水處理設施、變電站以及信息網絡系統(tǒng)等?？傆玫孛娣e 983261m2(1474 畝 )。而向北有公路達高峰林場，向南有公路直達屯里火車站，同時三塘鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內還有通達各村鎮(zhèn)的村鎮(zhèn)道路，構成了現(xiàn)狀道路交通網絡。給水管網給水壓力約為 ，能滿足本項目用水水量、水質、水壓要求。 環(huán)境保護 本項目投入運營后，批發(fā)市場內主要有生活污水及生活垃圾等，根據(jù)國家環(huán)境保護的有關規(guī)定和排放標準進行治理，使之達到國家的排放要求。 勞動定員 本項目勞動定員 1200人，其中管理人員 71人，技術人員 106 人，工人 973人，服務人員 50人。 總投資 項目總投資為 萬元，其中固定資產投資 萬元 (含建設期利息 萬元 )，鋪底流動資金 萬元。 項目實施進度計劃 根據(jù)建設規(guī)模和資金籌措方案，本項目計劃在 5 年內建成。 主要技術經濟指標 南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 15 序號 指 標 單位 數(shù) 量 備 注 1 年交易量 億元 80 2 總建筑面積 m2 3 總資金 萬元 固定資產投資 萬元 其中 : 建設期利息 萬元 流動資金 萬元 4 總投資 萬元 固定資產投資 萬元 鋪底流動資金 萬元 5 資金籌措 萬元 自有資金 萬元 其中：用于流動資金 萬元 用于固定資產投資 萬元 貸款 萬元 長期貸款 萬元 流動資金貸款 萬元 6 勞動定員 人 1200 7 全年經營天數(shù) 天 365 8 動力年需用量 電 kwh 水 m3 11 年均總成本 萬元 南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 16 12 年經營收入 萬元 13 年均利潤總額 萬元 14 年均稅后利潤 萬元 15 投資利稅率 % 16 投資利潤率 % 17 全部投資回收期（稅后） 年 含建設期 5年 全部投資回收期（稅前） 年 含建設期 5年 18 全部投資財務內部收益率（稅后） % 全部投資財務內部收益率（稅前） % 19 經濟內部收益率 % 經濟凈現(xiàn)值 % 20 銀行長期貸款償還期 年 含建設期 5年 21 盈虧平衡點 % 營業(yè)能力 利 用率 研究結論 本項目是 以農產品交易 為主的批發(fā)市場 ，經過 多次現(xiàn)場 考察 ，認真收集有關資料，仔細分析和研究后，我們認為： a. 南寧市地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經濟圈的結合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經濟中心，面向東南亞、背靠大西南、東鄰粵港澳、西接印度半島，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是華南沿海和西南腹地兩大經濟區(qū)的結合部以及東南亞經濟圈的連接點，是新崛起的大西南 出海通道樞紐城市。商品經濟的日趨繁榮和發(fā)達，使大市場大流通成為了必然的發(fā)展趨勢，南寧威寧資產經營有限責任公司抓住這一發(fā)展機遇，結合城鎮(zhèn)發(fā)展和配套設施建設的需要，建設具有一定規(guī)模的現(xiàn)代化批發(fā)市場，完全適應南寧經濟發(fā)展的需要，也符合國家的產業(yè)政策和南寧市總體規(guī)劃。 b. 項目選址恰當，外部建設協(xié)作條件良好，交通條件優(yōu)越，水、電供應方便，項目的建設是具備較好條件的。本項目還配套設有工商、稅務、金融、保安、餐飲、旅業(yè)、停車場等服務機構，可適應現(xiàn)代工農業(yè)產品交易業(yè)務活動的需要；批發(fā)市場建成后可入駐 商戶千 多 戶，商品交易幅射 整個廣西乃至 東南亞，加工配送覆蓋整個南寧市，使 245 萬市民直接受益。年平均營業(yè)收入 萬元；年平均利潤總額 萬元；年平均稅后利潤 萬元；全投資財務內部收益率（稅前） %；項目全部投資靜態(tài)回收期（含建設期）：所得稅前 年。 