【正文】 民人均可支配收入近 15000元，名列全國(guó)各大城市之首。成功的推廣策劃案有助于項(xiàng)目在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)者，有效整合資源，有序推進(jìn)并達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)提交：廣州佳美廣告有限公司日期： 2023年 12月 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)v威尼斯藍(lán)灣在廣州白云區(qū)新一輪的房地產(chǎn)發(fā)展中占有天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，擁有可以預(yù)見(jiàn)的美好前景。本企劃案努力朝上述目標(biāo)邁進(jìn)。 —— 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。他們都曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)享有盛譽(yù)的大型樓盤(pán)，擁有很高的知名度和美譽(yù)度，充分利用品牌優(yōu)勢(shì)推出新盤(pán)。 成功路線透視： 結(jié)合樓盤(pán)園林特點(diǎn)通過(guò)形象包裝或概念炒作來(lái)體現(xiàn)品牌的個(gè)性和特色，通過(guò)引導(dǎo)居住潮流來(lái)吸引社會(huì)關(guān)注，給消費(fèi)者留下深刻印象，從而達(dá)到銷(xiāo)售的目的。在廣州2023年商品房銷(xiāo)量前 10名樓盤(pán)中，疊彩園名列第五位，銷(xiāo)售面積 ，銷(xiāo)售金額 。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)又如： —— 時(shí)代花園：時(shí)代花園于 2023年 11月 18日對(duì)外開(kāi)放，用 “ Laguna生活 ” 來(lái)引導(dǎo)居住潮流， “ Laguna” 是位于太平洋上泰國(guó)的一個(gè)小島，意思是 “ 青春珊瑚島 ” ， 在那里風(fēng)景優(yōu)美、生活悠閑，充滿(mǎn)異國(guó)情調(diào) （售樓人員語(yǔ)）。盡管如此，由于形象推廣較為成功，加上邀請(qǐng)香港明星前來(lái)作秀，來(lái)吸引人氣，時(shí)代花園在銷(xiāo)售板上一路飄紅。其形象 包裝本身首先就要能引起社會(huì)的極大關(guān)注，并產(chǎn) 生共鳴，這樣才能為銷(xiāo)售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！?廣州市房地產(chǎn)投資額2023年突破３８０億元，2023年有望達(dá)到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時(shí)間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。而硬件的比拼越來(lái)越趨于同質(zhì)化，所以樓盤(pán)與樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。v因此對(duì)于 “ 白云 ?威尼斯藍(lán)灣 ” ，我們認(rèn)為，作為一個(gè)新品牌，它更需要尋找和形成自己鮮明的 “ 特色 ” （這包括市場(chǎng)定位、包裝推廣等方面），以 “ 特色 ” 貫注整體、形成合力，通過(guò)概念炒作吸引社會(huì)關(guān)注，引導(dǎo)消費(fèi)潮流，方乃 “ 制勝之道 ”。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)機(jī)會(huì)（ Opportunity）v市民可支配收入增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回升；v政府對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的改造，未來(lái)區(qū)府遷入，將帶動(dòng)該區(qū)域發(fā)展；v所處區(qū)域升值潛力大。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（結(jié)合本公司所做問(wèn)卷調(diào)查） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手原則v根據(jù)在地段、價(jià)位、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名稱(chēng)v根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們?cè)谠搮^(qū)域做的市場(chǎng)調(diào)查（問(wèn)卷及分析結(jié)果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤(pán)是 2023年威尼斯藍(lán)灣推盤(pán)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時(shí)代花園 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)比較名 稱(chēng) 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價(jià)（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬(wàn)平方米，總建筑面積：１８２萬(wàn)平方米 香港新世界集團(tuán)白云高爾夫 黃石東路規(guī)劃占地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積 23萬(wàn)平方米45% 244路、 268路、 291路、274路；離車(chē)站步行 57分鐘幼兒園 會(huì)所 游泳池 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3000余（不帶裝修） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)比較名 稱(chēng) 