【正文】 年 12 月，二期 07 年 4 月 銷售情況： 聯(lián)排別墅一期推出 48 套，目前僅剩 1 套，疊加別墅147 套目前剩 81 套。價(jià)格是幾個(gè)區(qū)域中最低的。同時(shí)蘇州房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也給度假式別墅的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。 地上二層、半地下一層 庭院 : 前院、中庭、后院形成二進(jìn)中式建筑，中庭、后院下沉式貫通 會(huì)所： 一個(gè)休閑會(huì)所 產(chǎn) 品價(jià)格 78507950 元 /平方米 營(yíng)銷綜述 公開時(shí)間 ： 2020 年 6 月 開發(fā)節(jié)奏 ：分 2 期開發(fā) 樣板房公開 : 已經(jīng)公開 推盤節(jié)奏 ：一期推出 59 套，二期預(yù)計(jì)明年推出 銷售情況： 目前一期還剩 13 套 13 太湖帕提歐 太湖帕提歐 太湖帕提歐 容 積 率 建筑面 積 平方米 開發(fā) 商 蘇州東興房地產(chǎn) 綠化率 38． 8% 物 業(yè)類 型 聯(lián)排 、疊加、公寓 占地面積 65637 平方米 總戶數(shù) 17 棟多層電梯公寓與 14 棟 聯(lián)排別墅 類比物 業(yè)戶數(shù) 160 地理位置 菱湖渚公園東側(cè) 建筑 風(fēng) 格 歐式 開盤時(shí)間 20206 物 業(yè) 費(fèi) 綜 合分析 產(chǎn)品賣點(diǎn) 小區(qū)的綠化及周邊的自然生態(tài) 產(chǎn) 品 戶 型 面積范圍 ： 200300 ㎡ 樓層數(shù) 。地上三層 \地下一層 產(chǎn) 品價(jià)格 6500 元 /平方米 營(yíng)銷綜述 推盤節(jié)奏 ： 一期 05 年 1 月，二期 05 年 10 月 銷售情況：現(xiàn)總量還剩 27 套 12 蘇州福園 蘇州福園 做為本項(xiàng)目地理位置最近的一個(gè)樓盤，最有可能成為我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一期的去化率在 70%左右，現(xiàn)在剩下的尾盤面積全部在 485 平米以上，而作為 289平米的面積的小戶型比較容易讓市場(chǎng)接受并且快速消化。地上三層 \地下一層 產(chǎn) 品價(jià)格 14000 元 /平方米 營(yíng)銷綜述 公開時(shí)間 ： 2020720 開發(fā)節(jié)奏 ：分 2 期開發(fā) 推盤節(jié)奏 ：一期 45000 平方，二期未定 銷售情況： 一期現(xiàn)剩余 57 套。得益于園區(qū)金雞湖景觀項(xiàng)目高起點(diǎn)的規(guī)劃與建設(shè)，造化與人工的完美結(jié)合，是目前蘇州市為數(shù)不多的具有國(guó)際水準(zhǔn)的頂級(jí)住宅區(qū)之一，因此價(jià)格一般都在 13000 元 /平方米 以上。吸納了蘇州園林、四合 院等眾多中式建筑的精華，輔以現(xiàn)代的建筑文化及特色而成 產(chǎn) 品 戶 型 面積范圍 ：聯(lián)排 168 套， 243 ㎡ 、 294 ㎡兩種， 樓層數(shù) 。 聆湖麗墅 容 積 率 建筑面 積 萬(wàn) 平方米 開發(fā) 商 蘇州卓成房地產(chǎn) 占地面積 11 萬(wàn)平方米 物 業(yè)類 型 獨(dú)棟、雙拼、 聯(lián)排 綠化率 60% 總戶數(shù) 190 套 建筑 風(fēng) 格 歐式 地理位置 相城區(qū)鳳陽(yáng)路 99 號(hào) 物 業(yè) 公司 深圳鵬基物業(yè) 開盤時(shí)間 202010 物 業(yè) 費(fèi) 未定 綜 合分析 產(chǎn)品賣點(diǎn) 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃中包括萬(wàn)余平米的超大面積中庭景觀、高爾夫大 草坪、更有貫穿南北的大面積濕地、豪華私家游艇碼頭 產(chǎn) 品 戶 型 面積范圍 ： 203214 ㎡ 樓層數(shù) 。 陽(yáng)澄湖相比園區(qū)的湖水域面積更廣，周邊的可開發(fā)地塊更多，生態(tài)保護(hù)也更好。價(jià)格相對(duì)低于園區(qū)。 