綜上所述，本可行性研究報告認為項目的建設條件具備、技術成熟先進、具有良好的社會效益，與傳 統(tǒng)的交易批發(fā)市場相比，本批發(fā)市場配備先進的電子交易、結帳系統(tǒng)，使交易更快捷、安全；匯集大量、及時的交易信息及行情反饋系統(tǒng)，采用優(yōu)越的競價拍賣方式，使交易更合理；完善的農藥殘余檢測手段，保證產品的安全；快捷南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 18 的配送服務，統(tǒng)一、具有品牌效應的包裝風格，高素質的人才資源，保證交易服務周到、快捷、獨特；采用保鮮、冷藏技術保證了產品質量；良好的服務態(tài)度與安全保衛(wèi)工作，使交易在舒適安全的環(huán)境下進行等等優(yōu)點，是一個集 交易 集散中心、價格形成中心、信息傳播中心為一體的場所 ， 且具有理貨、儲藏、加工、運輸、結算、科學管理和配套服務 的現(xiàn)代化批發(fā)市場和物流基地。 建議 市場的經營有一個培育和發(fā)展的過程，建設單位及有關部門要努力創(chuàng)造良好的經營環(huán)境條件，積極引導和吸納各地商客、產品進入市場交易，盡快形成規(guī)模經營，發(fā)揮項目的作用和效益。 公司長期以來從事農產品集貿市場的開發(fā)建設和管理業(yè)務，現(xiàn)旗下共有 92個市場，實行自負盈虧的經營制度。 在圍繞如何解決 “ 三農 ” 問題的大前提下 ， 如何 做農產品物流 的 領跑者 ，如何把自己的企業(yè)職能從管理的粗放型向一個新型的、集約型的現(xiàn)代化物流企業(yè)轉變，從而實現(xiàn)企業(yè)的全面改制與可持續(xù)高速發(fā)展，這對南寧威寧資產經營有限責任公司是一個全新的挑戰(zhàn)。 南寧威寧資產經營有限責任公司提出發(fā)展新型物流產業(yè)，當以本身優(yōu)勢資源為本，打造全新的強勢農產品流通平臺，整合原有資源和優(yōu)勢，使公司的發(fā)展更上一層樓。 項目提出的背景 宏觀背景 （ 1）隨著農產品生產及加工得到長足發(fā)展，農產品流通已成為人民安居、社會穩(wěn)定及經濟發(fā)展的重要產業(yè)。 在文件中，中央明確指出： 在繼續(xù)搞好集貿市場和批發(fā)市場建設的同時，注重發(fā)揮期貨市場的引導作用，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經營、電子商務等新型業(yè)態(tài)和流通方式。加快建設以冷藏和低溫倉儲運輸為主的農 產品冷鏈系統(tǒng) 。鼓勵郵政系統(tǒng)開展直接為農民生產生活服務的連鎖配送業(yè)務。氣象工作要加強對農業(yè)的服務。積極推進農業(yè)標準化。加強農產品質量安全工作，實施農產品認證認可，禁止生產、銷售和使用高毒、高殘留農藥，加快農 產品質量安全立法。 南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 23 從我國社會發(fā)展形勢及國家政策等宏觀方面顯示，農產品倉儲、流通、交易等方面將面臨一個全新的轉型和發(fā)展的機會。 （ 2）我國的“三農”問題牽動著整個社會，解決“三農”問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。建立大型農產品批發(fā)市場，可以對農業(yè)生產者的生產有指導和引導意義，對推動農業(yè)產業(yè) 化意義極大。深圳布吉、山東壽光、河南商丘等地已建立起了大型農產品批發(fā)流通市場，對當?shù)啬酥羾鴥雀鞯氐霓r產品流通起到了積極的意義，對“三農問題”的解決極有幫助。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入，南寧要成為真正意義上的廣西乃至西南地區(qū)的樞紐城市，在農產品流通上，目前南寧市并不具有整個市區(qū)的農產品集 散功能和輻射整個西南地區(qū)的大型農產品批發(fā)市場的能力。 （ 4） 2020 后 ，我國加入 WTO 的過渡期結束，市場流通領域的批發(fā)、零售業(yè)務將全面對外資開放。 