【正文】 十九條 物業(yè)管理區(qū)域符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén) ，主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)，在接到通知之日起兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)成 立由業(yè)主代表和物業(yè)建設(shè)單位組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，由籌備組召集第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。 如受場(chǎng)地或其他原因的限制，業(yè)主大會(huì)也可采用書(shū)面形式召開(kāi)。未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)的 ，視其全部同意。 第二十條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組應(yīng)當(dāng)于會(huì)前不少于十五日書(shū)面公告全體業(yè)主，公布會(huì)議的內(nèi)容、日期、地點(diǎn)、召開(kāi)方式等。 第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生或者可能發(fā)生重大事件必須及時(shí)采取措施處理的，在下列情況下，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議： （一）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決議的； （二）經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提請(qǐng)的； （三）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請(qǐng)的。 逾期未召開(kāi)的，提請(qǐng)者可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)，由物業(yè)主管部門(mén)裁定是否召開(kāi)，裁定召開(kāi)的，物業(yè)主管部門(mén)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)或者由物業(yè)主管部門(mén)直接組織召開(kāi)。 業(yè)主的投票權(quán)，純住宅物業(yè)按戶計(jì)算，一般為每戶一票。 業(yè)主不能出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議并投票的，可以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意見(jiàn)或者書(shū)面委托他人投票。 建設(shè)單位是未租售物業(yè)的業(yè)主，享有《條例》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，同時(shí)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。 第二十三條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。 業(yè)主大會(huì) 會(huì)議的決議、決定，應(yīng)當(dāng)獲得出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意方為通過(guò)。 12 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。 第二十四條 業(yè) 主大會(huì)以共有物業(yè)一年的經(jīng)營(yíng)收益和全體業(yè)主一年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為限承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任。 業(yè)主大會(huì)成立登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起十五日內(nèi)辦理變更登記。 第二十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí) 行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)法律上的代表主體，符合社團(tuán)登記條件的可以到民政部門(mén)進(jìn)行社團(tuán)登記。 （八）業(yè)主大會(huì)授權(quán)交辦的其他事項(xiàng)。業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)中的席位不得超過(guò)其業(yè)權(quán)比例。任期內(nèi)委員可以根據(jù)實(shí)際情況更換。 業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任、副主任各一名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召集。 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須有過(guò)半數(shù)委員同意。 業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委 14 員不得接受物業(yè)管理企業(yè)任何形式的津貼、補(bǔ)助。 業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域選聘的物業(yè)管理企業(yè)任職的，不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)沒(méi)有異議的，主管部門(mén)應(yīng)在十五日內(nèi)發(fā)給核準(zhǔn)通知書(shū)，并辦理登記，核準(zhǔn)登記日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。 業(yè)主委員會(huì)委員不得濫用職權(quán)，不得損害其他業(yè)主利益或者干擾物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)辭退物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)辭去管理工作，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并在通知對(duì)方后兩個(gè)月內(nèi)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)負(fù)責(zé)籌備和組織選舉新 15 一屆業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定報(bào)主管部門(mén)備案。原業(yè)主委員會(huì)任期滿后，新業(yè)主委員會(huì)尚為成立的，應(yīng)當(dāng)將資料和公章移交縣、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)保管，待新業(yè)主 委員會(huì)成立后再移交給新的業(yè)主委員會(huì)，在此期間的一切相關(guān)事務(wù)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，縣、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后不能履行《條例》規(guī)定的職責(zé)的，主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令其限期整改，拒不整改的，應(yīng)當(dāng)督促和指導(dǎo)業(yè)主重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。 第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、身體健康狀況變化、 損害業(yè)主合法權(quán)益及其它方面的原因不能繼續(xù)擔(dān)任的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選，補(bǔ)選辦法應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以明確。 業(yè)主委員會(huì)章程參照有關(guān)行政主管部門(mén)的示范文本制訂。 業(yè)主大會(huì)的印章由業(yè)主委員會(huì)保管，依據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決 16 議使用。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的公共利益等事項(xiàng)依法作出約定。 業(yè)主公約應(yīng)包括如下主要內(nèi)容： （一）業(yè)主使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租擁有物業(yè)時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)。 （三）業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳交方式和時(shí)間，不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可采取的處罰措施。 業(yè) 主公約應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域的出入口明示。業(yè)主公約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。 第三十五條 業(yè)主大會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定。 