地上二 、三層 會(huì)所： 中式風(fēng)格，并和小區(qū)內(nèi)部的水流接為一體 產(chǎn) 品價(jià)格 預(yù)計(jì) 7500 元 /平方米 營(yíng)銷綜述 公開時(shí)間 ： 2020 年 10 月 推盤節(jié)奏 ： 07 年 9 月 29 一期 50 套， 11 月中旬 2 期 銷售情況： 第一批房源認(rèn)購(gòu)，總共 50 套已經(jīng)被預(yù)定 7 半島名墅 半島名墅 半島名墅 容 積 率 建筑面 積 14 萬(wàn) 平方米 開 發(fā) 商 相城 區(qū) 黃埭 房產(chǎn) 占地面積 20 萬(wàn)平方米 物 業(yè)類 型 獨(dú)立、聯(lián)排、疊加 綠化率 % 總戶數(shù) 136 套獨(dú)立、 210 套聯(lián)排、 112 套疊加 建筑 風(fēng) 格 歐式 地理位置 春秋大道南側(cè) 物 業(yè) 公司 未定 開盤時(shí)間 20208 物 業(yè) 費(fèi) 未定 綜 合分析 產(chǎn)品賣點(diǎn) 2020 畝春申湖及 5 萬(wàn)平米的麗水長(zhǎng)灘公園 產(chǎn) 品 戶 型 面積范圍 ：獨(dú)立： 360410； 聯(lián)排： 260304 樓層數(shù) 。 別墅用地漸入緊缺狀態(tài) 。 蘇州光福別墅項(xiàng)目 市場(chǎng)月報(bào) 上海中則房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 2020 年 10 月 2 一、 一級(jí)市場(chǎng)分析 蘇州（ 06 年 —— 07 年至今）別墅土地出讓情況（注：劃分標(biāo)準(zhǔn)以容積率 為界線） 2020 年蘇州別墅土地出讓情況表 地塊位置 面積 (㎡ ) 容積率 建筑面積(㎡ ) 建筑密度 綠化比率 成交價(jià) 樓面單價(jià)元 /㎡ 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 元 /㎡ 萬(wàn)元 /畝 太湖國(guó)家旅游度假區(qū)葉山島 19862 7% 40% 1269 85 14097 28000 臨湖鎮(zhèn)浦 鎮(zhèn)街西側(cè)地塊 4082 ≤ 2041 ≤ 20% ≥ 37% 764 51 1530 312 開發(fā)區(qū)越溪街東側(cè) 4735 ≤ 2841 ≤ 28% ≥ 37% 1774 118 2957 840 高新區(qū)濱河路西、環(huán)山河南 ≤ 12310 ≤ 20% ≥ 40% 3534 236 7250 5889 滸關(guān)分區(qū)鴻禧路北、出口加工區(qū)東 ≤ 57161 ≤ 30% ≥ 40% 2992 199 4986 28500 新區(qū)科技城科研路北、諾貝爾湖西 ≤ 14485 ≤ 25% ≥ 40% 3314 221 5523 8000 滄浪區(qū)西大街 76號(hào)（原塑料家具廠） ≤ 1842 30% ≥ 30% 8829 589 14716 2710 木瀆鎮(zhèn) 209省道北側(cè)、一箭河西側(cè) ≤ 126010 ≤ 25% ≥ 37% 2611 174 3730 47000 平江區(qū)人民路東、平齊路以南（原閥門廠） ≤ 67595 35% ≥ 30% 8129 542 11613 78500 西環(huán)路西側(cè)、福馬大酒店 南側(cè) ≤ 8749 ≤ 25% ≥ 37% 850 高新區(qū)鎮(zhèn)湖繡品街西展示中心北 ≤ 24039 ≤ 30% ≥ 30% 1697 113 2122 5100 3 2020 年至今蘇州別墅土地出讓情況表 地塊位置 面積 (㎡ ) 容積率 建筑面積(㎡ ) 建筑密度 綠化比率 成交價(jià) 樓面單價(jià)元 /㎡ 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 元 /㎡ 萬(wàn)元 /畝 吳中區(qū)東山鎮(zhèn)東山公園東南側(cè) A地塊 ≥ ≤ 7452 ≤ 10% ≥ 37% 2920 195 3650 2720 吳中區(qū)東山鎮(zhèn)東山公園東南側(cè) B地塊 ≥ ≤ 9007 ≤ 10% ≥ 37% 2594 173 3242 2920 吳中區(qū)光福鎮(zhèn)福乾路西側(cè)、塔山路南側(cè) ≤ 19417 ≤ 25 % ≥ 37% 2802 187 3502 6800 吳中區(qū)光福鎮(zhèn)凌塘路北側(cè)、木光運(yùn)河西側(cè) ≤ 92020 ≤ 25% ≥ 40% 1506 100 2152 19800 備注：數(shù)據(jù)來(lái)源蘇州市土 地儲(chǔ)備中心 蘇州市自 2020 年實(shí)行土地公開招標(biāo)（拍賣 /掛牌）出讓制度；由于受國(guó)家政策調(diào)控， 別墅等高端住房的投資和供給將受到限制，2020 年到 2020 年三季度總共出讓土地逾 萬(wàn)平方米。 經(jīng)過(guò)對(duì)出讓土地的盤點(diǎn)整理，初步統(tǒng)計(jì)至 06 年至今蘇州別墅存量房地產(chǎn)開發(fā)用地面積為 萬(wàn)平方。 