【正文】 本金：預(yù)付資本都得付利息，預(yù)付資本為土地出讓金 (未知，為所求，設(shè)為 V)、土地稅費、土地開發(fā)費、建筑物成本、管理費用。 ? 開發(fā)經(jīng)營期：開發(fā)期 (前期和建造期 )和租售期，可采用比較法來估計。 ? Ⅱ 建造期 從施工開始到開發(fā)完成的這段時間。預(yù)售時，租售期與開發(fā)期有重合；在租憑的情況下，租售期通常到開發(fā)未完成的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止。 2023/2/11 ? 利潤 ? ——包括開發(fā)建設(shè)利潤和轉(zhuǎn)讓銷售利潤，一般情況下正常利潤指轉(zhuǎn)讓銷售利潤，開發(fā)建設(shè)利潤已構(gòu)成其開發(fā)建設(shè)成本的一部分。房地產(chǎn)利潤根據(jù)項目的不同，其利潤率也不一樣，一般為總成本的 15%左右。 六、假設(shè)開發(fā)法的運用 靜態(tài)法 （ 一 ） 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)經(jīng)營期； ④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； ⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； ⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 2023/2/11 （二）實例運用 ? 例 1. P77 例 ? 有一成片荒地需要估價。將該成片荒地開發(fā)成 五通一平 熟地的開發(fā)成木、管理費用等經(jīng)測算為 /平方公里 。投資利潤率為 15%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。 ? 試用凈態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價 。開工建設(shè) 2年，總的建造成本為6000萬元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費用為建造成本的 6%，利息率為 %，成本利潤率 20%，辦公樓正常銷售價格為每平方米14000元，銷售時間半年 (均勻銷售 )，折現(xiàn)率為 15%，銷售費用為銷售收入的 2%，銷售稅費為銷售收入的 %。地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建造成本的計息期是多長？ ? 項目開發(fā)經(jīng)營期為 3年，建設(shè)前期半年，建造期，假設(shè)建造完成后一次性銷售完畢。 若折現(xiàn)率為15%， 試用動態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價 ？ 七、 假設(shè)開發(fā)法的運用 動態(tài)法 ? 資金的時間價值 。 2. 折現(xiàn)率 ? 折現(xiàn)率是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 ? 折現(xiàn)率、利率、貼現(xiàn)率和收益率的關(guān)系： ? 折現(xiàn)率不是利率，也不是貼現(xiàn)率，而是收益率。 3. 現(xiàn)金流量法運用 ? 例 4. 某開發(fā)項目土地總面積 3萬平方米 ， 容積率為， 預(yù)計購入土地后 ， 前期工作需要 1年時間 ，前期工程費 600萬元 ， 建設(shè)期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入60%(均勻投入 )， 建成后預(yù)計馬上能售出 50%，半年后售出 30%， 一年后售出 20%， 售價為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%， 專業(yè)費為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤率為 25%， 稅率為銷售收入的 %。折現(xiàn)率為 10%。 ? 試求取開發(fā)商能承受的地價？ 2023/2/11 八、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 ? 1. 對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。 ? 3. 傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較 ?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到下列 3點： ? ①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準(zhǔn)確； ? ②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確； ? ③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準(zhǔn)確 課外作業(yè) ? 動態(tài)法作業(yè)： P83第 8題 ? 實例引入 任務(wù) 2 運用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法評估土地 方法運用 基準(zhǔn)地價的概念 溫州市區(qū)基準(zhǔn)地價 本任務(wù)主要內(nèi)容 能力要求 會運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估土地 ? 一、認(rèn)識基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法 ：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價主要是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對 基準(zhǔn)地價 進(jìn)行 修正 ，來求得待估宗地在估價時點的價格。 ； 市建成區(qū)，城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價； 價； ，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。 ? 個別因素：面積大小 、 形狀 、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 、土地平整程度 、 地勢 、 地質(zhì)水文狀況等 ?？傆玫孛娣e 9092平方米，容積率為 ，總建筑面積為 。現(xiàn)銀行貸款年利率 %。 三、方法運用 以下地塊有何特點？ A B 街道 街道 C D E F H G 街道 街道 街道 任務(wù) 3 運用路線價法評估地價 一、概念 （ Unit Foot Appraisal Method）是對臨接特定街道，且接近性相等的城市土地，設(shè)定 標(biāo)準(zhǔn)深度 ，求取在該深度上若干土地的平均水平價格，此價格稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合 深度指數(shù)表 ，計算出臨近同一街道的其他土地價格的一種估價方法。 因此標(biāo)準(zhǔn)深度也就是臨街土地最有效利用的深度 。 ? 臨街深度 (英尺 ) 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法則 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 單獨深度指數(shù) (%) 40 30 20 10 9 8 7 6 累計深度指數(shù) (%) 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度指數(shù) (%) 160 140 120 100 78 65 二、路線價法的理論依據(jù) ? 路線價法實質(zhì)是一種比較法 ? (比較法的理論依據(jù)為替代原理 ) ? “路線價 ”—平均水平價格 —“可比實例 ”價格 ? 對 “可比實例 ”價格進(jìn)行哪些方面的修正？ ? 房地產(chǎn)狀況修正 ? 交易情況修正 ? 交易日期修正 房地產(chǎn)狀況修正：考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等進(jìn)行適當(dāng)修正 A B 街道 街道 C D E F H G 街道 街道 街道 三、路線價法適用的對象和條件 ? 1. 適用對象 ? 主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。 四、路線價法的操作步驟 ? 五馬街有一店面寬 6米，進(jìn)深 12米，土地標(biāo)準(zhǔn)深度為 6米，路線價 30萬，試評估這間店面的土地價格？ 四、路線價法的操作步驟 劃分路線價區(qū)段 劃分原則：地塊相鄰 、 地價接近 一個路線價區(qū)段 ， 是指具有同一路線價的地段 ， 即便捷性大致相等的地段 。 繁華區(qū)域可劃分為兩個甚至多個路線價區(qū)段 ， 欠繁華區(qū)域 ， 將多個十字路口之間的路段合并為一個路線區(qū)段 。 ? 例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為 18m；如果臨街深度普遍為 25m，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為 25m。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的深度價格修正率表，將使以后多數(shù)土地價格的計算都要用深度價格修正率進(jìn)行修正。 3. 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 標(biāo)準(zhǔn)宗地：路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地。 調(diào)查評估路線價 ? 采用市場法、成本法、收益法等估價方法，分別求其單位地價，然后求它們的平均單位地價，即該區(qū)段的路線價。 制作深度指數(shù)表 (深度價格修正率表 ) ? 原則：地塊的各部分價格隨離街道的程度而有逆減的趨勢，即深度愈深，接近性愈差，價格也就愈低。其中就路線價與深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所