剩者為王土地價值看地產(chǎn)〔27地產(chǎn)價格-在線瀏覽
2024-08-19 17:23本頁面
【正文】 然仍然有六個城市房價同比漲幅超過 10%， 但環(huán)比來看 ，房價漲幅基本上處于 3%以下 ， 部分市場已經(jīng)出現(xiàn)下跌 ，從趨勢上看 ， 房價增幅將繼續(xù)下降 。 從土地價值看地產(chǎn) 7 中國房地產(chǎn)行業(yè) 供求趨勢正在發(fā)生改變 房地產(chǎn)行業(yè)走勢判斷 0%10%20%30%40%50%60%70%80%0 3 0 1 0 3 0 4 0 3 0 7 0 3 1 0 0 4 0 1 0 4 0 4 0 4 0 7 0 4 1 0 0 5 0 1 0 5 0 4商品房銷售面積同比增長Y T D商品房竣工面積同比增長 Y T D501001502002503003504001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2 Q 0 5百萬平方米1 , 0 0 01 , 3 0 01 , 6 0 01 , 9 0 02 , 2 0 02 , 5 0 02 , 8 0 03 , 1 0 03 , 4 0 0人民幣/ 平方米住宅竣工面積( 左軸)住宅銷售面積( 左軸)住宅銷售單價( 右軸)二季度銷售面積增幅從一季度 21%迅速下降到 %， 顯現(xiàn)出國家調(diào)控需求的政策效果十分明顯；而竣工面積增幅從一季度的%上升到 %；從絕對量看 ， 竣工仍低于銷售面積 12%， 意味著供求繼續(xù)失衡 。 從土地價值看地產(chǎn) 8 中國房地產(chǎn)行業(yè) 自有資金占比增加 房地產(chǎn)行業(yè)走勢判斷 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2 Q 0 5國內(nèi)貸款 自籌資金 其它資金 外資資金來源中來自銀行的貸款比例從一季度的 21%下降到二季度的 16%， 通過預售及其他方式獲得其他資金比例繼續(xù)下降 ， 從04年 49%下降至一季度的 42%到目前的 37%，自籌資金依舊維持在34%。 ? 對未來中國不動產(chǎn)價格 看好。 升值預期下外資進入動力足，但影響弱 從土地價值看地產(chǎn) 16 中國房地產(chǎn)行業(yè) ?長期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)市場起促進作用； ?升值與房價之間直接關(guān)系很小，所起作用有限； ?目前的 2%升值，對公司和產(chǎn)業(yè)影響很?。? ?如果基于匯率變動，目前市場反應過度； ?地產(chǎn)公司投資價值仍在于其基本面 人民幣升值對地產(chǎn)公司投資影響 從土地價值看地產(chǎn) 17 中國房地產(chǎn)行業(yè) 一. 房地產(chǎn)行業(yè)走勢判斷 二. 人民幣升值影響 三. 土地價值凸現(xiàn) 四. 房地產(chǎn)公司投資價值分析 目錄 從土地價值看地產(chǎn) 18 中國房地產(chǎn)行業(yè) ?土地緊縮政策將是長期的 ?經(jīng)濟發(fā)展與地價 /房價正相關(guān) ?人民幣升值預期促進商業(yè)物業(yè)升值 ?土地開工期限制對企業(yè)影響較小 ?公司凈資產(chǎn)值（ NAV）反映其真實價值 土地及物業(yè)價值凸現(xiàn) 從土地價值看地產(chǎn) 19 中國房地產(chǎn)行業(yè) 公司凈資產(chǎn)值分析 2 005E 2 006E 2 005E 2 006E 2 005E 2 006E國內(nèi) A 股上市萬科Ａ 推薦 0 .3 4 0 .3 9 4 .2 9 1 3 .3 % 1 1 .0 7 9 .5 8 1 .7 9 1 .5 9招商地產(chǎn) 審慎推薦 0 .6 3 0 .7 9 1 1 .9 1 3 2 .1 % 1 2 .7 9 1 0 .2 6 1 .3 3 1 .2 1金地集團 推薦 0 .5 1 0 .6 8 7 .9 0 3 7 .2 % 9 .7 4 7 .3 5 1 .2 0 1 .0 5金融街控股 審慎推薦 0 .4 7 0 .8 7 8 .1 8 9 .9 % 1 9 .0 3 1 0 .2 8 2 .4 4 1 .9 7華僑城 A 推薦 0 .5 1 0 .6 4 n .a . n .a . 1 8 .1 4 1 4 .3 3 3 .9 6 3 .1 0國內(nèi) B 股上市萬科 B 審慎推薦 0 .3 4 0 .3 9 4 .2 9 3 .9 % 1 3 .2 6 1 1 .4 8 2 .1 5 1 .9 0招商局 B 推薦 0 .6 3 0 .7 9 1 1 .9 1 4 6 .7 % 1 0 .0 5 8 .0 6 1 .0 5 0 .9 5香港上市中國海外發(fā)展 推薦 0 .2 0 0 .2 4 2 .7 0 3 0 .4 % 9 .0 1 7 .6 1 1 .0 3 0 .9 5華潤置地 審慎推薦 0 .1 3 0 .1 6 2 .3 9 2 8 .2 % 1 2 .6 1 1 0 .0 9 0 .5 9 0 .5 6市凈率當前評級公司名稱攤薄每股盈利( 人民幣)NAV( 人民幣 ) 凈資產(chǎn)值折讓市盈率公司凈資產(chǎn)值與售價相關(guān)性較高 ， 我們假設(shè)房價一直保持穩(wěn)定 由于反映了土地未來折現(xiàn)的價值 ， 其凈資產(chǎn)值 （ NAV） 一般大于其資產(chǎn)凈值 ， 但也有例外 。 從土地價值看地產(chǎn) 20 中國房地產(chǎn)行業(yè) 一. 房地產(chǎn)行業(yè)走勢判斷 二. 人民幣升值影響 三. 土地及物業(yè)價值凸現(xiàn) 四. 房地產(chǎn)公司投資價值分析 目錄 從土地價值看地產(chǎn) 21 中國房地產(chǎn)行業(yè) 13%2%30%2 2 %4 %6 %3 0 %2 0 %1 0 %0%10%20%30%美國 日本 香港 新加坡 歐洲 中國 1020304050美國 日本 香港 新加坡 歐洲 中國( X )2 0 0 5 8 1 2 0 0 5 1 1 我們從二季度各國的估值變化來看 ， 美國 、歐洲地產(chǎn)公司估值分別下降了 4%和 6%， 香港有 2%的漲幅 ， 而中國下降了 22%。 A股 房
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