【正文】 承載項(xiàng)目所產(chǎn)生的交通流量？ 項(xiàng)目產(chǎn)生的交通流量是否會(huì)對(duì)外部交通產(chǎn)生嚴(yán)重的影響？ 政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)交通總流量 在進(jìn)行交通評(píng)估之前，我們首先要明確項(xiàng)目實(shí)際存在的交通總流量，以及保持良性運(yùn)作所需具備的交通總流量。一個(gè)項(xiàng)目的交通評(píng)估不過關(guān)，同樣要一票否決。 天河城商圈現(xiàn)在的每天客流量已經(jīng)達(dá)到 30萬人次，人流和交通狀況已接近飽和。而天河路每天以現(xiàn)有的全部交通工具搭載的消費(fèi)者最多可達(dá) 90萬人次，在交通總流量擴(kuò)大到 150萬人次以上，現(xiàn)有的 90萬交通總流量之外的 60萬人所帶來的交通問題，絕不是現(xiàn)有的交通運(yùn)力可以解決的，這足可以讓天河路陷入癱瘓！ 天河城商圈的容量有多大，不僅取決于商業(yè)建筑面積多大，而且取決于交通總流量有多大。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來更多人氣，交通動(dòng)線決定了客流量。 從交通角度制定項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括外部道路紅線、出入口布置、停車配置指標(biāo)、行人交通措施和公共交通配套等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得良好的交通條件，就必須結(jié)合交通設(shè)施來作為項(xiàng)目開發(fā)決策的重要參考，把交通需求控制在路網(wǎng)可以接受的水平。它包括有以下幾個(gè)方面： 人流因素。環(huán)境評(píng)估所需要綜合考慮的是，項(xiàng)目建成以后將產(chǎn)生多大的人流量，這些人流量是否超出了環(huán)境所能接受的能力，是否對(duì)周邊的居民生活和其他公共活動(dòng)產(chǎn)生了極大的影響。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)車流因素 除產(chǎn)生巨大的人流外，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作勢(shì)必帶來巨大的車流量，而車流所產(chǎn)生的噪音、廢氣以及對(duì)道路交通產(chǎn)生的壓力都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估的重要內(nèi)容。廢氣因素 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于有餐飲等復(fù)合業(yè)態(tài)的存在，必然有一定的廢氣產(chǎn)生。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除要對(duì)排煙的設(shè)備設(shè)施的使用、安裝有一個(gè)全面的考慮之外，同時(shí)要注意風(fēng)向的問題，不要在項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)以后，面對(duì)大量的投訴。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的人流噪聲、車流噪聲、廢氣等都應(yīng)通過環(huán)境評(píng)估。同樣，環(huán)境評(píng)估也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要內(nèi)容。 第一是 Location（位置） 第二是 Location（位置） 第三是 Location（位置） 但是，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，看上去非常良好的地段，其實(shí)未必良好。 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否取得成功，除規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商組合等因素外，單單就選址這一項(xiàng)工作，就可以細(xì)分出很多內(nèi)容，它們每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗產(chǎn)生影響。不設(shè)限掛牌取得土地的方式 土地成本較低，但相對(duì)有所增高，同時(shí)增加了被接牌的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)限拍賣取得土地的方式 土地成本很高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間被大幅壓縮了，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)（二）選址地塊的商圈飽和度指數(shù)風(fēng)險(xiǎn) 何謂商圈飽和度指數(shù) 商圈飽和度指數(shù)是判定一個(gè)地區(qū)同類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)。 商圈飽和度指數(shù)計(jì)算公式： IRS＝ CRE／ RF 　　 式中 IRS—— 商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； 　　 C—— 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； RE—— 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出； 　　 RF—— 商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。同樣，有的人流很少的地方，由于存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，這樣的地段雖然看上去人流不多，但是卻存在著很大的商業(yè)發(fā)展空間。 開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)位于已經(jīng)飽和的商圈或超過飽和度的商圈，就會(huì)面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)不同業(yè)態(tài)、不同檔次的商圈飽和度各有不同 成熟商圈飽和度指數(shù)都比較高，但不代表沒有機(jī)會(huì)； 不成熟的商圈飽和度指數(shù)一般都比較低，不代表風(fēng)險(xiǎn)就小。 