【正文】 、共用電視天線費等等。 物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識 ?常識二 ： 業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費 按照 《 物業(yè)管理條例 》 的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。因為由單個業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當(dāng)。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。 (1)因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的 ?典型案例： 馮女士因拖欠 41個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。 ?案例解析： ?業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。 （ 2）非因物業(yè)公司的過錯產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 ?①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費的 北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理?！? ?案例解析： ?至于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 ? ②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的 ? 典型案例： ? 柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū) 8棟 701室 .老兩口在澳大利亞女兒家住了半年 ,最近回到自己家 .物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費 ,黃先生講 :我們半年都不在家 ,不應(yīng)該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。保安的值勤 ,巡邏 ,安全檢查等工作量也不會減少 。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于 2023年 10月，同年 11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從 2023年 10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。 ?案例解析： ?本案的焦點是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 ?④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒交納物業(yè)費的 ?典型案例： 艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)， 2023年 7月 1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂 《 省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同 》 ，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。2023年 11月 7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的 2023年下半年物業(yè)管理費 ，并承擔(dān)訴訟費。 ?案例解析： ?根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費的義務(wù)。 ?還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費問題。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機關(guān)進行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。 ?法院判決： ?市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費 。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 （ 1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車 5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時停車費。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯，判決物業(yè)無責(zé)。 ?擴展解析： ? 如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。 續(xù)上 ?如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，則應(yīng)根據(jù)其收費的數(shù)額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。 （ 2）業(yè)主家中財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 業(yè)主王某家中被盜 ,財產(chǎn)損失達二萬多人民幣 .王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容 ,因此其家中被盜 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 . ?案例解析： ?首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù) ,而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù) .因此本案中 ,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 ,應(yīng)視具體情況 . 如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多 ,保安員不履行職責(zé) ,而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系 ,則根據(jù) 《 中華人民共和國民法通則 》 第一百零六條規(guī)定： “ 公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 ” . ?如果物業(yè)公司采取了多種防范措施 ,公共區(qū)域沒有治安隱患 ,保安員盡職盡責(zé) ,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處 .則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 . ?風(fēng)險防范： ?為了避免因業(yè)主財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實的履行對業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ?《 物權(quán)法 》 第七十條 ：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。 法院判決 ： 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任 ? 案例解析： ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理條理 》 及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任 。 ? 房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。 ?物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ?物業(yè)公司要避免因維修不及時導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時維修的問題及時的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。維修人員及時趕到現(xiàn)場。經(jīng)過 3個多小時的努力，管道徹底疏通了。誰知當(dāng)維修人員收取 40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。 ?在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 ?案例解析： ?按照 《 物權(quán)法 》 第 70－ 72條規(guī)定： ?各區(qū)分所有權(quán)人 對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有 獨立支配的權(quán)利 ，但并不意味著對專有部分享有 絕對支配權(quán)利 ，不允許其他任何人利用。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時所造成的損害給予補償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。 2023年 5月 21日下午 3時許， 13層廣告公司的員工 肖某在關(guān)窗戶時用力過猛 ，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。 ? 被告肖某辯稱：玻璃下落傷人是該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。 案例解析： 誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任？ ?本案產(chǎn)生的原因： ?由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修； ?13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論 ，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險，如果這種風(fēng)險不及時排除，就可能造成財產(chǎn)損失或者人身傷害。 ?本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 ?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 小區(qū)內(nèi)因共用場地使用而引發(fā)的法律糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 物業(yè)管理條例 》 第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時已將傳達室分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。物業(yè)公司只能對傳達室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。 （ 2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛 ?典型案例： 曾先生原是婁底市的一個煤礦主， 2023年 2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套 180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。 于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到 2天時間搭建好了一個車棚。 對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)