剩者為王土地價(jià)值看地產(chǎn)〔27地產(chǎn)價(jià)格(已修改)
2025-06-27 17:23 本頁面
【正文】 中國國際金融有限公司 2020年 8月 剩者為王 土地價(jià)值看地產(chǎn) 從土地價(jià)值看地產(chǎn) 2 中國房地產(chǎn)行業(yè) 一. 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)判斷 二. 人民幣升值影響 三. 土地及物業(yè)價(jià)值凸現(xiàn) 四. 房地產(chǎn)公司投資價(jià)值分析 目錄 從土地價(jià)值看地產(chǎn) 3 中國房地產(chǎn)行業(yè) 住宅銷售面積增幅及未來變動(dòng)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)判斷 02年之前商品住宅銷售面積 25%的增幅在還債；03/04年 20%增長(zhǎng)在透支未來。 我國中長(zhǎng)期所需的銷售面積年增幅需 15%左右。 調(diào)控后需求變化： 情景①： 05年增幅大幅度回落， 05年底和 06年初達(dá)到谷底， 06年下半年開始反彈； 情景②：短期波動(dòng)幅度并不是很大，調(diào)整將維持到07年以后才出現(xiàn)反彈。 情景③：向下調(diào)整幅度很小，高位盤整。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E①②③預(yù)支未來還債從土地價(jià)值看地產(chǎn) 4 中國房地產(chǎn)行業(yè) 0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E房地產(chǎn)投資增幅需回落至20% 以下的合理水平15% 左右的長(zhǎng)期合理增幅房地產(chǎn)投資額及房?jī)r(jià)增幅預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)判斷 需求增幅在 0 06年將下降，而下降幅度取決于政府政策的執(zhí)行力度和時(shí)間以及市場(chǎng)中泡沫的嚴(yán)重程度加上開發(fā)商資金鏈的緊張程度。 與此相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)投資增幅將回落至12倍 GDP的中長(zhǎng)期合理水平。 房?jī)r(jià)漲幅也將降至年5%以下的合理區(qū)間。 2 . 0 %0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E房?jī)r(jià)漲幅需回歸理性03年以前年均4 .6% 的房?jī)r(jià)漲幅從土地價(jià)值看地產(chǎn) 5 中國房地產(chǎn)行業(yè) 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 3 0 1 0 3 0 4 0 3 0 7 0 3 1 0 0 4 0 1 0 4 0 4 0 4 0 7 0 4 1 0 0 5 0 1 0 5 0 4土地購置面積同比增長(zhǎng) Y T D土地開發(fā)面積同比增長(zhǎng) Y T D供給抑制在先減少了房?jī)r(jià)暴跌的可能性 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)判斷 政府抑制供給在先 ， 抑制需求在后 ， 而需求的抑制主要是對(duì)投資和投機(jī)的抑制 ， 所以房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的可能性不大 。 土地購置 /開發(fā)增幅明顯回落 ， 且趨勢(shì)依舊處于下降通道； 而相應(yīng)的新開工面積也降至 10%以下，在建面積目前的水平將能夠維持目前市場(chǎng)需求三年左右的供應(yīng)量。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%0 3 0 1 0 3 0 4 0 3 0 7 0 3 1 0 0 4 0 1 0 4 0 4 0 4 0 7 0 4 1 0 0 5 0 1 0 5 0 4房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)Y T D商品房在建面積同比增長(zhǎng) Y T D商品房新開工面積同比增長(zhǎng) Y T D從土地價(jià)值看地產(chǎn) 6 中國房地產(chǎn)行業(yè) 房?jī)r(jià)環(huán)比低位增長(zhǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)判斷 %202468101214杭 州 青 島 呼和浩特 上 海 成 都 南 昌 廈 門 太 原 大 連 全 國 南 京 沈 陽 鄭 州 重 慶 濟(jì) 南 武 漢 北 京 寧 波 天 津 石 家 莊廣 州 深 圳 蘭 州 合 肥 ?！ 】?西 寧 哈 爾 濱?！ ≈?西 安 貴 陽 銀 川 昆 明 長(zhǎng) 春 南 寧 長(zhǎng) 沙 烏魯木齊商品房售價(jià)同比漲幅 商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅%50510152025303540?！ ≈?寧 波 杭 州 深 圳 呼和浩特 鄭 州 全 國 合 肥 哈 爾 濱西 安 成 都 廈 門 大 連 海 口 沈 陽 濟(jì) 南 烏魯木齊 太 原 南 寧 天 津 銀 川 昆 明 南 京 青 島 長(zhǎng) 沙 西 寧 武 漢 北 京 南 昌 上 海 長(zhǎng) 春 貴 陽 重 慶 石 家 莊廣 州 蘭 州土地交易價(jià)格同比 土地交易價(jià)格環(huán)比雖然仍然有六個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過 10%， 但環(huán)比來看 ，房?jī)r(jià)漲幅基本上處于 3%以下 ， 部分市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下跌 ，從趨勢(shì)上看 ， 房?jī)r(jià)增幅將繼續(xù)下降 。 從土地交易價(jià)格增幅來看地價(jià)在各區(qū)域有了較大的分化 ，除了統(tǒng)計(jì)的原因外 ，土地市場(chǎng)價(jià)格上存在著分歧 。 從土地價(jià)值看地產(chǎn) 7 中國房地產(chǎn)行業(yè) 供求趨勢(shì)正在發(fā)生改變 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)判斷 0%10%20%30%40%50%60%70%80%0 3 0 1 0 3 0 4 0 3 0 7 0 3 1 0 0 4 0 1 0 4 0 4 0 4 0 7 0 4 1 0 0 5 0 1 0 5 0 4商品房銷售面積同比增長(zhǎng)Y T D商品房竣工面積同比增長(zhǎng) Y T D501001502002503003504001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2 Q 0 5百萬平方米1 , 0 0 01 , 3 0 01 , 6
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