【正文】 100120平米。這樣家庭一般選擇，離家較近，環(huán)境好，面積在 80100平米，單價在 20233000元，戶型兩室一廳、兩室二廳、三室兩廳的普通高層住宅。 其他專業(yè)人士 (律師 、設(shè)計師 )；普通白領(lǐng) ， 藍(lán)領(lǐng)階層 家庭構(gòu)成 兩口之家；三口之家；四口以上 家庭年收入 5萬以下、 5－ 10萬、 10萬以上 流動性 流動性大，流動性適中，流動性差 購房動機(jī) 首次置業(yè)居住、投資、二次置業(yè) 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 11 ?假設(shè)細(xì)分市場結(jié)果 年齡在 2030，企業(yè)管理者、雙白領(lǐng)家庭，新婚未育，學(xué)齡在大專以上，收入在 510萬，流動性較大，購房目的一般是首次置業(yè)，以后可能二次置業(yè)。 演藝界人士 。 機(jī)關(guān)單位人員 。 研究生及以上 職業(yè) 中外企業(yè)管理者 。 大專 。 4050。 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 9 ?房地產(chǎn)指標(biāo)分類 指標(biāo) 分類變量 地段 中部 、 東部 、 遠(yuǎn)東部 、 南部 、 東南部 、 西南部 、 、 西部 、 西北部 、 北部 、 東北部 價位 (元／ m2) 2023以下、 2023－ 3000、 3000－ 4000、 4000以上 總價 （ 元 ） 20萬以下 、 20－ 30萬 、 30－ 40萬 、 40萬以上 面積 （ m2） 80以下、 80－ 100、 100－ 1 120以上 戶型 二室一廳 、 二室二廳 、 三室一廳 、 三室二廳 、四室二廳 、 五室三廳 、 復(fù)式 樓體設(shè)計 多層不帶電梯 、 多層帶電梯 、 小高層 、 高層 核心定位 高檔 、 中檔 、 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 付款方式 一次性付款 、 建筑期分期付款 、 銀行按揭 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 10 ?消費(fèi)者指標(biāo)分類 指標(biāo) 分類變量 年齡 2030。 確定方法： 直觀判斷；頻率分析；交叉分析；聚類分析；判別分析；專家訪談 分析結(jié)果 通過主體指標(biāo)分析確定目標(biāo)客戶群 通過客體指標(biāo)分析確定房地產(chǎn)市場狀況，包括競爭對手基本情況、同類樓盤基本情況、樓盤競爭點(diǎn)等 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 8 ?房地產(chǎn)市場細(xì)分 目的：為房地產(chǎn)市場假設(shè)定位研究提供一個合理的選擇空間 途徑：通過二維分析對房地產(chǎn)市場主客體基本特征進(jìn)行組合。 對于特定區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮服務(wù)圈的方法來考查區(qū)域特征 。齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 0 HUITONGXIANGMUDIAOYANJIANYISHU 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 1 ?主要內(nèi)容 項目目標(biāo) 項目調(diào)研方法體系 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場細(xì)分 項目運(yùn)營模式假設(shè) 項目定位測試 市場調(diào)查 項目控制體系 項目組織結(jié)構(gòu) 項目費(fèi)用預(yù)算 附件 1 ：問卷調(diào)查抽樣設(shè)計 附件 2：濟(jì)南房地產(chǎn)區(qū)域市場特征 附件 3：濟(jì)南市房地產(chǎn)市場細(xì)分方案 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 2 精確樓盤定位 ?項目目標(biāo) 確定濟(jì)南房地產(chǎn)市場分布狀態(tài) 確定項目的競爭對手 :競爭開發(fā)商 。競爭樓盤 確定特定房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)者 確定特定樓盤的營銷策略 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 3 ?調(diào)研與策劃流程 前期探索性工作、現(xiàn)有資源的挖掘與管理 潛在用戶的需求研究 在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的系列策略構(gòu)架 測試型與求證型調(diào)查，部分策略的文案化 周邊環(huán)境及區(qū)域資源解析 市場供給及競爭態(tài)勢分析 報告的陳述及研討 策略修正與最終系統(tǒng)的策略報告 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 4 ?房地產(chǎn)市場分析 濟(jì)南市區(qū)域劃分 濟(jì)南市區(qū)域特點(diǎn) 匯統(tǒng)一期項目分析 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 5 ?濟(jì)南市房地產(chǎn)區(qū)域劃分 地理位置劃分：為了便于研究和分析，根據(jù)不同地理位置的政治、文化、經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境的差異將濟(jì)南房地產(chǎn)市場劃分為地理上的十大區(qū)域：中部、東部、遠(yuǎn)東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和東北部。 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 6 ?房地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn) 中部：盡享都市繁華的地區(qū) 東部：傳統(tǒng)的科技、文教中心 遠(yuǎn)東：廣闊的、有希望的田野 東南：山景富貴人家 南部：盡享陽光和雨露的地方 西南：富有朝氣的地方 西部：一個要等待春天的地方 西北：可以安靜生活和休憩的地方 北部：曙光初見的地方 東北：春天就要到來 （各區(qū)域詳細(xì)特點(diǎn)見附頁） 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 7 ?匯統(tǒng)一期項目分析 主體指標(biāo)確定： 年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性以及主體對住宅的需求（包括住宅面積、戶型、樓體設(shè)計、房價、付款方式等） 客體指標(biāo)確定 : 地段、價位、戶形設(shè)置、項目規(guī)模、項目定位、房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境）、銷售情況。 方法：聚類分析；判別分析；專家訪談；二手資料收集 指標(biāo)選?。褐黧w指標(biāo)（消費(fèi)者指標(biāo)）：年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性 客體指標(biāo) （房地產(chǎn)指標(biāo)）：地理位置、樓盤質(zhì)素、樓盤價位、品牌形象、銷售服務(wù)、物業(yè)管理。 3040。 50以上 學(xué)歷狀況 大專以下 。 大本 。 私企老板 。 金融證券業(yè)人士 。 房地產(chǎn)界人士 。其收入預(yù)期較好，一般選擇銀行貸購房。 年齡在 3040階段，私企老板、機(jī)關(guān)干部、專業(yè)高層人員、三口之家，學(xué)歷大專以上，年收入在 10萬元以上，流動性較差，購房動機(jī)室二次置業(yè)、或投資，一次付款比例較大。價格在 3000元以上的高檔樓盤。選擇住房多為面積 100平米以上，更多的需要躍層、復(fù)式和別墅。 假設(shè)定位（僅以舉例說明） 價位為 3000— 4000元 /平方 戶型為兩室兩廳，三室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)，四室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)、三衛(wèi)，五室三廳兩衛(wèi)、三衛(wèi)、四衛(wèi)等。 數(shù)據(jù)內(nèi)容：消費(fèi)心理、需求、產(chǎn)品測試、廣告角本測試 可能存在的問題：主持人素質(zhì)、分析結(jié)論、結(jié)果的不確定性。 數(shù)據(jù)內(nèi)容：現(xiàn)狀與趨勢、渠道、利潤分配與合作、問題診斷、前景分析、市場預(yù)測 可能存在的問題：資源、人員專業(yè)性、時間保證、分析結(jié)論、結(jié)果的不確定性 優(yōu)點(diǎn)：高度智慧精煉、深入、針對性強(qiáng) 齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書 29 深度訪談的主題 市場前景