從宏觀背景來看，建設南寧金橋農產品批發(fā)市場是順應社會發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的，具有極 大的發(fā)展前景。自 由 貿 易 區(qū)的建設和發(fā)展使國際區(qū)域經濟分工與經濟發(fā)展關系發(fā)生了改變，中國南疆省份廣西被推向了中國與東盟經貿合作的前沿地帶，省會城市南寧作為中國與東南亞地區(qū)交流合作的橋梁和基地地位凸顯， 具備了 發(fā)展國際區(qū)域性現(xiàn)代物流的基礎條件。南寧毗鄰粵港澳， 背靠大西南，有著承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢，這種優(yōu)勢為原材料、產成品、信息、資金、人員等經濟發(fā)展要素更大規(guī)模的在南寧積聚提供了地理上的可能性。南寧成為承擔中國面向東南亞國際區(qū)域性貿易組織中心的趨勢明顯。 （ 2）隨著“ 136”工程的不斷推進，南寧市的城市規(guī)模迅速擴張，城市的基礎設施日趨完善。 （ 3） 本項目中提出生鮮食品加工及配送，是符合南寧市政府提出的“農改超”政策重要實施步驟。 南寧威寧資產經營有限責任公司 南寧金橋農產品批發(fā)市場可行性研究報告 25 “ 農改超 ” 與農貿市場最本質的區(qū)別是，超市采取統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配貨、統(tǒng)一定價的連鎖超市的經營方式，比農貿市場更加注重產品的質量、品牌、聲譽。從以往農貿市場 “ 賣商品 ” ，轉變?yōu)檗r貿超市賣 “ 商品 +服務 ” 。同時，在人們生活中扮演重要角色的城市農貿市場開始暴露出諸多弊端，其進貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境臟、秩序亂、服務差、產品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現(xiàn)出來。 ，對城市農貿市場提出了挑戰(zhàn) 近年來，南 寧市先后引華聯(lián)、沃爾瑪、南城百貨等大型跨國和跨地區(qū)商貿流通企業(yè)，新的經營業(yè)態(tài)和經營理念推動了該市商貿業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農副產品進入超市，生鮮農副產品超市化營銷一方面占據(jù)了相當?shù)氖袌龇蓊~，對城市農貿市場形成了“擠壓”；另一方面，這種消費方式較好地滿足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對消費安全的關注，以及對優(yōu)質服務和良好消費環(huán)境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。城市農貿市場按照超市化改造，已逐漸成為發(fā)展的必然趨勢和迫切要求。有些市場甚至成為“假冒偽劣的集散地、偷稅漏稅的特區(qū)、藏污納垢的天堂、執(zhí)法部門不能進入的獨立王國”，嚴重影響經濟發(fā)展和城市市容市貌。 （ 4）南寧威寧資產經營有限責任公司把整合公司優(yōu)勢資源，拓寬服 務項目，高起點、高標準建設區(qū)域性農產品中心批發(fā)市場作為發(fā)展起點，把整個公司的業(yè)務輻射到大西南及東盟自由貿易區(qū)，形成特色功能和優(yōu)質服務，吸引農產品物流集散，使之成為新的經濟效益增長點，力爭五年后發(fā)展成為廣西物流服務行業(yè)的龍頭企業(yè)。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，南寧市“菜籃子工程”的規(guī)范化和現(xiàn)代化的實施近在眼前，通過南寧市農產品交易批發(fā)中心的建設和運營，必將為南寧 市農產品終端消費模式打造全新的面貌。在此基礎上開發(fā)新的市場和銷售渠道，前景大為看好。中國政府認識到，進一步擴大和優(yōu)化與東盟的農產品貿易規(guī)模和結構 ,對發(fā)揮中國農業(yè)比較優(yōu)勢 ,擴大中國農產品國際市場占有率具有重要的意義。廣西南寧是中國與東盟最近的的經貿交往最活躍南寧威寧資產經營有限責任公司