【正文】 第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付 建設(shè)單位應(yīng)依法通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，并將中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)以及商品房預(yù)售前將物業(yè)服務(wù)合同等材料應(yīng)向物業(yè)主管部門備案。 物業(yè)交付條件：要求生活用水、雨水、污水，小區(qū)用電，城市管道燃?xì)狻⒐?，電話、有線、寬帶等通訊系統(tǒng)，消防設(shè)施以及小區(qū)道路與城市道路是否連接相通，規(guī)劃的配套設(shè)施，綠化和車庫、車位是否按照要求施行。交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明等資料，并向前期物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、設(shè)備安裝技術(shù)和明細(xì)、業(yè)主花名冊(cè)等相關(guān)資料，而前期物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)以及建設(shè)單位委托協(xié)助的相關(guān)事宜。鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。 成立籌備組 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日 內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 十日 內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。 對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì) 議召開 十五 日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知 全體業(yè)主。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 六十日 內(nèi)組織召開首次業(yè) 主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)計(jì)數(shù)： A、按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票； B、按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式： A、集體討論； B、書面征求意見；其中，采用書面形式的， 應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主代表： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)頻次： 每年至少一次；同時(shí)有以下情形的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： A、有百分之二十以上業(yè)主提議的； B、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； C、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開展活動(dòng)。 業(yè)主委員會(huì)要求： 由三人以上單數(shù)組成，必須由物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過 5年，可連任；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 三日 內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)和委員會(huì)相關(guān)資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府備案，并在 10日內(nèi)領(lǐng)取備案等相關(guān)證明依法刻制印章和開立賬戶。 B、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)派人參加會(huì)議。 D、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起 3日 內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿 六十日 前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。 取消業(yè)主委員會(huì)資格的情形之一： A、以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的； B、拒不履行委員職責(zé)的； C、業(yè)主委員會(huì) 過半數(shù) 委員或者 百分之二十 以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的； D、違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、 拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi) 以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的； E、因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主的自治管理 第一節(jié) 一般規(guī)定 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有破壞房屋本體、結(jié)構(gòu)，違章搭建、安裝、裝修等違反相關(guān)規(guī)定行為。 第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理申請(qǐng)手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙 第三節(jié) 車庫與車位的使用 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過 6個(gè)月 。 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。 業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。 第四節(jié) 業(yè)主的自治管理 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有和履行《物業(yè)服務(wù)合同》、《管理規(guī)約》中的各項(xiàng)參與、監(jiān)督、繳費(fèi)等權(quán)利和義務(wù)； 管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納， 并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示 。 業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求： A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。 C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。 D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。 B、物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，