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價(jià)（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機(jī)場(chǎng)北路交匯處規(guī)劃占地 萬(wàn)平米，總建筑 26萬(wàn)平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動(dòng)中心 網(wǎng)球場(chǎng) 小學(xué) 醫(yī)院 停車(chē)場(chǎng) 游泳池 兒童活動(dòng)中心 Inter接入 保安系統(tǒng) 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)小結(jié)：項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的位置v從雷達(dá)圖可見(jiàn)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，威尼斯藍(lán)灣在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、價(jià)格、園林、規(guī)模上都不具絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，但如能在宣傳中塑造 品牌個(gè)性 ，卻能彌補(bǔ)其先天的不足。v由于地理和人文條件的限制，如不以 “ 形象特色 ” 加以區(qū)隔，很難在一般層面上的競(jìng)爭(zhēng)中跳脫出來(lái)。v一個(gè)新的地產(chǎn)公司在知名度、美譽(yù)度不夠的情況下，如果采取亦步亦趨的跟進(jìn)策略，形象包裝上不講特色（區(qū)隔），不僅會(huì)造成產(chǎn)品難以銷(xiāo)售，而且對(duì)未來(lái)的品牌形象也很不利，后果不堪設(shè)想。v第二類(lèi)消費(fèi)群體 — 外地人，無(wú)地域認(rèn)同感，更加關(guān)心樓盤(pán)的 價(jià)格和整體風(fēng)格是否符合自己的承受能力 和需要。他們現(xiàn)在的生活形態(tài) 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)他們對(duì)現(xiàn)在居住條件不滿(mǎn)意的方面v面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好v出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差v設(shè)施不齊備，交通不方便v樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化v近馬路，噪音、污染v和父母住一起，顯得擁擠（上述結(jié)論根據(jù)我公司對(duì)白云區(qū)居民通過(guò)小組訪談方式獲得） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)他們心目中的理想居住環(huán)境v園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動(dòng)空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通v完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有v最好由大的、聲譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒(méi)有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理v交通、購(gòu)物方便，希望附近就有公交車(chē)站， 5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)v鄰里之間和睦，相互關(guān)愛(ài)（上述結(jié)論根據(jù)我公司對(duì)白云區(qū)居民通過(guò)小組訪談方式獲得） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)v購(gòu)房目的以 “首次置業(yè)滿(mǎn)足居住 ”和 “再次置業(yè)改善住房條件 ”為主。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)附：白云區(qū)消費(fèi)者調(diào)查 （市調(diào)工作簡(jiǎn)介）如果白云區(qū)政府新址附近有一個(gè)樓盤(pán)您是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)A、 會(huì)（ 跳問(wèn)第 6題） B、 不會(huì)那么您是否已經(jīng)在白云區(qū)購(gòu)買(mǎi)了樓房A、 是 B、 沒(méi)有（放棄訪談）能否告訴購(gòu)買(mǎi)的是哪個(gè)樓盤(pán)嗎您覺(jué)得目前居住的樓盤(pán)最吸引你的地方是（最多選三個(gè)）A、 靠近工作單位 B、 價(jià)格 C、 物業(yè)管理 D、 交通方便 E、 有名氣F、 綠化 /園林環(huán)境 G、 空氣素質(zhì) H、 生活配套 I、 保值 /升值能力J、 戶(hù)型設(shè)計(jì) K、 會(huì)所設(shè)計(jì) L、 發(fā)展商實(shí)力 M、 其他 不足的地方是 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)您如果購(gòu)房，最主要的考慮因素是（多選，最多三個(gè)）A、 樓宇質(zhì)量 /外觀 B、 小區(qū)物業(yè)管理 /服務(wù) C、 交通方便 D、 價(jià)格E、 小區(qū)配套設(shè)施 F、 發(fā)展商實(shí)力 G、 周邊環(huán)境 /景觀 H、 小區(qū)規(guī)模 /規(guī)劃 I、 地段 /地理位置 J、 社區(qū)文化 K、 戶(hù)型 L、 其它 購(gòu)房的主要目的是A、 首次置業(yè) B、 再次購(gòu)房 C、 投資 /保值 D、 結(jié)婚 E、 度假 F、 退休后居住您認(rèn)為附近周邊最具代表性且可能吸引你購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是A、 白云高爾夫花園 B、 時(shí)代花園 C、 嶺南新世界花園 D、 富力陽(yáng)光美居 E、 祥景花園 F、 元邦航空家園 G、 其它（請(qǐng)注明） 他們的吸引點(diǎn)是（請(qǐng)簡(jiǎn)單說(shuō)明）：他們的不足點(diǎn)是（請(qǐng)簡(jiǎn)單說(shuō)明）： 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)白云區(qū)黃石路周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查表明：占多數(shù)的消費(fèi)者表示不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)白云區(qū)政府新址附近的樓盤(pán)，約 1/3的消費(fèi)者會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)；極少部分認(rèn)為不一定或難以確定。