4 二、 二級(jí)市場(chǎng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 目前蘇州市場(chǎng)上在售的聯(lián)排、雙拼別墅不多，供應(yīng)量較小，主要集中在園區(qū)、陽(yáng)澄湖、木瀆、太湖周邊等區(qū)域，通過(guò)對(duì)蘇州別墅市場(chǎng)的調(diào)研和分析，根據(jù)銷售價(jià)格、產(chǎn)品類型、區(qū) 域位置等綜合因素，挑選了以下樓盤作為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況列表 區(qū)域 案名 位置 開盤 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品風(fēng)格 均價(jià)（元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 相城 盛世江南 相城區(qū)太平街道金澄路 071 聯(lián)排 中式 14000 181－ 353 300 建邦唯園 相城黃埭鎮(zhèn)春秋路南春申湖北 0710 聯(lián)排 中式 7500 231280 150180 聆湖麗墅 陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)鳳陽(yáng)路東 0610 聯(lián)排 歐式 雙拼 6300 203214 130 半島名墅 黃埭鎮(zhèn)春申湖西北岸 ， 春秋 大道南側(cè) 078 聯(lián)排、獨(dú)立 歐式 聯(lián)排 10000 260304（聯(lián)排） 260300 5 園區(qū) 水墨江南 園區(qū) 星湖街東景路交匯處 074 公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟 中式 聯(lián)排 13500 250(聯(lián)排 ) 300 玫瑰灣 園區(qū)機(jī)場(chǎng)路星湖街交界處 075 聯(lián)排、雙拼別墅 歐式 14000 278 (聯(lián)排 ) 310 (雙拼 ) 350 太湖區(qū)域及周邊 太湖緣 吳中區(qū)渡村騰飛路 051 雙拼、聯(lián)排、疊加 現(xiàn)代 聯(lián)排 6500 261318 150200 太湖帕提歐 東山環(huán)湖路 066 公寓、聯(lián)排 歐式 5000 疊加 168200 90110 福園 吳中光福鎮(zhèn) 076 聯(lián)排 中式 7800 489506 400 太湖西溪里 光福鎮(zhèn)花橋南路與田舍路路口 066 雙拼、聯(lián)排、 中式 6200 180270 150 吳中其他 太湖胥香園 胥口鎮(zhèn)子胥路88 號(hào) 055 公寓、別墅、商業(yè) 中式 6500 200240 120160 水岸清華 越湖路 199 號(hào) 0710 別墅、公寓、商業(yè) 中式 12800 280340 350450 6 ? .重點(diǎn)個(gè)案： ? 相城區(qū) 建邦唯園 建邦唯園 容 積 率 建筑面 積 萬(wàn) 平方米 開發(fā) 商 蘇州建邦置業(yè) 占地面積 萬(wàn)平方米 物 業(yè)類 型 獨(dú)棟、 聯(lián)排 綠化率 45% 總戶數(shù) 294 套 建筑 風(fēng) 格 中式園林 地理位置 相城黃埭鎮(zhèn)春秋路南 春申湖北 物 業(yè) 公司 蘇州悅?cè)A置合物 業(yè) 開盤時(shí)間 202011 物 業(yè) 費(fèi) 1． 75 綜 合分析 產(chǎn)品賣點(diǎn) 小區(qū)位于春申湖北面，與麗水長(zhǎng)灘及相城區(qū)最大的濕地公園 ——荷塘月色相鄰 產(chǎn) 品 戶 型 面積范圍 ： 231280 ㎡ 樓層數(shù) 。 地上 3 層 會(huì)所： 產(chǎn) 品價(jià)格 10000 元 /平方米 營(yíng)銷綜述 公開時(shí)間 ： 2020 年 9 月 15 日 推盤節(jié)奏 ： 11 月初 136 套獨(dú)立別墅推盤，其他未定 銷售情況： 目前剩余 107 套獨(dú)棟 8 聆湖麗墅 聆湖麗墅 陽(yáng)澄湖板塊相比園區(qū)的金雞 湖板塊發(fā)展要慢，一則由于距離市中心比較遠(yuǎn)，二則在蘇州本地居民心目中，是農(nóng)村的概念。但是，隨著蘇州外來(lái)人口的大量涌入和相城自身的建設(shè)發(fā)展，相城區(qū)被越來(lái)越多的人所認(rèn)可，投資發(fā)展?jié)摿薮?。因此發(fā)展成為度假休閑的別墅群體。 獨(dú)棟 2 層、雙拼聯(lián)排 34 層 庭院 : 萬(wàn)余平米的超大面積中庭景觀 會(huì)所： 3000 平米會(huì)所 產(chǎn) 品價(jià)格 6500 元 /平方米 營(yíng)銷綜述 公開時(shí)間 ： 2020 年 10 月 推盤節(jié)奏 ： 一期 04 年 6 月開盤，二期 06 年 9 月開盤 銷售情況： 已經(jīng)推出 126 套 ,一期還剩 9 套可售房源 9 ? 園區(qū) 水墨江南 水墨江南 容 積 率 建筑面 積 萬(wàn) 平方米 開發(fā) 商 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋 占地面積 萬(wàn)平方米 物 業(yè)類 型 獨(dú)棟、