【正文】 發(fā)展解讀 規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) ■近期： 2023— 2023年 規(guī)劃近期 2023年中心城區(qū)人口為 50萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為 ,人均用地為 ； ■ 中期： 2023— 2023年 2023年人口為 58萬(wàn)人，建設(shè)用地為 ,人均用地為 ； ■ 遠(yuǎn)期： 2023— 2023年 遠(yuǎn)期 2023年人口為 68萬(wàn)人，建設(shè)用地為 ，人均用地為 方米，其中人均公共綠地為 ，人均道路廣場(chǎng)用地為 。 ■ 中心城市的發(fā)展現(xiàn)狀 中心城市中的紅山區(qū)、松山區(qū)的城鎮(zhèn)人口達(dá) 43萬(wàn)人，已經(jīng)達(dá)到中等城市的人口規(guī)模，若加上元寶山區(qū)平莊鎮(zhèn)、元寶山鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)人口，則赤峰市中心城市的人口規(guī)模已經(jīng)達(dá)到 60萬(wàn)，達(dá)到了大城市標(biāo)準(zhǔn)。積極穩(wěn)妥地以中心城市的發(fā)展帶動(dòng)次中心城市和旗縣城關(guān)鎮(zhèn)應(yīng)是赤峰市城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要支柱。 2 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 城市發(fā)展方向 /建設(shè)重點(diǎn) 城市 空間布局和 未來的發(fā)展方向是： 實(shí)行重心西移戰(zhàn)略，主要向西，適當(dāng)向北生長(zhǎng)；采用集中組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，即“沿河四片、外圍三點(diǎn)”，不同功能的組團(tuán)之間由河流水系和生態(tài)綠帶間隔。 抓住西部大開發(fā)戰(zhàn)略、振興東北等老工業(yè)基地戰(zhàn)略實(shí)施和赤承、赤朝、內(nèi)蒙古北部大通道等高等級(jí)公路建設(shè)對(duì)城市發(fā)展帶來的外在機(jī)遇，結(jié)合城市老城區(qū)職能需要疏解的內(nèi)在需求，基于區(qū)域特定的自然文化特征，遵循經(jīng)濟(jì)社會(huì)及城市發(fā)展規(guī)律，因勢(shì)利導(dǎo)，探索城鎮(zhèn)化發(fā)展新思路，提出城市空間發(fā)展新取向，構(gòu)筑城市新框架。 2 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 新版規(guī)劃將赤峰定位為北方山水園林城市，自治區(qū)提出赤峰市建設(shè)百萬(wàn)人口大城市，從規(guī)劃用地空間上能夠滿足，赤峰的城市發(fā)展面臨著歷史性的機(jī)遇。 最新政策利好分析 概要： 赤峰市位于內(nèi)蒙古東部，城市位于各經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)帶輻射外圍，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較為薄弱。 但赤峰交通便捷，擁有豐富的自然資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源，同時(shí)具有雄厚的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，隨著內(nèi)蒙古“十一 赤峰宏觀市場(chǎng)環(huán)境研究 第一部分 赤峰城市發(fā)展概況 赤峰城市規(guī)劃發(fā)展解讀 赤峰城市競(jìng)爭(zhēng)力分析 3 赤峰城市競(jìng)爭(zhēng)力分析 城市優(yōu)勢(shì) 綜合赤峰的基礎(chǔ)資源與整體發(fā)展水平，可將其總體優(yōu)勢(shì)歸納為以下四點(diǎn)： ■ 赤峰市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東南部、蒙冀遼三省區(qū)交匯處，東和東南與通遼市和遼寧省朝陽(yáng)市毗鄰，西南與河北承德接壤，西和北部與錫林郭勒盟相連。赤峰礦產(chǎn)資源豐富，一是大興安嶺礦產(chǎn)資源最為富集的地區(qū)主要分布在赤峰境內(nèi)。作為后發(fā)地區(qū)，蒙東應(yīng)該按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的要求，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可以博采眾長(zhǎng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，直接采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和裝備，通過技術(shù)跨越實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。主要指赤峰市與北京、沈陽(yáng)、大連、集寧、二連浩特之間的連接線路的等級(jí)偏低。第一、遠(yuǎn)未形成交通網(wǎng)絡(luò)體系，公路等級(jí)偏低。第三、景區(qū)和市內(nèi)交通干線之間的連接性差。新城區(qū)在整體市場(chǎng)當(dāng)中已經(jīng)占據(jù)著越來越重要的地位，已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。 ■ 紅山片區(qū) —— 錫泊河以南、站前街以北、植物園以西的區(qū)域。 ■ 松山片區(qū) —— 錫泊河以北、陰河以西、平雙路以東、友誼大街以南的區(qū)域。 ■ 新城片區(qū) —— 平雙路以西、錫泊河以東、巴林街以南、外環(huán)路以東的區(qū)域。 概要： 赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊優(yōu)勢(shì)明顯， 地產(chǎn)項(xiàng)目眾多， 高品質(zhì)項(xiàng)目開始集中，已形成了“遍地開花”的局面 ，且以住宅開發(fā)為主，商業(yè)多以配套商業(yè)形式出現(xiàn)，商業(yè)綜合體較少。 赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 第二部分 赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊研究 赤峰住宅市場(chǎng)發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場(chǎng)特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 2 赤峰住宅市場(chǎng)發(fā)展特征 總體特征 ■ 開發(fā)理念及操盤水平有待提高 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)理念及全程操盤水平均處于初級(jí)階段，水準(zhǔn)有待提高。 