被調(diào)查的已購(gòu)房消費(fèi)者當(dāng)中，住在白云高爾夫花園和祥景花園的較多，其次是匯僑新城、金桂園，個(gè)別是集資房和祖屋性質(zhì)。目前居住的樓盤(pán) 吸引消費(fèi)者的地方分別是綠化園林環(huán)境和交通方便 ，其次是生活配套和保值升值能力，部分認(rèn)為靠近工作單位和價(jià)格選擇居住盤(pán)的理由所在。居住在祥景花園的認(rèn)為吸引點(diǎn)是交通便利、生活配套和保值升值能力。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū) 調(diào)查顯示：消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的配套設(shè)施、大型超市和學(xué)校以及小區(qū)管理安全也非常關(guān)注。附近周邊最具代表性和 能吸引到消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是白云高爾夫花園 （ 80%），其次是富力陽(yáng)光美居、祥景花園、時(shí)代花園和體育花園—— 選擇白云高爾夫花園的潛在消費(fèi)者認(rèn)為其優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境不錯(cuò)（ 55%），價(jià)格適中，靠近白云山地理位置和風(fēng)景好，其次是小區(qū)規(guī)模大同時(shí)有華聯(lián)超市購(gòu)物便利?！?選擇祥景花園認(rèn)為其環(huán)境好，購(gòu)房入戶(hù)，管理方面安全，缺點(diǎn)是塞車(chē)交通不方便—— 選擇富力陽(yáng)光美居理由是價(jià)位低、環(huán)境理想和發(fā)展商有實(shí)力，不足點(diǎn)是沒(méi)有超市 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)小 結(jié) 選擇機(jī)場(chǎng)路、黃石路、白云大道上房子的潛在消費(fèi)者，很大部分的構(gòu)成是周邊的居民，或者是工作關(guān)系、社會(huì)關(guān)系在白云區(qū)，他們都適應(yīng)了白云區(qū)的居住環(huán)境和生活環(huán)境，更為重要的是居住在這里有助于生意上的、工作上的發(fā)展，比如交通，比如生意上的配套設(shè)施等。市場(chǎng)定位的前提 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū) 好 市 場(chǎng)好v“ 關(guān)愛(ài)、融和、優(yōu)裕 ” 的開(kāi)發(fā)概念表明開(kāi)發(fā)商理念具有一定優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景看好。Product Concept（ 商品創(chuàng)意概念）我們的 “ 水邊威尼斯 ” 家園 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)核心概念支持點(diǎn)人工湖、無(wú)極泳池、瀑布、小溪、親水設(shè)施水生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮“水邊威尼斯”關(guān)愛(ài)融合優(yōu)裕白云 ?威尼斯藍(lán)灣 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)“威尼斯 ”是什么樣的v與水的親近 威尼斯藍(lán)灣首期以水景為主，包括自然人工湖、蜿蜒的圍繞會(huì)所的無(wú)極泳池、疊水瀑布、觸手可及的親水設(shè)施，未來(lái)二期、三期仍有湖泊，形成星羅棋布的湖泊群，如果貫通，可以比喻成運(yùn)河。用 “水邊威尼斯 ”這一概念來(lái)表現(xiàn)威尼斯藍(lán)灣與水的親近，與水的融合，體現(xiàn) “關(guān)愛(ài)、融和、優(yōu)裕 ”的社區(qū)文化。這個(gè)城市在古代易守難攻，以安全的港灣著稱(chēng)。 威尼斯的描述在中小學(xué)課本就可以找到，所以是個(gè)知名度很高的名詞。 這個(gè)城市的 “融和 ”，是無(wú)需質(zhì)疑的，和威尼斯藍(lán)灣的開(kāi)發(fā)概念相當(dāng)吻合。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)“威尼斯 ”是什么樣的v藝文活動(dòng)頻繁 ：威尼斯誕生過(guò)很多藝術(shù)家，在繪畫(huà)方面深有成就。“威尼斯電影節(jié) ”是國(guó)際級(jí)藝術(shù)活動(dòng)。 以 “水邊威尼斯 ”為核心概念包裝威尼斯藍(lán)灣，可以提升該樓盤(pán)的形象和檔次，避免僅僅停留于園林建設(shè)的層面上。 這些素材在威尼斯藍(lán)灣的推廣活動(dòng)中，都可以用到 。威尼斯般的心情 （園林綠化）252。威尼斯般的祥和 （物業(yè)管理）252。威尼斯般的優(yōu)裕 （生活品質(zhì)） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書(shū)綜合：品牌形象寫(xiě)真單是這個(gè)名字就讓我心跳加速，它是那么熟悉，而又那么遙遠(yuǎn)，沒(méi)想到它就這樣悄無(wú)聲息地來(lái)到我身邊，這就是兒時(shí)課本里的水上威尼斯嗎？ 度過(guò)了一個(gè)繁忙疲憊的一天，我回到了我的 “ 水邊威尼斯 ” 家園，在喧囂無(wú)奈的都市，只有在這里能夠體會(huì)沐風(fēng)櫛雨的享受?；蛘哂脷W洲的雕塑提升樓盤(pán)的品位。把它們擺放到蜿蜒的無(wú)極泳池，也可漂浮在湖泊上，或連接湖泊與湖泊之間的水道