第三十七條 業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程的規(guī)定，并自覺(jué)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督。 第三十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)居民委員會(huì)相互協(xié)作，并配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 第三十九條 業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)管理混亂、濫用職權(quán)，嚴(yán)重違反物業(yè)管理法 律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其整頓，對(duì)其通過(guò)的與法律法規(guī)相抵觸的決議予以糾正或撤銷。未取得主管部門(mén)核準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。 第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利： （一）根據(jù)有關(guān)法 律、法規(guī)和規(guī)范文件，以及物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約等，制定具體的物業(yè)管理制度； （二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理； （三）根據(jù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用； （四）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為； （五）請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理； （六）提請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議； （七）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)； （八）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： （一）履行物業(yè)管理 服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)； （二）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及非業(yè)主使用人的 19 監(jiān)督； （三）接受有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理； （四）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議； （五）接受業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)依照合同約定或者相關(guān)物業(yè)管理及財(cái)務(wù)法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的監(jiān)督； （六）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)； （七）至少 6個(gè)月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目； （八）妥善保管物業(yè)檔案資料； （九）合同到期或依法中止合同關(guān)系時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的共有財(cái) 產(chǎn)，包括管理費(fèi)、共有收益積累形成資產(chǎn)。 （十）合同到期或依法中止合同，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)； （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務(wù)管理由注冊(cè)地的市、縣（區(qū)）主管部門(mén)負(fù)責(zé)，資質(zhì)管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 20 第五章 物業(yè)管理服務(wù)合同 第四十五條 物業(yè) 管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則與物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 符合下列條件之一的物業(yè)，可以不采用招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)： （一）物業(yè)的業(yè)主是單個(gè)業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)少于五人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的； （二）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的； （三）物業(yè)管理服務(wù)合同到 期后經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的； （四）投標(biāo)人少于三個(gè)的。 21 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)物業(yè)所在地的縣、區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。 第四十 八條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： （一） 雙方當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況； （二） 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求； （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議規(guī)定需要收取的費(fèi)用等的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取方式和結(jié)算辦法、監(jiān)管辦法； （四）物業(yè)裝修管理的有關(guān)事項(xiàng)； （五）合同期限； （六）終止、解除合同的約定，以及合同終止時(shí)物業(yè)、物品及檔案資料的移交方式等； （七）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； （八）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。除與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主及非業(yè)主使用人有書(shū)面合同約定外，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)管理責(zé)任以外的業(yè) 主及非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。未有約定的，車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。收取車輛保管費(fèi)的 ,應(yīng)承擔(dān)車輛保管責(zé)任 ,但不承擔(dān)車內(nèi)物品的保管責(zé)任。 第五十二條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿未續(xù)約的或者依據(jù)合同約定解除合同關(guān)系的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按時(shí)退出原物業(yè)管理區(qū)域，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)辦理有關(guān)物業(yè)管理移交手續(xù)，配合依法選定的物業(yè)管理企業(yè)的接管，按照規(guī)定移交專項(xiàng)維修資金及有關(guān)物 23 業(yè)、物品和檔案資料。 第六章 物業(yè)共有部分維修與共同事務(wù)管理 第五十三條 物業(yè)的共有部分包括共有部位、共有設(shè)施、共有設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，另有約定的除外。 共有設(shè)施是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的綠地、公益性?shī)蕵?lè)、文體設(shè)施、照明路燈、窖井、化糞池、垃圾箱（房）、郵政信箱、溝渠、避雷裝置、消防設(shè)施等。 相關(guān)場(chǎng)地是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、空地、停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性用房、管理用房，屋頂和外墻的廣告空間和其他附屬空間等。 第五十四條 物業(yè)的共同事務(wù)是指對(duì)物業(yè)的共有部分的維護(hù)、修繕、使用、經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)。 共有收益除支付設(shè)置成本外，應(yīng)按有利于全體共有物業(yè)業(yè)主的原則處置，納入物業(yè)管理維修項(xiàng)資金管理，也可部分用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。 第五十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在業(yè)主、使用人使用房