銷售體系不專業(yè) 表現(xiàn)于客戶的定位上，本土開發(fā)商普遍認(rèn)為現(xiàn)有 主流消費(fèi)群體對(duì)于居住面積的去化能力較高，其 實(shí)造成這一現(xiàn)象的主要原因是由當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期以來產(chǎn) 品供應(yīng)的強(qiáng)制性所造成，而并非市場(chǎng)客觀情況。但這部分人群基本不屬于高消費(fèi)、高預(yù)算階層，消費(fèi)低于一般市民，無法成為房地產(chǎn)發(fā)展的先頭軍。 表現(xiàn)形式：產(chǎn)品形象的塑造、品質(zhì)變的日趨重要 。主要是購(gòu)房者在一個(gè)區(qū)域中生活、工作多年后大都習(xí)慣以前的生活方式和居住氛圍地緣因素很強(qiáng)。 ■ 市場(chǎng)逐漸成熟 ，客 群更加理性 赤峰整體商品房銷售均價(jià)仍處于小幅上升階段，但隨著價(jià)格的不斷上升，投資客已在逐步減少，購(gòu)房者更加理性等方面的反應(yīng)已逐步顯現(xiàn)出來。 2 赤峰住宅市場(chǎng)發(fā)展特征 新城板塊特征 ■新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增大 赤峰市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展的初級(jí)階段，住宅土地的投資熱情上漲迅速，最近幾年的土地供應(yīng)，基本上為住宅用地，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的當(dāng)屬新城區(qū)，赤峰市的大部分商品房都來自新城，政府已對(duì)紅山區(qū)、松山區(qū)等老城區(qū)的土地供應(yīng)進(jìn)行了約束限制，因此赤峰市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出新城區(qū)獨(dú)樹一幟的局面。 市場(chǎng)升溫、地價(jià)上升迫使開發(fā)商自律提高產(chǎn)品水平，規(guī)模大盤，多元化產(chǎn)品開始扎堆出現(xiàn)。 ■ 新城區(qū)的整體區(qū)位的發(fā)展趨勢(shì) 新城區(qū)將成為赤峰市新的城市中心，大批市政機(jī)構(gòu)的內(nèi)遷，更是給新城帶來無限生機(jī)，新城區(qū)的東、南、北三個(gè)方向的土地供應(yīng)都基本接近飽和，如果新城想要繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，就只有向西偏南的方向發(fā)展。 概要： 赤峰商業(yè)屬典型城市商業(yè)布局，中心單一且經(jīng)營(yíng)檔次偏低。西部區(qū)域隨著人氣的聚集、市政機(jī)構(gòu)的落戶以及居住人口的增多，勢(shì)必形成一個(gè)新的城市中心。 辦公類物業(yè)在赤峰市場(chǎng)中尚屬于新興物業(yè)，市場(chǎng)總量不大，市場(chǎng)需求也不明顯，純寫字樓更是少之又少。 ■ 各種新興商業(yè)業(yè)態(tài)已進(jìn)入赤峰市場(chǎng)，但受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的束縛，消費(fèi)者更青睞于傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)購(gòu)物 ； ■ 商業(yè)現(xiàn)狀屬典型城市商業(yè)布局，中心單一且經(jīng)營(yíng)檔次偏低，同時(shí)赤峰宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅明顯，居民消費(fèi)需求旺盛 ； 概要： 2023年 ，這樣一個(gè)充滿機(jī)會(huì)，更是充滿變化的市場(chǎng)讓我們看到了希望，國(guó)家的一系列志在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序的政策使廣大的一、二線城市陷入了僵局，大量房產(chǎn)商改變戰(zhàn)略，開始轉(zhuǎn)投三、四線城市及一些較不發(fā)達(dá)的地區(qū)。在這里，我們要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把握機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)自己的宏偉藍(lán)圖。 赤峰市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ，人們生活水平不斷提高，在溫飽得到滿足之后 ， 人們開始尋求更為穩(wěn)定和高回報(bào)的投資新渠道。 4 赤峰房地 SWOT及客源分析 赤峰房產(chǎn)市場(chǎng) SWOT分析 ■ Weaknesses 劣勢(shì) ： 赤峰市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體物業(yè)水平較低，整體銷售水平落 后，一般都是沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，銷售人員都是開發(fā)商隨便招入一些沒有經(jīng)驗(yàn)的人做簡(jiǎn)單的出售，沒有一個(gè)比較專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。如何改變消費(fèi)者的投資理念，將是項(xiàng)目成功的重要因素。 目前新城區(qū)高檔樓盤稀少，而且高檔樓盤已是追求品質(zhì)生活的客戶群體追求的對(duì)象，發(fā)展高端物業(yè)已成為赤峰市的焦點(diǎn)所在 。 ■Threats 威脅： 目前，國(guó)家正在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)整風(fēng)運(yùn)動(dòng)，政策頻出，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)動(dòng)蕩不安 赤峰市落后的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，對(duì)于新事物的接受能否達(dá)到預(yù)想的結(jié)果，還不得而知。 4 赤峰房地 SWOT及客源分析 目標(biāo)客層群體特征分析 客戶年齡預(yù)測(cè)集中在 3545歲（及以上）間， 占總?cè)巳航?70%， 其中 3545歲占 47%， 45歲以上占 20%， 此部分客戶職業(yè)穩(wěn)定，收入較高， 并且擁有一定數(shù)量的積蓄， 有極強(qiáng)的房地產(chǎn)投資意識(shí)或自行經(jīng)營(yíng)企業(yè)的 人群， 將成為本案的主力客層。 赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究 第三部分 赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊研究 赤峰住宅市場(chǎng)發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場(chǎng)特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 ■位置介紹： 項(xiàng)目位于赤峰市紅山區(qū)昭烏達(dá)路與哈