在一個(gè)不成熟商圈，雖然總體的飽和度低，但可能某種業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和。 分析商圈飽和度，不只是看總量飽和度，還要將業(yè)態(tài)細(xì)分，看不同業(yè)態(tài)的飽和度情況。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)如何計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈飽和度的分值？ 假定某商圈現(xiàn)有 120萬平方米的商業(yè)面積，該商圈顧客為 400萬人，全面人平均購(gòu)買為 5500元。12=18300元 /平方米 如何去判定飽和度指數(shù)呢？如果項(xiàng)目建成后，商場(chǎng)每平方米的銷售額預(yù)計(jì)能達(dá)到 12023元 /平方米，那么我們就會(huì)得到一個(gè)比較參值。IRS=12023247。 一般情況下，核心商圈的 B值達(dá)到 1是較為理想的，最好能達(dá)到 ，如果小于 1風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)比較高，上例所述的 B值為 ，說明該商圈已接近飽和度狀態(tài)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。 人口密度低，基礎(chǔ)消費(fèi)群體不足支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目易失敗，風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目潛在的消費(fèi)群體的量有多大？ 分析潛在消費(fèi)者群體數(shù)量，要用發(fā)展的眼光。所以還應(yīng)分析未來人口密度可能增加的情況，如新建住宅有哪些？何時(shí)建成？何時(shí)入??？分別有多少戶？城市規(guī)劃怎樣？如果規(guī)劃為行政辦公區(qū)，對(duì)未來人流影響會(huì)怎樣？以上情況，都要綜合的考慮進(jìn)去。項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人流（四）人流動(dòng)線對(duì)客流狀況的影響較窄的馬路，中間沒有隔離帶，馬路對(duì)面的人很容易過來，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進(jìn)來。中間有隔離帶馬路對(duì)面人流不做考慮項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人流客流通往項(xiàng)目中間是岔道和其他交通設(shè)施，客流可能拐個(gè)彎走了。并且對(duì)客流進(jìn)行調(diào)查分析，看客流的構(gòu)成是怎樣的。同樣，只有在收入水平高的地段經(jīng)營(yíng)高檔次的商品，才有相應(yīng)的消費(fèi)者來支撐商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，在收入水平低的地段經(jīng)營(yíng)高檔商品，失敗的可能性很大。A商場(chǎng)B商場(chǎng)A商場(chǎng)B商場(chǎng)兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的距離在 500米以內(nèi)，或步行距離在 10分鐘以內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)比較大兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的距離在 1500米以上，或步行距離在 20分鐘以上，競(jìng)爭(zhēng)比較小項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)（七）選址地塊交通道路條件情況 路到才能人到，人到才能財(cái)?shù)?！?xiàng)目周邊是什么道路？有多少條道路？道路如何與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系起來？項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)四面臨街，四面均為雙向六車道，道路交通條件最優(yōu)。三面臨街二面臨街項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)（八）選址地塊公交設(shè)施情況 公交設(shè)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的重要性 公共交通設(shè)施是客流易達(dá)性的保障，也是客流匯集的保障。 案例： 廣州天河城在 1998年以前的經(jīng)營(yíng)很不好，直到 1998年廣州地鐵 1號(hào)線的開通，由于地鐵 1號(hào)線體育西站出口直通天河城負(fù)一層，為天河城帶來大量的客流，天河城的經(jīng)營(yíng)也就是從這一年開始進(jìn)入一個(gè)繁榮的時(shí)代。在香港開發(fā)的三個(gè)經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目都位于地鐵沿線，在北京、上海、廣州等地做購(gòu)物中心，也承接了它一貫的選址原則。只有具有良好的交通可行性，人們才能方便地走進(jìn)商場(chǎng)。只有商家賺錢了，商業(yè)結(jié)構(gòu)才能穩(wěn)定下來，商家和消費(fèi)者才能留下來。勢(shì)必為項(xiàng)目以后的招商、運(yùn)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。 圖示一：地塊單邊臨路，從馬路對(duì)面，或較接近的地方才能看到，其可視性也比較差。項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)圖示三：地塊位于丁字路口，承接兩條通道人流、車流匯集之處，可視效果比 較好。項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn)圖示五：項(xiàng)目四面臨路，其可視性最高，從地塊的可視性而言，無疑最理想。商業(yè)建筑用地盡量平整，這樣才便于商業(yè)建筑的規(guī)劃和建設(shè)。但它